對于房地產(chǎn)征稅問題的探討

對于房地產(chǎn)征稅問題的探討來源：中國稅務(wù)學(xué)會作者：丁蕓日期：2007-11-26字號[ 大 中 小 ] 　　隨著經(jīng)濟體制改革的深入，稅收制度的完善和改革更加迫切，對于房地產(chǎn)稅制的改革也納入議事日程，成為人們關(guān)注的重點.我認(rèn)為房地產(chǎn)稅制的改革應(yīng)當(dāng)根據(jù)“簡稅制、寬稅基、低稅率”的基本思路進行。簡稅制包括稅種的減少、稅率檔次的簡化、稅收優(yōu)惠的減少和納稅程序的簡單化等內(nèi)容，一方面可以避免因為稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面有助于提高稅收征收管理的效率，實現(xiàn)稅法的公開化、民主化、科學(xué)化。寬稅基包括兩層意思，一是從外延上擴大稅收的征收范圍；二是從內(nèi)涵上減少稅收優(yōu)惠，是稅基更整潔，在不加重經(jīng)濟扭曲的情況下籌集更多的收入就要求擴大稅基。寬稅基主要是為了實現(xiàn)稅收公平，讓更多的納稅人公平負(fù)擔(dān)提供公共物品的費用。寬稅基有助于減少稅收流失，增加財政收入。低稅率是指法定稅率即名義稅率不能過高，避免納稅人負(fù)擔(dān)過重?！　∫?、財產(chǎn)稅征稅的目的和作用　　對財產(chǎn)征稅的主要目的是組織地方財政收入，它不能解決一切問題，如房價問題，貧富差距問題。有些學(xué)者認(rèn)為應(yīng)把土地出讓金包括在房地產(chǎn)稅內(nèi)，我不贊成這種觀點，有以下幾點理由：　?。ㄒ唬┩恋爻鲎尳鸷投愂帐遣煌恼魇罩黧w，不能混淆　　土地出讓金是地方政府代表國家以土地所有權(quán)人的身份，以收取土地出讓金的形式來分配國家的稀有資源土地。而房地產(chǎn)稅是國家對房地產(chǎn)擁有者的財產(chǎn)通過征稅來再分配?！　⊥恋爻鲎尳鹗峭恋爻鲎屓擞捎诔鲎屍渫恋囟@得的收益（補償），顯然應(yīng)當(dāng)歸土地出讓方所有，而房地產(chǎn)稅則歸屬于政府。在土地私有的情況下，這種區(qū)別是相當(dāng)明顯的，土地出讓金為土地所有者所有（不一定是城市政府），而房地產(chǎn)稅則歸屬于政府。在我國，由于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，因此地方政府才能以土地所有人代表的身份，收取土地出讓金，但這與政府作為公共管理者的身份收取房地產(chǎn)稅的性質(zhì)完全不同。如果因為受讓人向政府繳納了房地產(chǎn)稅，就可以從他人手中免費獲取土地，顯然不合邏輯?！　。ǘ┤∠恋爻鲎尳饘?yán)重影響地方政府的財政收入　　自1993年國家分稅制度改革之后， 中央就把土地出讓金全部劃歸給了地方政府， 而由于種種原因，土地出讓金始終沒有列入財政預(yù)算內(nèi)收入，這就給地方政府留下了巨大的操作空間，于是土地出讓金便有了“第二財政”之稱。包括土地出讓金和相關(guān)稅費在內(nèi)的土地收入，已經(jīng)成為地方政府的主要經(jīng)濟來源。在東部沿海發(fā)達地區(qū)的有些縣市，土地出讓金收入已經(jīng)占據(jù)了當(dāng)?shù)刎斦杖胍话胍陨?，成為名副其實的“土地財政”?！　?jù)全國人大2004 年《土地管理法》 執(zhí)法檢查組的報告，“1992年至2003 年， 全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約占四分之一。而就目前的發(fā)展形勢來看，這一數(shù)字還有逐年擴大之勢。根據(jù)國土資源部的公報，全國出讓土地面積、土地出讓總價款和土地出讓金分別為：2002年12.42萬公頃、2416.8億元和472億元；2003年19.36萬公頃、5421.3億元和 1799.1億元；2004 年17.87萬公頃、5894.1億元和1704.72億元。2006年*9季度， 全國土地出讓金的總額更是達到了3000 億元左右?！　⊥恋爻鲎尳鹗杖霘v來都是各級地方政府財政的固定收入，并專項用于城市開發(fā)建設(shè)，而將土地出讓金以房地產(chǎn)稅形式征收后，無論是分50年或分70年回收的設(shè)想來計算，財政收入都將一下子縮減5390多億元。各級政府城市建設(shè)將因此而失去資金來源，而目前城市建設(shè)又是我國經(jīng)濟社會發(fā)展不可或缺的，年年需要大量的投入，這將給本來已經(jīng)十分緊張的財政帶來更大的困難，影響我國經(jīng)濟的發(fā)展?！　