中國房地產(chǎn)“供大于求”背后的真問題——周俊生

　　以下則是一篇10月22日*7的業(yè)界評論的文章：中國房地產(chǎn)“供大于求”背后的真問題——周俊生，大家可以慢慢閱讀哦。
　　持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控，進入今年下半年后，忽然發(fā)生了戲劇性的變化，調(diào)控事實上已經(jīng)出現(xiàn)了一百八十度的大轉(zhuǎn)彎，原來以遏制購買力為主的調(diào)控政策已經(jīng)悄然改為以促進成交量為主。幾個月前，一些地方政府取消限購政策還是遮遮掩掩，而現(xiàn)在則已經(jīng)開始在全國范圍內(nèi)出臺促進購房的政策，近期相關(guān)部門出臺的房貸新政、公積金新政，其背后都存在著這樣的意圖。有報道稱，針對完善二手房交易營業(yè)稅有關(guān)政策，有關(guān)部門正在各大城市和機構(gòu)之間展開調(diào)研，在充分論證的基礎(chǔ)上，未來有可能作出調(diào)整。而且，未來如果市場需要，不排除有更多調(diào)整，以降低交易成本，促進市場成交。（10月20日《中國證券報》）

　　促使政策作出這種重大調(diào)整的原因，是在于監(jiān)管層經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場作出了“供大于求”的基本判斷。任何商品一旦發(fā)生供大于求的情況，市場就應(yīng)該自我調(diào)節(jié)，以降低價格來解決庫存，但房地產(chǎn)市場卻不能簡單地套用這個規(guī)律，因為開發(fā)商開發(fā)的樓盤背后，大多有銀行的頭寸撐著，如果房價下行趨勢控制不住，開發(fā)商虧損破產(chǎn)還是小事，銀行跟著出現(xiàn)大量壞賬則是政府所難以承受。正是由于這個緣故，政府必須出臺政策穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，遏制住房價下降的勢頭。

　　其實，關(guān)于房地產(chǎn)市場“供過于求”的說法，并不能一概而論。對于一些內(nèi)地的三四線城市來說，前兩年到處出現(xiàn)的“鬼城”，早已直觀地告訴了人們，這些地區(qū)的商品房已經(jīng)嚴(yán)重地供過于求。但對于北上廣深這些一線城市來說，卻是另一種情況。就這些城市中的本地居民而言，在住房制度改革初期先是普遍得到了一筆改革紅利，而后經(jīng)過20多年來的努力，大部分居民已經(jīng)在房價還未暴漲時購買了商品房，因此現(xiàn)在即使仍有居住困難者，已經(jīng)不是一個很大的數(shù)目，所以我們看到類似上海這樣的城市，其經(jīng)適房的入住標(biāo)準(zhǔn)在不斷放寬。但是，中國已經(jīng)是一個人口高度流動的城市，由于北上廣深這些城市集中了大量政治、經(jīng)濟、社會、文化等豐富的市場資源，對于全國的就業(yè)人口產(chǎn)生了很大的吸引力，這部分導(dǎo)入人群必然為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場提供了源源不斷的購買力。目前這些城市與其他城市一樣，出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但這一方面是仍未取消的限購的作用，另外一方面是在房價下行趨勢已經(jīng)形成以后，這些人正在觀望，期待著房價進一步下跌。

　　中國經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重的不平衡，造成了中國房地產(chǎn)市場“一半是海水，一半是火焰”的情況，內(nèi)地三四線城市由于市場活力貧乏，導(dǎo)致就業(yè)機會很少，大量就業(yè)人口離開故土，到一線城市尋找發(fā)展機會。面對這種情況，政府已經(jīng)不可能再像計劃經(jīng)濟時期那樣將他們“鎖定”在本地，特別是在戶籍制度改革以后，人員流動將呈現(xiàn)出常態(tài)化。但這種情況的廣泛出現(xiàn)造成的結(jié)果是，一方面一線城市為了滿足流入人口的需求，不得不像攤大餅一樣將城市規(guī)模越做越大，另一方面他們的原住地則由于就業(yè)人口的流失，導(dǎo)致城市出現(xiàn)“空心化”，甚至淪為“鬼城”。這種情況反過來又進一步造成不同城市之間的分化，一線城市由于有了大量的導(dǎo)入人口的支撐，不僅房地產(chǎn)市場有了承接能量，而且還能夠產(chǎn)生更多的就業(yè)機會，從而使市場保持活力，而三四線城市由于就業(yè)人口的流失，不僅房地產(chǎn)市場供大于求的壓力難以解決，而且還會由于“空心化”的出現(xiàn)而導(dǎo)致整個市場的活力不斷減少。

　　由此可見，對于中國的房地產(chǎn)市場，籠統(tǒng)地作出“供過于求”的判斷難免失之表面化，根據(jù)這種表面化的判斷作出的政策調(diào)整也就可能難以收到理想的效果。一個值得注意的現(xiàn)象是，中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時期，正是中國經(jīng)濟高速發(fā)展發(fā)展的時期，而目前房地產(chǎn)市場的趨冷，也與中國經(jīng)濟經(jīng)濟增速減退有直接關(guān)系，在房地產(chǎn)市場上曾經(jīng)出現(xiàn)過的投資投機力量的興衰，其實也與中國經(jīng)濟的冷熱有直接關(guān)系，在目前經(jīng)濟增速下降的背景下，即使政府再把“溫州炒房團”作為座上賓請出來，大概也難以說動他們解囊購房。顯然，要讓房地產(chǎn)市場重新出現(xiàn)活力，不是簡單地用稅收等方面的優(yōu)惠政策可以解決問題的，而是必須正視經(jīng)濟發(fā)展在各地嚴(yán)重不平衡的結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟的不利影響。對于我國為數(shù)眾多的內(nèi)地三四線城市來說，如何留住就業(yè)人口，已經(jīng)不單單是為了房地產(chǎn)市場，而是影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展全局的一個重要的課題。這就是我國房地產(chǎn)市場所謂“供大于求”背后的真問題。

　?。戏蕉际袌?，2014年10月21日）

 

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