房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)產(chǎn)品用于出租的不同財(cái)稅處理比較來源：作者：聶曉紅日期：2007-11-13字號[ 大 中 小 ] 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時(shí)，一般有兩種會計(jì)處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計(jì)角度講，兩種處理方法都不會對年度會計(jì)利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。　　例如，甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2005年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格為2500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3000萬元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為33%(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。　　(注：國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。)　　一、轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算　　1．出租期間會計(jì)利潤　　租金收入：360萬元；　　攤銷成本：1500÷20×3=225萬兀；　　會計(jì)利潤：360-225=135萬元?！　?．出租期間應(yīng)納稅所得額　　根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬元，應(yīng)交所得稅為118．8萬元(360×33%)?！　?．租期屆滿時(shí)出售　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬元，賬面成本余值為1275萬元(1500-225)，會計(jì)利潤為1725萬元(3000-1275)，已攤銷折舊225萬元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1500萬元，應(yīng)交所得稅為495萬元。　　從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為613．8萬元(118．8+495)?！　《?、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算　　1．出租期間會計(jì)利潤　　同上。　　2．出租期間應(yīng)納稅所得額　　根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用?！　￠_發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為同定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值計(jì)算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1000萬元(2500-1500)。因開發(fā)產(chǎn)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，其計(jì)稅成本為2500萬元，增加的計(jì)稅成本1000萬元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬元(1000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。　　應(yīng)納稅所得額：135+1000-150=985萬元；　　應(yīng)交所得稅：985×33%=325．05萬元。　　3．租期屆滿時(shí)出售　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1275萬元(1500-225)，因此，會計(jì)利潤為1725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬元(1000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額?！　∫虼?，應(yīng)納稅所得額為1725-850=875萬元，應(yīng)交所得稅為875×33%=288．75萬元?！　纳峡煽闯?，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為613．8萬元(325．05+288．75)?！　⊥ㄟ^比較，采用不同的會計(jì)處理方法，不會影響會計(jì)利潤，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現(xiàn)金流量來看，采用*9種會計(jì)處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。