。ㄈ┒愂詹荒芙鉀Q地價一次出售問題，稅收手段不能代替土地的拍賣。國有土地、集體土地的使用權(quán)和收益不能單靠稅收解決?！　《?、財產(chǎn)稅改革的必要性　　財產(chǎn)稅是古老的稅收制度，在許多國家，財產(chǎn)稅是國家稅收的重要來源，特別是地方政府的主要稅收來源。而在我國，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，改革的深入，目前的財產(chǎn)稅制并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的組織地方財政收入作用，因此有必要對于財產(chǎn)稅制進行改革。財產(chǎn)稅改革的必要性主要有以下三個方面：　?。ㄒ唬┪覈?jīng)濟體制改革的不斷深化迫切要求改革財產(chǎn)稅制，強化稅收的調(diào)節(jié)功能　　稅制改革歷來是一定時期內(nèi)國家政治和經(jīng)濟改革的產(chǎn)物。隨著經(jīng)濟體制改革不斷向縱深發(fā)展，稅制改革的環(huán)境條件也在不斷變化，對財產(chǎn)稅制的調(diào)整和改革不斷提出新的要求?！　?、從經(jīng)濟環(huán)境來看。我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，社會財富不斷積累，城鄉(xiāng)居民收入水平大幅度提高，并出現(xiàn)了高收入階層，個人和法人擁有的各類財產(chǎn)大量增加，既提出了加強財產(chǎn)課稅的必要，也為擴大財產(chǎn)課稅范圍提供了深厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。與此同時，我國現(xiàn)階段經(jīng)濟領(lǐng)域也出現(xiàn)了許多亟待解決的深層次問題，如企業(yè)改組改制帶來的財產(chǎn)權(quán)屬變化，社會成員收入分配差距拉大，等等，這些都需要稅收上的有力配合，而現(xiàn)行稅制在上述方面的內(nèi)在調(diào)控機制都有所欠缺。財產(chǎn)課稅有利于彌補商品稅和所得稅的不足，發(fā)揮稅制的整體調(diào)節(jié)功能。因此，要解決目前雙主體稅制收入功能強、調(diào)節(jié)功能弱、分配失衡等問題，必須通過完善財產(chǎn)稅制，改變其稅基窄、稅額小、占整個稅收收入的比重低的現(xiàn)狀，充分發(fā)揮其公平社會財富分配、促進社會經(jīng)濟發(fā)展和組織稅收收入等作用?！　?、從制度環(huán)境來看。隨著以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度的確立，我國目前已進入全面的制度創(chuàng)新階段，經(jīng)過幾十年尤其是改革開放20多年來的不斷完善，我國在商品稅制和所得稅制的建立和完善方面已經(jīng)達到了一個較好的程度，但在財產(chǎn)稅方面目前仍處于相對滯后的狀態(tài)，這種滯后與我國長期以來對財產(chǎn)權(quán)尤其是對私人財產(chǎn)保護尚未立法有直接的關(guān)系。十六屆三中全會明確，“產(chǎn)權(quán)是所有制的核心和主要內(nèi)容，包括物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等各類財產(chǎn)權(quán)。”在此基礎(chǔ)上進一步提出，要建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，維護公有財產(chǎn)權(quán)，完善國有資本有進有退、合理流動的機制，深化國有企業(yè)改革；保護私有財產(chǎn)權(quán)，清理和修訂限制非公有制經(jīng)濟發(fā)展的法律法規(guī)和政策，大力發(fā)展和積極引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟。目前我國修改憲法、完善私人財產(chǎn)保護制度的實施過程已經(jīng)啟動，十屆全國人大二次會議討論并通過了憲法修正案，從國家根本大法的層面明確了對私人合法財產(chǎn)的保護，這為加強財產(chǎn)課稅提供了必要的法律依據(jù)和制度幫助?！　。ǘ?gòu)建公共財政框架，迫切要求完善分稅制管理體制　　合理配置地方主體稅種健全公共財政體制是十六屆三中全會對建立我國財政運行新模式的一個重要定位。