“我們的目標(biāo)是成為所處市場*4的地產(chǎn)咨詢企業(yè)。不盲目追求*5，但追求*4。”談起市場定位，*9太平戴維斯中國區(qū)財務(wù)總監(jiān)吉浩宇如此表示。
　　*9太平戴維斯成立于1855年，到現(xiàn)在已經(jīng)有將近160年的歷史，1988年在倫敦上市，被稱為國際“五大代理行”之一，在全球擁有500家辦事處。*9太平戴維斯于20世紀(jì)80年代進入中國，很快憑借其豐富的國際經(jīng)驗及敏銳的市場洞悉力為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案和完善的服務(wù)，建立了不可動搖的市場地位。*9太平戴維斯通過全中國15個城市的公司和關(guān)聯(lián)公司為客戶提供綜合性的地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、商鋪、住宅、酒店式服務(wù)公寓、估價、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、投資、市場研究及開發(fā)顧問、市場傳訊服務(wù)等，在中國擁有5300多名員工。
　　吉浩宇進行了詳細的解釋，“*9太平戴維斯中國的員工大部分集中在物業(yè)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，分散在全國本公司所負(fù)責(zé)的各個物業(yè)和樓盤之中。我們深耕中國市場已超過20年，憑借國際經(jīng)驗和本土洞悉的深入結(jié)合，長久以來與開發(fā)商、投資機構(gòu)、銀行等客戶緊密合作，為客戶創(chuàng)造真正的商業(yè)價值。在房地產(chǎn)服務(wù)市場，*9太平戴維斯是毋庸置疑的領(lǐng)導(dǎo)者。我們在上海、北京、深圳、廣州、香港等一線城市為眾多知名高端品牌打造城市地標(biāo)性項目。此外，我們還在開拓基金管理服務(wù)，雖然還處于起步階段，但該業(yè)務(wù)在國外已經(jīng)做得相當(dāng)成熟了，相信未來中國的市場會非常廣闊。”
　　管理會計秘籍一：一步一個臺階
　　在中國房地產(chǎn)市場整體調(diào)控的2013年，作為給地產(chǎn)行業(yè)提供服務(wù)的*9太平戴維斯卻始終保持著穩(wěn)定增長的勢頭。吉浩宇道出其中緣由，“我們的高層核心團隊在中國市場擁有超過20年的豐富經(jīng)驗，多年來始終堅定穩(wěn)固，無論在市場的上升階段，或是面臨挑戰(zhàn)之際，都能為客戶提供真知灼見、準(zhǔn)確把握商機。2013年，歐洲經(jīng)濟還處于不景氣的狀態(tài)，反而亞太區(qū)的業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好勢頭，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量已經(jīng)占到集團的半壁江山，總部也越來越重視亞太區(qū)市場的發(fā)展。在2013年，國家出臺了一系列的調(diào)控政策，對高端餐飲、酒店和消費等行業(yè)的影響比較大，但我們除了住宅租賃業(yè)務(wù)的業(yè)績有所下降之外，所涉及的其他業(yè)務(wù)并沒有受到很大的影響。”目前，*9太平戴維斯中國區(qū)業(yè)務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)步增長，業(yè)績每年都會創(chuàng)新紀(jì)錄。
　　據(jù)介紹，*9太平戴維斯在中國的業(yè)務(wù)主要分為中介代理、物業(yè)和資產(chǎn)管理、評估業(yè)務(wù)三大塊。對于物業(yè)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，*9太平戴維斯的定位是“成功背后的管理大師”，比較傾向于選擇資源稀少的中高端物業(yè)，有助于提升品牌形象；評估業(yè)務(wù)方面，在*9太平戴維斯多年的努力下已取得中國評估業(yè)務(wù)一級資質(zhì)。吉浩宇說，“在商鋪租賃代理業(yè)務(wù)上，我們?nèi)〉昧酥T如蘋果公司在內(nèi)的很多國內(nèi)外知名品牌客戶在中國區(qū)域的代理權(quán)。就拿蘋果公司為例，其在中國的店鋪都是我們幫助選址開設(shè)的。此外，一些國際知名的品牌在首次進入中國大陸選址開店時都會[*{6}*]我們的中介服務(wù)，比如已在上海靜安嘉里營業(yè)的A&F和世界著名內(nèi)衣品牌”維多利亞的秘密“（Victoria’sSecret），我們也在為其進行選址和開店。
