<[*{7}*]>以代建房抵頂征地補(bǔ)償費(fèi)如何納稅
以代建房抵頂征地補(bǔ)償費(fèi)如何納稅來源:中國稅網(wǎng)作者:王文紅 樊劍英日期:2011-07-29字號[ 大 中 小 ] A房地產(chǎn)公司以協(xié)議出讓方式取得土地,除向國家交納土地出讓金之外,需要向被征地的一方支付征地補(bǔ)償費(fèi),被征地方村委會要求A公司在其所屬土地上建造一幢辦公樓抵頂補(bǔ)償費(fèi)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。那么,A公司建造的辦公樓需要視同銷售處理嗎?建造辦公樓發(fā)生的成本是否可以計(jì)入土地成本? 《土地增值暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等?!斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十七條規(guī)定,土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。因此,正常情況下,A公司支付被征地方的征地補(bǔ)償費(fèi)是能夠計(jì)入開發(fā)成本扣除的。而村委會要求A公司建造房屋抵頂補(bǔ)償費(fèi),則該筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能有兩種納稅認(rèn)定方式。 *9,A公司建造房屋換取被征地方土地。盡管所建造的房屋沒有在A公司土地權(quán)屬范圍內(nèi),仍存在按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的可能。例如,河北省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》(冀地稅發(fā)[2000]93號)規(guī)定,代建房屋行為必須同時符合下列條件:委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;與委托方事前簽訂委托代建合同;不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。凡不同時符合上述條件的,受托方不論以何種形式與對方結(jié)算,均屬房屋銷售行為,按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。A公司建造辦公樓若不符合該政策規(guī)定,就必須繳納營業(yè)稅,然后以被征地方確認(rèn)的工程結(jié)算單價款以及補(bǔ)償協(xié)議約定確認(rèn)本公司開發(fā)成本?! 〉诙?,按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則,A公司為被征地方建造辦公樓,視為以貨幣資金補(bǔ)償被征地方,被征地方以補(bǔ)償款委托A公司建造辦公樓。A公司以辦公樓工程價款結(jié)算單或雙方根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議確定的價款確認(rèn)開發(fā)成本,A公司不需要按照“銷售不動產(chǎn)”計(jì)算營業(yè)稅。若辦公樓結(jié)算價款高于征地補(bǔ)償費(fèi)約定價款,僅需按照“服務(wù)業(yè)”計(jì)征營業(yè)稅即可?! ⌒枰⒁獾氖?,由于各地具體政策執(zhí)行上存在差異,A公司建造辦公樓是否符合“代建”規(guī)定,必要時應(yīng)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。
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