構(gòu)建社會主義市場經(jīng)濟公共財政框架，從政府收入的角度看，最主要的一點就是要大力實施稅費改革，清費立稅，使稅收成為政府收入的主渠道，以規(guī)范各級政府的收入行為，減輕居民和企業(yè)的負(fù)擔(dān)，提高社會經(jīng)濟效率；從財稅體制的角度看，要求根據(jù)經(jīng)濟社會事務(wù)管理責(zé)權(quán)的劃分，科學(xué)構(gòu)建稅制結(jié)構(gòu)模式，合理選擇主體稅種?！　。ㄈ段餀?quán)法》的制定為財產(chǎn)稅的征收打下了基礎(chǔ)　　物權(quán)法是一部明確物的歸屬，保護物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，維護國家基本經(jīng)濟制度，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律。通俗地說，小到一個鈕扣、一塊手表，大到一幢房屋、一座礦山，凡涉及所有權(quán)歸屬問題，都需要物權(quán)法來規(guī)范、調(diào)整和保障。2005年7月1日在十屆全國人大常委會第十六次會議閉幕會上，吳邦國委員長鄭重宣布將《物權(quán)法》（草案）向社會全文公布，廣泛征求意見。同年10月，十屆全國人大常委會第18次會議又對《物權(quán)法》（草案）進行了第四次審議?！段餀?quán)法》草案將國家、集體和私人的財產(chǎn)所有權(quán)置于一章，發(fā)出了對國家、集體和個人所有權(quán)一體保護的信號?！段餀?quán)法》作為調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，能夠促進民事主體更有效地利用各種資源，促進社會財富的迅速增長，促進市場經(jīng)濟健康有序地發(fā)展，也是財產(chǎn)稅征收的先決條件。如我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對房屋以及土地的擁有者或者是租賃者占有房屋征收稅負(fù)。但是，由于我國土地不由個人所有，所以，居民在擁有房屋所有權(quán)的同時對土地只享有使用權(quán)，從嚴(yán)格意義上講，對房屋征收“房地產(chǎn)稅”與對土地使用權(quán)征收“房地產(chǎn)稅”兩者很難統(tǒng)一起來。在建筑區(qū)分所有權(quán)制度沒有建立之前，特別是在《物權(quán)法》沒有出臺之前，在法律上設(shè)定房地產(chǎn)稅這樣的財產(chǎn)稅是不合適的。因此，隨著《物權(quán)法》的制定為財產(chǎn)稅的征收打下了基礎(chǔ)?！　∪?、財產(chǎn)稅的范圍　　我國現(xiàn)有的財產(chǎn)稅很不健全，存在著重復(fù)征稅內(nèi)外不統(tǒng)一等諸多問題，要對現(xiàn)有的稅種進行調(diào)整。財產(chǎn)稅不包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)征收的營業(yè)稅和所得稅。就房地產(chǎn)稅的課稅對象而言，應(yīng)當(dāng)既包括房產(chǎn)又包括地產(chǎn)。理由一，房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值很難分開單獨計算，房產(chǎn)會因為所在地段升值而升值，地產(chǎn)會因為房產(chǎn)的新建而升值，因而對一個獨立的建筑物的價值來說，很難科學(xué)界定哪部分是房產(chǎn)價值，哪部分是地產(chǎn)價值。理由二，房地產(chǎn)稅的課稅對象原則上應(yīng)由財產(chǎn)等不動產(chǎn)的價值及其增值因素來確定。土地也是財產(chǎn)增值的因素之一。就我國而言，雖然我國土地制度具有特殊性，不動產(chǎn)所有者并不擁有土地的所有權(quán)，只是擁有土地的使用權(quán)，但是這部分土地使用權(quán)也是有價值的，土地使用人在擁有土地使用權(quán)期間可以擁有土地支配權(quán)，還可以享受因時間推移帶來的土地增值的好處。因此，應(yīng)當(dāng)將地產(chǎn)也納入房地產(chǎn)稅的課稅對象?！　￠_征房地產(chǎn)稅后應(yīng)該取消或合并的稅種　　1、應(yīng)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅并入房地產(chǎn)稅，將這兩稅合并后開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。