　　同時，我們不斷地在已有業(yè)務(wù)中拓展新的業(yè)務(wù)，比如2012年，就開始在ShoppingMall的管理上進行嘗試性探索。對于一些盈利能力下降的業(yè)務(wù)，我們會不斷地尋找原因做出戰(zhàn)略調(diào)整。比如上海高端住宅的租賃市場一直以來業(yè)務(wù)開展都不錯，并且五大行中只有我們持之以恒發(fā)展并保持較大規(guī)模業(yè)務(wù)量。但是近年來國內(nèi)外經(jīng)濟形勢有所波動，外企用于外籍員工在華住宅標(biāo)準(zhǔn)的總體平均預(yù)算有所降低，加上外企在用人方面越來越多的本土化，使得單個外企派駐到中國的高管數(shù)量有所減少，高端住宅的供應(yīng)量不斷上升，這些因素綜合起來導(dǎo)致高端住宅租賃業(yè)務(wù)利潤率越來越低。對于利潤降低的業(yè)務(wù)我們會研究原因想方設(shè)法盡快做出調(diào)整，來保證公司整體的盈利能力。”
　　對業(yè)務(wù)的快速反應(yīng)能力很大程度上規(guī)避了市場風(fēng)險，同時對客戶的準(zhǔn)確把握也成為團隊取勝的關(guān)鍵。吉浩宇強調(diào)，“我們一直在不斷地調(diào)整團隊人員結(jié)構(gòu)，使之更加國際化，用高瞻遠矚的全球視野幫助客戶馳騁本土房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在中國本土的開發(fā)商已經(jīng)越來越具備國際化的眼光，所以我們的咨詢服務(wù)團隊也在逐步走向國際化，才能為客戶提供更好的服務(wù)。”*9太平戴維斯在整個亞太區(qū)呈現(xiàn)強勢增長的勢頭，中國市場發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定。2012年在中國市場業(yè)務(wù)收入已超過5億元，增長超過15%，2013年依然保持了這個增長勢頭。
　　管理會計秘籍二：績效管理精細化
　　吉浩宇于2007年加入*9太平戴維斯，當(dāng)時中國區(qū)財務(wù)總監(jiān)的工作主要是合并財務(wù)報表。經(jīng)過7年的發(fā)展，集團賦予了中國區(qū)財務(wù)總監(jiān)這個崗位更多的內(nèi)涵和更高的定位，財務(wù)工作從事后歸納逐漸向事前的戰(zhàn)略支持轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在，吉浩宇的工作幾乎涵蓋了所有跟現(xiàn)代“大財務(wù)”概念相關(guān)的內(nèi)容，包括財務(wù)報告、審計、資金管理（外匯、投融資）、稅務(wù)管理和稅收籌劃、內(nèi)控和合規(guī)、ERP系統(tǒng)、預(yù)算、審核、采購等。對于吉浩宇來說財務(wù)工作每年的側(cè)重點會有所不同，但是每一個方面都不能放松。
　　對于精細化管理，吉浩宇有著非常深入的理解和實踐經(jīng)驗。“我們的每一個中介業(yè)務(wù)人員都有一張利潤表，其中各項財務(wù)數(shù)值精確到分，這在很多其他行業(yè)里很難做到。比如某位員工今天進行了打印，打印以及紙張的成本都會精確地核算到該員工的利潤表中，這是由公司整個信息化的管理系統(tǒng)來自動采集信息記錄的，定期通過報告。此外，其他各項成本費用，包括公司的辦公室租金等，都會以成本費用的形式計入每個業(yè)務(wù)人員的個人利潤表中去。這種把員工的各方面信息集成到系統(tǒng)中去也是我目前正在不斷完善和推進的工作之一。”
　　在一人一張的“利潤表”中，不僅僅是財務(wù)數(shù)據(jù)的羅列，還會做出針對這些數(shù)據(jù)的分析結(jié)果。吉浩宇說：“我們會在每個人的利潤表中加入一些分析數(shù)據(jù)，例如FCR（完全成本回收率），通過計算公式會給每個人的利潤表做出計算結(jié)果。該比率如果超過100%，表示該名員工為公司盈利，高出越多就證明該員工為公司貢獻的利潤越多。諸如此類的數(shù)據(jù)分析方法還有很多，根據(jù)員工的工作成本和創(chuàng)造利潤之間的關(guān)系，作為管理層，掌握得越詳細，就越有利于對整個公司的運營和員工的工作做出準(zhǔn)確的判斷和評價，并且為預(yù)算和公司戰(zhàn)略決策提供有力的支持。我們的流程公開透明、對業(yè)務(wù)專業(yè)執(zhí)著、對客戶和員工坦誠相待，財務(wù)方面同樣如此，始終用實力證明著我們的價值。”
