一、房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性
　　2012年首先開始在交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實施營改增試點，2016年5月1日起，全面實施營改增，將范圍擴大到了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，至此，營業(yè)稅完成了最后的使命。李克強總理在博鰲論壇上提出，預計營改增后，全年將給納稅人減稅5000億元。通過營改增，可以實現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，進一步優(yōu)化稅制，消除以往重復征稅的現(xiàn)象，打通二、三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。作為房地產(chǎn)業(yè)，由于其行業(yè)的復雜性，自然成了此次營改增的重頭戲，其稅負的高低對整個行業(yè)的發(fā)展尤為關(guān)鍵。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)營改增的益處
　　（一）稅率適用低稅率
　　根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局公告（財稅[2016]36號），房地產(chǎn)業(yè)適用11%的低稅率。相比一般的貨物勞務(wù)及加工修理修配勞務(wù)適用17%的稅率，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、化肥、飼料等一些特殊產(chǎn)品適用13%的稅率，11%的稅率可謂是相對較低稅率，且房地產(chǎn)增值稅預征率從營業(yè)稅的5%降至增值稅的3%。
　?。ǘ┻M項稅額抵扣范圍擴大
　　在房地產(chǎn)業(yè)營改增之前，納稅人購進的用于不動產(chǎn)在建項目的設(shè)備、材料等是不可以抵扣進項稅額的，但是此次營改增后，可供抵扣的項目進一步增加，尤其是將不動產(chǎn)納入了抵扣范圍。適用增值稅一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
　　截止2016年5月1日，歷經(jīng)五年的“營改增”進入收官階段，終于塵埃落定，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，不動產(chǎn)納入進項抵扣范圍，大大降低了企業(yè)的稅收成本，進而將有利于降低消費者的購房成本，刺激房地產(chǎn)市場的消費，增加購房需求。
　　（三）差額扣除顯成效
　　根據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以其取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項目。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費用中，土地價款占據(jù)的比例很大，而此次房地產(chǎn)業(yè)營改增振奮人心的規(guī)定之一便是房地產(chǎn)項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。對企業(yè)的土地出讓金?o予扣除，進行差額計稅，稅負自然就比全額計稅的項目低了。
　?。ㄋ模崿F(xiàn)價內(nèi)稅向價外稅的轉(zhuǎn)換
　　營業(yè)稅的特點是價內(nèi)全部征收，而增值稅的優(yōu)點是價外征收，以不含稅銷售額作為計稅依據(jù)，在稅率相同的情況下，增值稅的稅負顯然低于營業(yè)稅的稅負，且營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)商從上游企業(yè)取得的營業(yè)稅發(fā)票，是不能抵扣開發(fā)商繳納的營業(yè)稅的。
　　三、當前影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低的幾個因素
　?。ㄒ唬┻M項稅票取得不充分
　　在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營業(yè)稅中，房地產(chǎn)行業(yè)對稅收收入的貢獻是舉足輕重的。“2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)營業(yè)稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%”。從這幾個行業(yè)的占比就可以看出房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，其稅負將如何變化至關(guān)重要。營改增后，房地產(chǎn)納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩種。根據(jù)政策規(guī)定，營改增后小規(guī)模納稅人將從過去營業(yè)稅時代5%的營業(yè)稅稅率降為3%的增值稅征收率，稅收負擔下降毋庸置疑。一般納稅人的適用稅率為11%，增值稅進項稅額取得充分的話，企業(yè)將大大享受到改革釋放的紅利。