理由為：　?。?）房產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅性質(zhì)上與房地產(chǎn)稅相同，都是以房屋為征稅對象在房屋保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅類?！　。?）二者性質(zhì)上是相同的，所不同的只是納稅人，前者是針對國內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人，后者是針對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是中國加入WTO后，內(nèi)外兩套稅制已經(jīng)不適應(yīng)中國目前的經(jīng)濟情況，新一輪稅制改革的一個重點就是統(tǒng)一內(nèi)外兩套稅制。因此有必要將兩者統(tǒng)一并入房地產(chǎn)稅?！　。?）房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率設(shè)計也不合理。城市房地產(chǎn)稅是1951年開征的，房產(chǎn)稅是在1986年開征的，開征年代比較久遠，當(dāng)時設(shè)計的計稅依據(jù)和稅率設(shè)計已經(jīng)不符合目前的實際情況?！　?、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)當(dāng)取消。理由是：　　城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年開始征收的，是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。開征此稅的背景是當(dāng)時中國土地是無償使用的。開征此稅的目的是通過經(jīng)濟手段，加強對土地的管理，變土地的無償使用為有償使用，促進合理、節(jié)約使用土地，提高土地使用效益。但是目前情況已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，我國土地使用制度已經(jīng)從無償變?yōu)橛袃?，已?jīng)從行政劃撥變?yōu)楣_市場買賣，該稅開征的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。因此有必要將其取消?！　?、耕地占用稅和土地增值稅應(yīng)當(dāng)保留，但是需要改革，理由是：　　耕地占用稅屬于特定目的稅類，開征的目的是抑制對耕地資源的過度占用。我國耕地面積逐年減少，因此有必要將此稅保留。但是因為我國的耕地占用稅采用的是以實際占用耕地面積乘以定額稅率一次性征收的辦法，而定額稅率是根據(jù)耕地所在地區(qū)人均耕地面積的多少確定的，偏離了土地價格，與地價相比，耕地占用稅的稅負(fù)是非常低的，起不到任何抑制作用，失去了寓禁于征的目的。因此應(yīng)當(dāng)對耕地占用稅進行改革，應(yīng)將耕地占用稅的計稅依據(jù)改為耕地的評估價值，并且不同地區(qū)采用差別稅率，使其真正發(fā)揮保護耕地的作用?！　∥覈恋卦鲋刀愐矊儆谔囟康亩愵悾?993年底開征的，當(dāng)時的背景是1993年后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速，出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。為了抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為，以及規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入，國家開征了土地增值稅。目前有一種觀點認(rèn)為土地增值稅應(yīng)當(dāng)取消，理由是土地增值稅名義稅率過高，過高的稅負(fù)會對正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響；另外，我國僅就已出售土地的增值額課稅，這使得出售土地與保有土地之間存在稅負(fù)差異，可能會強化保有土地的偏好，影響本已稀缺的土地資源的合理利用；再次由于土地增值稅計算繁瑣，征收阻力大，已經(jīng)造成了很高的稅收成本，收入是得不償失的。因此主張取消土地增值稅?！　