徐明天覺得我國房地產(chǎn)違背了基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律

　　徐明天覺得我國房地產(chǎn)違背了基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這篇11月28日的業(yè)界評論已給到各位讀者們啦，請大家細(xì)細(xì)品味哦。
　　銀行降息，就降了那么 一點點，有人就說房地產(chǎn)和股市的春天又到來了。

　　今天，看到葉檀又鼓吹起房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)論。這才是真正的葉檀。

　　葉檀說：我特別反對看后視鏡，現(xiàn)在很多人說1998年的房改是不是錯的？或者2003年是不是錯的？這沒有意義、沒有價值，就是1998年沒有房地產(chǎn)，后來沒有汽車，沒有高速公路的建設(shè)，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不了這么快。一個時代有一個時代的事情，你不能強說1998年的人說2013年的房地產(chǎn)是怎么樣的，這是強人所難。

　　房地產(chǎn)需要壟斷，需要暴力，需要騙子。葉檀、郎咸平就在房地產(chǎn)大躍進(jìn)中獲利的騙子。房價一下降，他們沒人請他們演講，沒人聽他們演講，他們失去了市場，現(xiàn)在似乎看到了機會，又快速跳出來，鼓吹他們的房地產(chǎn)主導(dǎo)論了。

　　不論政府財政和GDP多么需要房地產(chǎn)，今天我們必須徹底改變房地產(chǎn)主導(dǎo)綁架中國經(jīng)濟(jì)社會的問題，也就是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個痛苦的過程，會剝奪官員富豪們的財產(chǎn)，但這是不得不付出的代價。正應(yīng)了那句話，自作孽，不可活。因為中國房地產(chǎn)觸犯了天條，犯下了反人類罪，違背了最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　今天，我就從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，來對中國的房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)批判。

　　2013年，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主之一羅伯特?席勒曾多次警告中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。2009年12月，他來到深圳出席某企業(yè)的活動，當(dāng)時他在回答現(xiàn)場提問時表示，“中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房價高居不下。”席勒說，“在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數(shù)倍于他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。”同年，羅伯特?席勒在上海也說：“早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個房子？答案是他預(yù)期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以后房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”2011年達(dá)沃斯論壇上，席勒直言中國房地產(chǎn)存在泡沫：“美國房價仍在下跌，我很擔(dān)心它會跌到什么時候。家庭負(fù)債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉(zhuǎn)移到其他城市。與此同時，美國負(fù)債率已經(jīng)上升到前所未有的高水平，這樣人們擔(dān)心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊。”

　　2014年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主梯若爾在武漢談房地產(chǎn)時說：全球?qū)Ψ康禺a(chǎn)泡沫問題都十分關(guān)注。他興趣了一個例子：美國有一個學(xué)者Robert Shiller，曾經(jīng)設(shè)想建立房產(chǎn)保險公司，給房產(chǎn)價格保險。對壽險來說，我買了壽險，如果去世，保險公司會向我的妻子賠付，對它來說是一種損失，但只要我在世，每年就要交固定的保費，對保險公司來說是盈利的。房產(chǎn)保險的情況類似，盡管還沒有真正出現(xiàn)。即如果價格下跌，你能得到一筆錢，但每年你有固定支付保金。這種保險公司在理論上可以存在，還沒有真正成立。原則上可以賺錢，但管制機構(gòu)（專門監(jiān)管銀行和保險公司的機構(gòu)）沒有批準(zhǔn)。如果公司為武漢的市民房價保險，價格下跌的話，這種公司會有很大的損失，一旦破產(chǎn)，就不能給你錢。這和銀行破產(chǎn)是一樣的。壽險的情況不同，我們清楚每年去世的大概人數(shù)，即大數(shù)定律，因此管制機構(gòu)可以確保公司不破產(chǎn)。但房地產(chǎn)保險公司風(fēng)險很大，因此沒有得到批準(zhǔn)成立。