　　精確的數(shù)據(jù)分析并非僅僅為了更嚴(yán)格的管制，而是能夠達到對員工最準(zhǔn)確的了解，使之能和公司共同成長。吉浩宇毫不避諱地表示，現(xiàn)在的確有開發(fā)商會開出很高的價格來“挖角”人才，但即便如此其流動比率也始終保持較低水準(zhǔn)。“這也從一個側(cè)面上證明了我們在人力資源管理上的能力。一方面，公司的文化以及管理制度使得員工有歸屬感，此外我們很重視跟員工的共同成長。”在薪酬方面，吉浩宇坦言傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)中員工的績效評價制度相對比較粗放，獎懲制度也并不完善，“為此，我和公司高層進行了長時間的討論研究，計算了很多種模型。2012年下半年，我們對傭金制度進行了一些調(diào)整，運行一年半之后，清晰地感受到優(yōu)秀的員工獲得了更多的傭金報酬，工作積極性也有所增加。”
　　除了人力成本的管理之外，在資金管控方面，吉浩宇十分看重現(xiàn)金流的管理和對應(yīng)收賬款的管理。吉浩宇道出了心得，“我們的大客戶中很多是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們的資金相對比較緊張，所以應(yīng)收賬款管理也就是我們資金管理中非常重要的部分，如果應(yīng)收賬款管理不善，就有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。大額的應(yīng)收賬款有時候要拖欠半年以上，這就給我們的應(yīng)收賬款管理帶來了不小的難度。作為一家英國上市公司，在集團政策中，應(yīng)收賬款超過三個月就需要計提壞賬準(zhǔn)備，但是按照這個標(biāo)準(zhǔn)，中國區(qū)報表中的壞賬準(zhǔn)備金額會非常多，并且上下波動很大，因為賬期在4～6個月也很常見。所以在這方面一來是平衡和客戶的關(guān)系，盡量縮短賬期，同時也要跟總部進行良好的溝通。此外，也會在報表中對一些比較特別的應(yīng)收賬款項目做出特別的說明，這樣在總部的合并報表中，就會體現(xiàn)出比較合理的財務(wù)數(shù)據(jù)。”
　　管理會計秘籍三：核心競爭力
　　不可否認(rèn)對于*9太平戴維斯所處的服務(wù)行業(yè)，幾乎完全靠軟實力來建立品牌。對此，吉浩宇給出了詳細解釋，“公司的核心價值概括下來就是，國際視野本土洞察、核心管理高效決策、專業(yè)團隊精英匯聚、公開誠信專業(yè)執(zhí)著、千錘百煉鑄就卓越。”這40個字成就了*9太平戴維斯這樣的一個百年品牌。吉浩宇認(rèn)為，“無論什么類型的企業(yè)最重要的就是人才，尤其是對于我們這樣的輕資產(chǎn)公司來說，除了人才，沒有其他核心資產(chǎn)。幾乎在做所有的業(yè)務(wù)時，我們首先考慮的都是有沒有專業(yè)的人才來從事這項業(yè)務(wù)。我對精英人才的理解很簡單，真正的精英人才其實是‘免費的’，這可以很清楚地體現(xiàn)在我們的財務(wù)分析報表上，因為精英人才對公司業(yè)績的貢獻往往是遠遠大于其成本費用。”
　　2011年，吉浩宇帶領(lǐng)的上海財務(wù)團隊拿到了集團內(nèi)部審計全球*6分。“集團公司在審計方面要求非常嚴(yán)格，由兩家國際知名的會計師事務(wù)所來分別負(fù)責(zé)集團的內(nèi)審和外審，能夠在內(nèi)部審計中拿到集團內(nèi)部的*9名，這不僅是我，也是整個中國區(qū)財務(wù)團隊綜合能力的體現(xiàn)。”吉浩宇表示，作為一家上市公司，合規(guī)是必須的，也是公司長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
　　另外，集團應(yīng)用較扁平化的管理構(gòu)架以確保高效的決策過程。靈活高質(zhì)的客服反應(yīng)機制也得益于平行構(gòu)架。吉浩宇坦言這樣的平行構(gòu)架對于像*9太平戴維斯這樣規(guī)模的公司而言是一個大膽的創(chuàng)新，“其實，在企業(yè)初期規(guī)模小的時候，高效決策還是比較容易能夠做到的。但是到了企業(yè)快速發(fā)展的階段，規(guī)模逐漸擴大，我們就需要更加高效的系統(tǒng)化的管理手段來適應(yīng)發(fā)展速度。”
　　談起多年的財務(wù)工作感受，吉浩宇明顯感覺到自己的工作從原來的二線慢慢上升到一線業(yè)務(wù)層面。同時，在*9太平戴維斯，財務(wù)總監(jiān)也已經(jīng)逐步成為公司決策團隊中的重要一員。吉浩宇說，“財務(wù)的專業(yè)性應(yīng)該和業(yè)務(wù)考量完美結(jié)合，這是財務(wù)專業(yè)人士的價值所在。我從財務(wù)總監(jiān)的角度提出和業(yè)務(wù)相關(guān)的改進意見和想法，并在成本控制上提出更合理的建議，幫助提高公司業(yè)績。同時我也在不斷嘗試換位思考，看問題的角度需要發(fā)生變化，理解公司高層決策的深層意義，對公司未來的戰(zhàn)略決策能有所幫助。自我使命感的提升，和實際工作層面執(zhí)行能力的提高，讓我對財務(wù)總監(jiān)這個職位的工作越來越有信心。”