物業(yè)管理作為社會(huì)發(fā)展中不可或缺的服務(wù)行業(yè)，雖然發(fā)展歷史比較短，但是區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，必須加強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算管理，確保企業(yè)財(cái)會(huì)管理的高效性、安全性和準(zhǔn)確性。
　　1、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容
　　物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要組成部分，它是以具體的價(jià)值形式監(jiān)督和反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門管理過程中的資金消耗、物資消耗以及產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，財(cái)務(wù)管理是對(duì)審核之后的各種原始憑證運(yùn)用會(huì)計(jì)科目的處理方法，進(jìn)行全面和系統(tǒng)的計(jì)算和記錄企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)管理人員不僅需要確定企業(yè)籌資的時(shí)間和規(guī)模，還需要分析不同的籌資方案需要承擔(dān)的籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本，從而選擇最佳的籌資方案。
　　物業(yè)管理公司的財(cái)會(huì)管理的內(nèi)容主要分為三個(gè)部分：一是企業(yè)的固定資金和流動(dòng)資金的管理；二是成本管理也就是企業(yè)資金花費(fèi)管理；三是利潤(rùn)管理和企業(yè)收入管理。隨著物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)范圍和服務(wù)項(xiàng)目的不斷增多，財(cái)會(huì)管理能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)實(shí)施有效的監(jiān)督和管理。
　　2、當(dāng)前財(cái)會(huì)管理存在的問題分析
　　2.1會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)薄弱
　　當(dāng)前很多物業(yè)管理企業(yè)都沒有依法建賬，并沒有遵循現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度來設(shè)置明細(xì)分類賬，以至于很多財(cái)務(wù)原始資料失真，存在非正式發(fā)票入賬等情況，正是由于財(cái)會(huì)管理基礎(chǔ)比較薄弱和不規(guī)范，進(jìn)而會(huì)影響到財(cái)會(huì)報(bào)表的使用功能和參考價(jià)值。
　　2.2財(cái)會(huì)核算方式不合理
　　很多企業(yè)的財(cái)會(huì)管理人員還是處于手工核算階段，將大量的時(shí)間花費(fèi)在記賬、對(duì)賬以及重復(fù)計(jì)算中，這樣會(huì)浪費(fèi)大量的人力，財(cái)會(huì)人員也就沒有時(shí)間到各個(gè)職能部門對(duì)成本費(fèi)用產(chǎn)生的根源進(jìn)行分析，也就很難提出具有針對(duì)性的建議。
　　2.3財(cái)務(wù)報(bào)表不合理
　　當(dāng)前一些物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)報(bào)表過于籠統(tǒng)，很難滿足企業(yè)各個(gè)職能部門的需要。根據(jù)會(huì)計(jì)制度。企業(yè)必須對(duì)外提供資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流表和利潤(rùn)表等，但是缺乏管理者需要的各種報(bào)表，致使管理者需要通過其他途徑來獲得需要的各種信息，來滿足自身的需要。
　　2.4納稅項(xiàng)目管理不合理
　　物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)收費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)申報(bào)、應(yīng)稅項(xiàng)目與非稅項(xiàng)目的區(qū)分等方面存在認(rèn)識(shí)不清、概念模糊等問題，致使企業(yè)財(cái)會(huì)核算管理混亂，企業(yè)納稅申報(bào)不實(shí)，既影響公司的收益，還會(huì)損害業(yè)主的權(quán)益。
　　3、物業(yè)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的措施及建議
　　3.1規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理工作
　　物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)管理工作必須依據(jù)當(dāng)前的《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理規(guī)范》和《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定依法建立會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目。在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)財(cái)會(huì)管理人員的思想觀念以及業(yè)務(wù)技能，并參與到公司管理類中，全面提升會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)。在企業(yè)內(nèi)部完善各項(xiàng)會(huì)計(jì)管理制度以及健全會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，加強(qiáng)企業(yè)的會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，尤其是原始憑證的稽核和審核制度，這是確保會(huì)計(jì)核算信息真實(shí)的基礎(chǔ)。
　　3.2建立二級(jí)財(cái)會(huì)核算制度