〉悄壳胺康禺a(chǎn)市場過熱的勢頭仍然存在，房地產(chǎn)投機也依然盛行。理論上說土地增值稅在抑制土地投機方面是有效的，只是目前由于征收辦法繁瑣，征管不力等一些人為的因素，造成目前此稅收入不高。所以增值稅不應(yīng)當(dāng)取消，而是需要進行適當(dāng)改革，提高征收效率，比方說簡化征收辦法，降低名義稅率，加強征管等?！　?、契稅已經(jīng)是比較規(guī)范和成熟的稅種，相對比較獨立，契稅只是需要完善?！　⊥ㄟ^合并房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，取消不合理的城鎮(zhèn)土地使用稅，保留契稅，改革耕地占用稅和土地增值稅， 房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅構(gòu)成了我國的房地產(chǎn)稅收體系，改變了過去房地產(chǎn)稅制中重流轉(zhuǎn)輕持有的局面?！　∷?、房地產(chǎn)稅的課稅內(nèi)容　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅的納稅人　　房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)（包括房產(chǎn)和地產(chǎn)）的所有者或支配者，包括自然人和法人。我國居民只享有土地的使用權(quán)，并不享有土地的所有權(quán)。因此我國房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是我國境內(nèi)國有土地使用權(quán)的擁有者及房產(chǎn)的所有者，包括自然人和法人。具體包括：1、我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)的我國單位和個人；2、我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)的外國單位和個人。　　（二）房地產(chǎn)稅的征稅對象　　房地產(chǎn)稅的征稅對象為不動產(chǎn)及其附屬物，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。其中，房產(chǎn)是指可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。　　（三）房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率　　1、 計稅依據(jù)　　不動產(chǎn)稅的課稅依據(jù)可以分為四類：一是改良資本價值，一般囊括土地和土地改良物的評估價值；二是未改良資本價值，計稅依據(jù)僅為土地價值，而不包括土地改良物的價值。三是租金收益，主要體現(xiàn)為從租計征的年值制度。四是物理特征，如土地面積等。從各國不動產(chǎn)課稅實踐來看，很多國家如美國都不是單純采用一種計稅依據(jù)，而是多種計稅依據(jù)同時并用。盡管各國的具體情況千差萬別，但近年來的實踐還是表明，多數(shù)國家的不動產(chǎn)課稅在計稅依據(jù)選擇上，開始出現(xiàn)兩個明顯的傾向：一是傾向于采用統(tǒng)一種計稅依據(jù)；二是在選擇統(tǒng)一種計稅依據(jù)上又傾向于采用從價計征的改良資本價值。　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中，一般是以土地面積或房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，然而，按這兩種計稅依據(jù)征稅均不能隨著經(jīng)濟發(fā)展相應(yīng)增加稅收收入，也不符合國際對房地產(chǎn)征稅的通行做法。因此房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)從價計征。　　從房地產(chǎn)升值的具體情況來看，升值的部分實際上主要是地價，土地作為稀缺資源，從長期來看其價格將會不斷上揚，而地面附著物則會隨著折舊的累計，其凈值呈不斷下降的趨勢，即：房價本身隨著房屋實際使用年限的不斷增加而呈下降趨勢。此外，房地產(chǎn)的價格還受房屋戶型、交通便利程度、生活配套設(shè)施是否齊全等因素的影響。據(jù)此提出下面的計稅公式以供參考：　　房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額＝　[土地價格＋ 房產(chǎn)凈值×（1— X）]×稅率　　其中：土地價格是指經(jīng)過評估的地價，可以按地段進行評估。