　　然而，房地產(chǎn)業(yè)營改增才短短數(shù)月，正處于過渡時期，因此，有的房地產(chǎn)企業(yè)稅負暫時還沒有下降，究其原因，主要是進項稅票取得不充分。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一是有些企業(yè)采取掛靠資質(zhì)的形式經(jīng)營或者將工程交由施工隊實施。而這些施工隊大多是農(nóng)民工，并不是增值稅納稅人，難以開具增值稅專用發(fā)票；二是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)工資成本占比較大，占到了35%-40%；三是營改增后，跟房地產(chǎn)企業(yè)合作的鋼筋、水泥、磚石等企業(yè)，多是老項目選擇按簡易計稅辦法，房地產(chǎn)企業(yè)取得的進項稅額只能按3%抵扣，這與取得的進項按11%、17%相比有差距；四是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的機械設(shè)備等有形動產(chǎn)租賃費取得進項不充分，若能取得進項稅票，則可以按17%認證抵扣。
　　（二）企業(yè)財務(wù)制度亟待進一步完善
　　在營業(yè)稅時代，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅繳稅模式是按銷售額的一定比例預征，而營改增后，要求企業(yè)準確核算成本費用，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)大部分為增值稅一般納稅人，要領(lǐng)取增值稅專用發(fā)票，必須賬務(wù)健全、核算準確，而營改增納稅人要轉(zhuǎn)變原來的模式，需要一定的時日來適應(yīng)。這也對稅務(wù)人員的管理提出了更高的要求，必須增加風險防范意識，預防有納稅人為降低稅負鋌而走險，想方設(shè)法取得進項稅票進行抵扣。
　?。ㄈ┴攧?wù)人員稅收業(yè)務(wù)知識有待加強
　　由于房地產(chǎn)業(yè)營改增時間不長，進行合理、科學的稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔、提高企業(yè)經(jīng)濟效益是必不可少的。對老項目是選擇適用簡易計稅辦法還是一般計稅辦法，合作對象選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人都會對企業(yè)的稅負產(chǎn)生影響，因此，財務(wù)人員需加強對增值稅業(yè)務(wù)的學習，熟悉掌握增值稅征管制度。四、房地產(chǎn)業(yè)營改增稅制改革的應(yīng)對策略
　?。ㄒ唬┒悇?wù)機關(guān)應(yīng)加大宣傳力度，幫助企業(yè)了解新政
　　稅務(wù)機關(guān)在營改增中要多向納稅人進行政策解答，增強其對進項稅額取得、認證等相關(guān)規(guī)定的知曉度。房地產(chǎn)業(yè)推行營改增稅制改革中，要對相關(guān)人員做好充分的政策宣傳和培訓。充分利用稅收宣傳月、設(shè)立納稅人學堂等形式，送教上門，幫助企業(yè)盡快適應(yīng)新的稅收環(huán)鏡。增強財務(wù)人員的會計核算基礎(chǔ)，不斷提高納稅遵從度。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強自身能力建設(shè)
　　企業(yè)效益的好壞往往由多重因素決定。稅負高低只是一個因素，企業(yè)的技術(shù)進步、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變是關(guān)鍵。企業(yè)要從傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營向精細化經(jīng)營轉(zhuǎn)變，保持和提高企業(yè)的核心競爭力。
　　（三）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)慎重選擇合作對象
　　與增值稅一般納稅人合作可以取得進項稅票，與小規(guī)模納稅人合作，小規(guī)模納稅人可以到稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的需求選擇正規(guī)的企業(yè)進行合作，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的上下游企業(yè)規(guī)范自己的管理，提高競爭力，否則將面臨市場優(yōu)勝劣汰的考驗。
　　（四）繼續(xù)財政扶持政策
　　政府財政部門對在前期營改增試點過程中稅負增加且未享受減、免、退稅的企業(yè)，發(fā)揮了重要作用。在筆者所在省份，按照試點政策繳納的增值稅額高于按照原營業(yè)稅政策繳納的營業(yè)稅額的部分行業(yè)的試點納稅人，滿足政策條件的企業(yè)可以申請對其進行財政扶持。那么，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，確有稅負增加的企業(yè)也能獲得政府過渡性政策補貼的話，將會有助于房地產(chǎn)企業(yè)盤活資金。
　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實施營改增不僅有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅制改革是一把雙刃劍，既是機遇又是挑戰(zhàn)。如果企業(yè)應(yīng)對失策的話，稅負就有可能增加，帶來巨大的資金壓力，嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡快改變經(jīng)營模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負，在變革中謀求更大的發(fā)展，實現(xiàn)機遇與挑戰(zhàn)的雙贏。