　　梯若爾有一個建模型解串謀難題研究，認(rèn)為串謀與勾結(jié)是所有的組織或機構(gòu)中普遍存在的現(xiàn)象，早已為政治學(xué)家和社會學(xué)家所關(guān)注。串謀與勾結(jié)會給社會福利帶來損失，因而如何在制度設(shè)計中解決串謀問題，一直成為政治家和學(xué)者們不懈努力的目標(biāo)之一，并在人類的制度 文化中占有重要地位。然而令人驚訝的是，這個重要現(xiàn)象長期以來卻一直未能受到主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重視。作為社會科學(xué)理論的皇冠明珠，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與實踐取得過令人矚目的成就， 但它在制度分析方面尤其是對于串謀現(xiàn)象的漠不關(guān)心和無所作為，無法令人滿意。究其根源，仍然是主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家對于新古典主義的完備市場假設(shè)這個教條的堅定信 念。在產(chǎn)業(yè)組織理論和規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)等諸多領(lǐng)域，串謀現(xiàn)象造成了產(chǎn)業(yè)政策和政府規(guī)制政策的嚴(yán)重扭曲，這一點即使在司法體系十分完備的歐美國家都普遍存在（如美國的安然公司和世界電信與安達(dá)信公司合謀做假賬等案件），更不用說許多處于制度轉(zhuǎn)型時期的發(fā)展中國家。如果把中國的房地產(chǎn)與梯若爾的串謀與勾結(jié)理論相聯(lián)系，中國的房地產(chǎn)就是典型的政府、官員、開發(fā)商和富豪的串謀勾結(jié)劫掠人民。

　　世界上房地產(chǎn)已經(jīng)非常成熟，有一套系統(tǒng)的制度設(shè)計，因此風(fēng)險可控。只有中國房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)。因此，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究很少，沒有專題研究，只是有一些份內(nèi)的過注，但也是觀點鮮明。

　　摩天大樓是房地產(chǎn)泡沫之一。據(jù)統(tǒng)計，2012年中國有655個城市提出要“走向世界”，183個城市要興建“國際大都市”。而所謂“國際大都市”就要開辟國際商務(wù)中心，就要擁有更多的摩天大樓，甚至是世界或亞洲*9高樓。據(jù)稱中國摩天大樓的數(shù)量是美國的4倍。摩天大樓的建設(shè)熱潮往往伴隨著金融危機或者經(jīng)濟(jì)衰退。1999年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯?勞倫斯，搞出了一個“摩天樓指數(shù)”，認(rèn)為世界摩天大樓開工建設(shè)與商業(yè)周期波動高度相關(guān)，而摩天大樓的竣工往往是經(jīng)濟(jì)盛極而衰的拐點，大廈建成之日，往往便是經(jīng)濟(jì)衰退之時。經(jīng)濟(jì)學(xué)界有稱之為“勞倫斯定律”，或干脆稱之“摩天樓魔咒”或“勞倫斯詛咒。

　　勞倫斯舉出證據(jù)：1904到1909年間，美國紐約的勝家大廈和大都會人壽大廈相繼刷新世界高樓記錄，期間金融危機席卷全美，數(shù)百家中小銀行倒閉；1929年、1930年和1931年，紐約的華爾街40號大廈、克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，期間發(fā)生了世界經(jīng)濟(jì)史上最為駭人的“大蕭條”；20世紀(jì)70年代，紐約的世界貿(mào)易中心和芝加哥的西爾斯大廈一躍成為全球*6，隨之而來的是石油危機，美元狂跌，最終引發(fā)了1973-1975年的世界經(jīng)濟(jì)衰退；1997年馬來西亞吉隆坡雙子塔樓刷新世界*6紀(jì)錄，東南亞金融危機也隨之發(fā)生。

　　“摩天樓魔咒”的“勞倫斯定律”自有經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律。李嘉圖反對“谷物法”的原因與經(jīng)濟(jì)學(xué)家反對房地產(chǎn)泡沫相同，只是房地產(chǎn)泡沫的危害更加巨大。李嘉圖的研究不是形象的，而是抽象的。他認(rèn)為土地的供給曲線是完全無彈性的，土地的社會機會成本為零。土地?fù)碛姓攉@得地租收入，僅僅是因為擁有一種稀缺的生產(chǎn)要素，他并沒有提供任何對社會有益的作用。古