房產(chǎn)凈值＝房價－累計折舊，其中房價是指地面附著物的價格，不包括土地的價格。X是指扣除的作為房屋的維護和修繕費用占房產(chǎn)凈值的比重，這一比例可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整?！　?、稅率　　設(shè)計稅率時應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個因素。　　（1）不能減少目前政府的財政收入。因此取消的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的收入應(yīng)該作為設(shè)計房地產(chǎn)稅稅負(fù)必須考慮的因素，要保證開征房地產(chǎn)稅前后財政收入不會因為房地產(chǎn)稅而大幅度波動。　　（2）量入為出。根據(jù)國際慣例，稅率不是固定的，而是逐年變化的，要根據(jù)政府的支出來確定房地產(chǎn)稅的稅率?？梢愿鶕?jù)本年財政支出狀況，并參考下一年的財政預(yù)案，確定下一年的稅率。具體確定方法為：　　稅率=（地方支出—非房地產(chǎn)稅收入）/各類可征收房地產(chǎn)的評估價值之和　?。?）稅負(fù)要合理，不能超過居民的承受范圍?！　】紤]到各地的情況不同，建議將稅率的制定權(quán)下放到省。各省根據(jù)本省各地的不同情況制定相應(yīng)的稅率。　　五、關(guān)于稅種的名稱　　建議將稅種名稱定為房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是以私人（包括自然人和法人）擁有或受其支配的不動產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn)）為課稅對象，以不動產(chǎn)的評估價值為課稅依據(jù)，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種財產(chǎn)稅?！　∮械膶W(xué)者認(rèn)為應(yīng)把稅種名稱定為物業(yè)稅，我認(rèn)為有些不妥。從目前的文獻看，物業(yè)稅是一些國家或地區(qū)對征收的不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅使用的另一種名稱。但是，在我國將對不動產(chǎn)或房地產(chǎn)的課稅稱之為物業(yè)稅容易引起歧義。因為我國在2003年5月由國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，并于2003年9月1日起施行。《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，按時交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行的義務(wù)之一。這里的物業(yè)服務(wù)費，人們習(xí)慣稱之為“物業(yè)費”。從目前看，我國居民個人作為房產(chǎn)的所有權(quán)人或使用人已經(jīng)形成了向物業(yè)管理企業(yè)交納“物業(yè)費”的習(xí)慣，國家也以法規(guī)的形式明確了物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中有權(quán)按照合理標(biāo)準(zhǔn)收取“物業(yè)費”，業(yè)主有義務(wù)交納“物業(yè)費”。這樣，在我國很大一部分居民納稅意識不強，稅收知識較為缺乏，稅費不分的情況下，若開征物業(yè)稅，由于“物業(yè)稅”與“物業(yè)費”名稱上的相似，容易造成人們認(rèn)識上的混亂。一是會混淆“物業(yè)費”和“物業(yè)稅”兩個不同性質(zhì)的征收項目，不利于物業(yè)稅的征收管理：二是有可能使一部分人誤認(rèn)為“物業(yè)稅”是稅費改革的結(jié)果，實行“費改稅”后，“物業(yè)費”改為了“物業(yè)稅”，征收物業(yè)稅后就不再收取“物業(yè)費”。因此，在“物業(yè)費”已經(jīng)收取在先，且有明確法律規(guī)定的條件下，為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，我國擬對房地產(chǎn)開征的稅種不宜使用“物業(yè)稅”這一名稱，還宜根據(jù)開征時征稅對象包括的具體范圍，稱之為房地產(chǎn)稅較為合適。　　