　　當(dāng)前，很多物業(yè)小區(qū)都存在日常管理物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)，使得物業(yè)管理企業(yè)必須不斷提高財(cái)會(huì)核算質(zhì)量，能夠正確反映出資金的使用狀況，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須建立多級(jí)核算制度，實(shí)行分散核算和集中核算的財(cái)務(wù)管理方式。
　　物業(yè)公司同業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以實(shí)行“內(nèi)部往來”的方式來核算。這種處理方式的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫式，兩聯(lián)的記賬數(shù)字要一致并加蓋內(nèi)部記賬公章。在月末物業(yè)企業(yè)財(cái)會(huì)部門匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”中，如果發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來”的余額不一致的情況，應(yīng)該及時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)要進(jìn)行貸方余額和借方余額相互抵消，并且不存在余額，如果有未完成的款項(xiàng)，應(yīng)該將差額記為“其他應(yīng)收款”的余額中。物業(yè)企業(yè)為二級(jí)核算單位辦理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的原始憑證必須由物業(yè)管理公司保管，并附于記賬憑證，如果一張?jiān)紤{證涉及多個(gè)二級(jí)核算單位，需要給二級(jí)核算單位出具原始憑證的復(fù)印件，并加蓋公章。對(duì)于二級(jí)核算單位的所有收入必須上交給物業(yè)企業(yè)的財(cái)會(huì)部門，不得坐支。最重要的是財(cái)會(huì)管理職能部門必須定期對(duì)二級(jí)核算部門進(jìn)行核查，做到賬實(shí)相符。
　　3、正確劃分企業(yè)的應(yīng)稅項(xiàng)目和申報(bào)納稅
　　物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是向業(yè)主收取的管理費(fèi)用，而物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入是從物業(yè)管理費(fèi)中收取的傭金，這也就產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物業(yè)管理費(fèi)的收支結(jié)余兩個(gè)概念，物業(yè)管理費(fèi)的收支結(jié)余是指物業(yè)管理費(fèi)減去實(shí)際發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用的余額，而物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是指物業(yè)管理企業(yè)減去企業(yè)各項(xiàng)管理成本、開支以及稅收之后的余額，前者不需要繳納任何稅收，而后者則是在產(chǎn)生利潤(rùn)之后才需要繳納企業(yè)所得稅。另外物業(yè)管理企業(yè)還會(huì)代收和代付水電費(fèi)、裝修押金以及代管的物業(yè)維修資金，根據(jù)稅法規(guī)定這是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加稅。
　　2.4實(shí)行精細(xì)化的財(cái)會(huì)管理
　　首先，對(duì)每一項(xiàng)成本費(fèi)用必須列支相應(yīng)的部門，對(duì)每一筆業(yè)務(wù)都要實(shí)行多級(jí)審核，實(shí)現(xiàn)一個(gè)賬簿系統(tǒng)能夠輸出多種功能的成本信息，確保成本核算的準(zhǔn)確性，從而滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策的需求。
　　其次利潤(rùn)中心的確認(rèn)。根據(jù)公司的組織架構(gòu)，將公司下屬的各個(gè)部門按照財(cái)務(wù)管理的原則劃分為相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)單元，并設(shè)為利潤(rùn)中心，每個(gè)利潤(rùn)中心可以再劃分成更小的業(yè)務(wù)單元，這樣每個(gè)利潤(rùn)中心能夠反映出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)狀況，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程存在的問題，并及時(shí)采取措施。
　　最后企業(yè)資金的管理。這需要提高企業(yè)資金運(yùn)作水平，實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流。第一，實(shí)施各項(xiàng)資金的跟蹤管理，確保資金的?？顚Ｓ?；第二，加大應(yīng)收款項(xiàng)的收繳力度，降低企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)的比例，確保資金快速回籠，分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而提升企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
　　總結(jié)
　　財(cái)會(huì)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最重要的組成部分之一，其目的是確保企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，但是物業(yè)管理企業(yè)不能夠片面的追求企業(yè)利潤(rùn)，其結(jié)果可能降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而影響到企業(yè)的市場(chǎng)形象，因此，必須加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的財(cái)會(huì)管理工作。