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家特別批評地主的支出習(xí)慣。地主從事消費支出，而不是儲蓄與積累資本，不是增加經(jīng)濟(jì)體中資本產(chǎn)品的供給。地主階級的行為有害于新興工業(yè)社會的增長與發(fā)展?？偖a(chǎn)量或者說經(jīng)濟(jì)體的總收入分配給了勞動者、資本家、地主?？偖a(chǎn)量中的一部分，沒有用來支付勞動者維持最低生活水平的工資，也沒有用來替換生產(chǎn)過程中報廢的資本產(chǎn)品，這一部分可以被稱為凈收益或者經(jīng)濟(jì)剩余。凈收益由利潤、地租以及維持最低生活水平的工資之上的部分組成。工人與地主總是將他們的全部收入花在消費上，利潤成了儲蓄或資本積累的*10來源。李嘉圖斷定，作為經(jīng)濟(jì)增長率減小的結(jié)果，當(dāng)利潤下降、地租上升時，隨著時間的變化，將會發(fā)生有利于地主的收入再分配。

　　以李嘉圖對谷物和地租的理論分析，房地產(chǎn)就是一種無度的超級地租，土地?fù)碛姓哌^度的利益不但增加了經(jīng)濟(jì)的成本，減少了工人的工資和利潤，而且又從住房民生中掠奪了更多利潤，在這種加速度收入再分配中，經(jīng)濟(jì)的積累將被榨干枯竭無法維持，只能靠貨幣泡沫浸泡，最終走向經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機。

　　李嘉圖是西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的集大成者，他的分析就是基礎(chǔ)理論性的。

　　中國正在陷入房地產(chǎn)崩塌的經(jīng)濟(jì)衰退，這已經(jīng)是大家都承認(rèn)的事實。

　　*9個提出經(jīng)濟(jì)危機理論的意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家西斯蒙第指出利潤和地租是災(zāi)難的根源。他認(rèn)為任何財富都是勞動的產(chǎn)品，收入是財富的一部分。收入通常 有三種，即地租、利潤和工資。這三種收入是分享人類勞動成果的3種不同方式。地租是土地所有者因為擁有土地所有權(quán)而從工人勞動所生產(chǎn)的產(chǎn)品中提取的部分；利潤是資本家因為擁有資本而從工人生產(chǎn)的產(chǎn)品中提取的部分；工資是工人勞動產(chǎn)品的一部分，是工人用來維持必要的生活的費用，是其勞動的報酬，是勞動的價格。他說：“勞動在社會中創(chuàng)造了三種永恒的財富的源泉，而這三種財富的源泉又產(chǎn)生了三種收入。財富的*9種源泉是土地，土地的自然力永遠(yuǎn)是用來生產(chǎn)的，只要人們利用它來為自己服務(wù)，它便任憑勞動的支配；用來支付工資的資本是財富的第二種源泉；供應(yīng)勞動能力的生活是財富的第三種源泉。因此，財富的這三種源泉都和勞動有直接的關(guān)系，如果沒有勞動就決不會有財富。”西斯蒙第認(rèn)為，利潤和地租是統(tǒng)一的，資本與土地也不產(chǎn)生矛盾，工資和利潤與地租則是對立的， 所以勞動與資本之間是對立的，“真正的災(zāi)難決不是由于機器的改進(jìn)，而是由于我們對機器的產(chǎn)品所進(jìn)行的不公平的分配。”西斯蒙第對分配不公平進(jìn)行了強烈地抨擊，指出這種現(xiàn)象既不符合理論，又不符合倫理。利潤、地租是對工人的一種掠奪，是一切災(zāi)難產(chǎn)生的根源。

　　中國的房地產(chǎn)是一種一次性的超級地租，是一次瘋狂掠奪，西斯蒙第的批評是非常溫和的。

　　也許是了解中國人對房地產(chǎn)的極端行為，2700年前人類*9位經(jīng)濟(jì)學(xué)家管子對房地產(chǎn)的觀點也非常極端。

　　管子講，宮室有度，不求其觀。統(tǒng)治者的消費既要符合等級貴賤禮的要求；又要盡量簡樸。即使國家財用充足．也要消費適度。“國雖充盈，金玉雖多，宮室必有度.”(《管子?八觀》) “先王制軒冕，足以著貴賤，不求其美。……明君制宗廟，足以設(shè)賓祀，不求其美；為宮室臺榭，足以避燥濕寒暑，不求其大；為錐文刻鏤，足以辨貴賤，不求其觀。故農(nóng)夫不失其時，百工不失其功，商無廢利，民無游日，財無砥墆。”（《管子?法法》）