六、需要注意的問題。　　（一）農(nóng)村征稅問題　　房地產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)村。目前各項稅制改革，都應(yīng)該把統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的目標(biāo)考慮在內(nèi)，因此，新出臺的改革，都要朝著這一目標(biāo)努力，不宜再加深城鄉(xiāng)的人為分割。房地產(chǎn)稅稅制的設(shè)計不應(yīng)回避城鄉(xiāng)差別的矛盾，而是應(yīng)通過不同的稅制設(shè)計來促進城鄉(xiāng)差別的解決。而目前一些城里人紛紛到農(nóng)村建別墅、豪宅，如果房地產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)，無疑會漏失稅源，降低稅收的調(diào)節(jié)作用。　　（二）房改房征稅問題　　房地產(chǎn)稅的開征必然會引發(fā)新舊房的稅收差別問題，目前針對這一問題的解決，比較被認(rèn)可的主要有三種方案：方案一，老房老辦法，新房新辦法，即對所購房地產(chǎn)價款中已含有原有的房地產(chǎn)開發(fā)、取得等環(huán)節(jié)的各種稅費的業(yè)主采取免稅政策；方案二，對舊房適用低稅率，比如可以減半征收；方案三，按照舊房實際繳納的稅費，抵繳應(yīng)納的房地產(chǎn)稅，全部抵繳完畢之后，再按房地產(chǎn)稅制度的規(guī)定，正常繳稅。比較而言，方案一可操作性強，也比較公平，缺點是在短期內(nèi)會間接引起政府收入的減少，但可以通過采取加強稅收征管、減少財政支出等措施加以彌補，因而還是比較可行的。方案二雖然也比較簡便易行，但會引發(fā)新的重復(fù)征稅問題，因為舊房的業(yè)主在買房時實際上已經(jīng)向政府一次性繳納了“房地產(chǎn)稅”，稅制改革后，如果再對這些業(yè)主征稅，無論征多征少，對他們而言都意味著重復(fù)征稅。方案三雖然表面上看似乎消除了重復(fù)征稅，但是由于未將物價上漲、通貨膨脹、貨幣的時間價值等因素考慮在內(nèi)，同時用若干年以前的稅費來抵繳今天的或者是未來的房地產(chǎn)稅，對業(yè)主們而言是不公平的，而且方案三還存在著計算復(fù)雜、可操作性不強的缺點，因為“房屋商品化”已經(jīng)實行了將近20年，現(xiàn)在要想再重新評定其價款中所含的相關(guān)稅費數(shù)額來抵繳稅款，這絕非易事?！　Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)單位而言，房地產(chǎn)稅開征以前已經(jīng)售出的房屋不再變動；房地產(chǎn)稅開征以后已經(jīng)建成尚未售出的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇按原含稅價（指房價中含土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等）銷售，房屋購買者購房后也無須納稅；或者可以由房地產(chǎn)開發(fā)商向稅務(wù)機關(guān)申請退款，稅務(wù)機關(guān)退還房地產(chǎn)開發(fā)商已繳的相關(guān)稅款，然后按新的不含稅價進行銷售，房屋購買者購房后照章納稅。對于無須納稅的舊房可以根據(jù)建房和購房時間在房產(chǎn)證或土地使用證上加注“稅訖”字樣以示區(qū)別?！　。ㄈp免稅問題　　政府出于各種考慮，可以對不同用途的房地產(chǎn)減免房地產(chǎn)稅。主要可以對以下等幾類房地產(chǎn)采取減免稅政策：　　1．居民所擁有的用于自住的房產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)對居民用于自住的和用于投資的房產(chǎn)進行區(qū)別對待，對居民自住的房產(chǎn)采取免稅政策?！　?．公共財產(chǎn)。主要指地方政府所擁有的非盈利的主要用于提供公共服務(wù)的產(chǎn)品?！　?．社會弱勢群體所擁有的房產(chǎn)。比方說孤寡、殘疾等特殊人群所擁有的房地產(chǎn)；社會低收入人群所擁有的房地產(chǎn)等?！　?．非盈利組織或機構(gòu)所擁有的主要用于增加公共福利或弱勢人群福利的房地產(chǎn)?！　?．