　　管子從財富的生產(chǎn)和平衡中要求宮室必有度，是觀察一個國家虛實的指標(biāo)。宮室過度是對人民和土地的過度索求?！豆茏?八觀》說：“課兇饑，計師役，觀臺榭，量國費，而實虛之國可知也”。先論土地與人口、糧食、賦稅、饑荒的關(guān)系：“凡田野萬家之眾，可食之地，方五十里，可以為足矣。萬家以下，則就山澤可矣；萬家以上，則去山澤可矣。彼野悉辟而民無積者，國地小而食地淺也；田半墾而民有余食而粟米多者，國地大而食地博也。國地大而野不辟者，君好貨而臣好利者也；辟地廣而民不足者，上賦重，流其藏者也。故曰，粟行于三百里，則國毋一年之積；粟行于四百里，則國毋二年之積；粟行于五百里，則眾有饑色。其稼亡三之一者，命曰小兇；小兇三年而大兇，大兇則眾有大遺苞矣。什一之師，什三毋事，則稼亡三之一。稼亡三之一，而非有故蓋積也，則道有損瘠矣。什一之師，三年不解，非有余食也，則民有鬻子矣”。再論糧食與土地資源和宮室的關(guān)系：“故曰：山林雖近，草木雖美，宮室必有度，禁發(fā)必有時，是何也？曰：大木不可獨伐也，大木不可獨舉也，大木不可獨運也，大木不可加之薄墻之上。故曰，山林雖廣，草木雖美，禁發(fā)必有時；國雖充盈，金玉雖多，宮室必有度；江海雖廣，池澤雖博，魚鱉雖多，罔罟必有正，船網(wǎng)不可一財而成也。非私草木爰魚鱉也，惡廢民于生谷也”。再論土地、糧食、上用與民力的關(guān)系：“故曰，先王之禁山澤之作者，博民于生谷也。彼民非谷不食，谷非地不生，地非民不動，民非作力，毋以致財。天下之所生，生于用力，用力之所生，生于勞身。是故主上用財毋已，是民用力毋休也”。結(jié)論：“故曰，臺榭相望者，其上下相怨也。民毋余積者，其禁不必止；眾有遺苞者，其戰(zhàn)不必勝；道有損瘠者，其守不必固。故令不必行，禁不必止，戰(zhàn)不必勝，守不必固，則危亡隨其后矣”。

　　管子譴責(zé)國家底子薄而高消費的不良侈俗。“主上無積而宮室美，氓家無積而衣服修，乘車開飾觀望,牛行者雜文彩，本資少而末用多者。侈國之俗也。”(《管子?八觀》) “舟車飾、臺榭廣，則賦斂厚矣"。（《管子?權(quán)修》）

　　管子警告：“臺榭相望者，亡國之廡也”。《管子?七臣七主》說：“故明主有六務(wù)四禁。六務(wù)者何也？一曰節(jié)用，二曰賢佐，三曰法度，四曰必誅，五曰天時，六曰地宜。四禁者何也？春無殺伐，無割大陵，倮大衍，伐大木，斬大山，行大火，誅大臣，收谷賦。夏無遏水達(dá)名川，塞大谷，動土功，射鳥獸。秋毋赦過、釋罪、緩刑。冬無賦爵賞祿，傷伐五谷。故春政不禁則百長不生，夏政不禁則五谷不成，秋政不禁則奸邪不勝，冬政不禁則地氣不藏。四者俱犯，則陰陽不和，風(fēng)雨不時，大水漂州流邑，大風(fēng)漂屋折樹，火暴焚地?zé)鞑?；天冬雷，地冬霆，草木夏落而秋榮；蟄蟲不藏，宜死者生，宜蟄者鳴；苴多螣蟆，山多蟲螟；六畜不蕃，民多夭死；國貧法亂，逆氣下生。故曰：臺榭相望者，亡國之廡也；馳車充國者，追寇之馬也；羽劍珠飾者，斬生之斧也；文采纂組者，燔功之窯也。明王知其然，故遠(yuǎn)而不近也。能去此取彼，則人主道備矣”。

　　《管子?禁藏》說：“夫明王不美宮室，非喜小也；不聽鐘鼓，非惡樂也，為其傷于本事，而妨于教也。故先慎于己而后彼，官亦慎內(nèi)而后外，民亦務(wù)本而去末”。過度的房地產(chǎn)會傷害根本的農(nóng)業(yè)和工商業(yè)，而鼓勵商業(yè)炒作。

　　作者：徐明天