其他政府鼓勵、扶持或保護的不動產(chǎn)。比如說政府扶持的用于環(huán)境和自然保護的不動產(chǎn)等?！　【唧w措施可以由地方政府根據(jù)本地的需要進行靈活設(shè)計?！　∑?、積極創(chuàng)造條件，改革完善房地產(chǎn)稅　　在我國，改革房地產(chǎn)稅不僅是稅收制度的改革，也是城鎮(zhèn)建設(shè)稅費制度的系統(tǒng)改革，有可能將成為繼農(nóng)村稅費改革后的城市稅費改革。但房地產(chǎn)稅改革由于將對個人自用房征稅，個人需要有一個心理適應(yīng)和接受的過程：房地產(chǎn)稅按評估價格征稅，評估價格的形成和評估隊伍需要有一個建設(shè)過程。鑒于房地產(chǎn)稅的復(fù)雜性，房地產(chǎn)稅改革將是長期目標(biāo)，而不是短期方案。房地產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)分步推行：　　*9步，規(guī)范房地產(chǎn)稅基本制度?？煽紤]用3年時間，具體是把房地產(chǎn)保有過程中的內(nèi)外資企業(yè)區(qū)別征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅；調(diào)整土地增值稅、印花稅和契稅；對居民個人自用住房暫免征收房地產(chǎn)稅。上述改革方案主要考慮到以下幾方面因素：1．目前房地產(chǎn)稅制存在不規(guī)范、不合理、不統(tǒng)一問題，需要推行統(tǒng)一、規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅改革。但目前房地產(chǎn)市場化程度還不高，商品房占全部房產(chǎn)比重也有限，居民住房面積和條件總體水平不高，在這樣的情況下，對居民個人自用住房征收房地產(chǎn)稅的稅基相對較小。2．由于取消實物分房和實行貨幣化分房改革后，需要進一步鼓勵個人購房，對居民個人自用住房征收房地產(chǎn)稅不利于貨幣化分房制度的改革。3．需要考慮個人對房地產(chǎn)稅的承受能力和心理準(zhǔn)備過程?！　〉诙?，擴大房地產(chǎn)稅征稅范圍。在開征房地產(chǎn)稅后，再用3年時間，即2010年，對居民個人自用住房征收房地產(chǎn)稅，但設(shè)置免稅額，對農(nóng)村居民自用房和城鎮(zhèn)居民基本生活用房免征房地產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)居民生活用房的征稅是否以人均面積、評估價值、居住套數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)還有待研究。上述方案的確定主要考慮了以下幾方面因素：1．隨著房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，商品房比例進一步提高，居民住房條件大幅度改善，房地產(chǎn)稅的稅基進一步擴大，使之有可能成為重要稅源。2．個人住房差異進一步拉大，在大部分個人住房還只是維持基本生活空間的情況下，也出現(xiàn)了一部分人一人擁有多套住房的情況，大量空置房的存在也不利于資源的有效利用，對基本生活外的房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅不但有其必要性，也可為人們所接受，使征稅有了可能性。3．隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，評估隊伍的壯大，也有了評估征稅的條件?！　〉谌?，全面推行房地產(chǎn)稅。在擴大征稅范圍基礎(chǔ)上，再用3年時間，即2013年，取消城鄉(xiāng)房地產(chǎn)稅減免稅優(yōu)惠，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一房地產(chǎn)稅。這是因為經(jīng)過10年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場獲得了極大發(fā)展，人民生活和居住條件得到了根本改善，居民經(jīng)濟和心理承受能力的提升，為全面推行房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件和可能。用10年時間改革完善房地產(chǎn)稅與黨的十六屆三中全會提出的大致用10年時間完善社會主義市場經(jīng)濟的改革進程是吻合的。