現(xiàn)在很多人都在說一個觀點，中國經(jīng)濟告別了兩位數(shù)的增長，進入一個中低增長的時代，中國經(jīng)濟進入一個換檔期，我不太同意這個觀點。
　　為什么過去兩位數(shù)的增長是正常增長？我們過去20年經(jīng)濟增長速度超過9%，一定通貨膨脹，真正到了兩位數(shù)，到了10%以上，既是通貨膨脹又是資產(chǎn)泡沫。*6的那一年，2007年達到14%的增長，通貨膨脹加房地產(chǎn)泡沫，加股市泡沫，那是不正常的狀態(tài)。
　　那么什么是正常狀態(tài)呢？正常狀態(tài)就是經(jīng)濟學所說的潛在增長率。潛在增長率怎么分析呢？有一個簡單的方法叫濾波法，把通貨膨脹、通貨緊縮的時期去除。按照這樣分的話，中國兩位數(shù)的增長時期都是過熱的。正常的增長就是在7%到9%之間，也許前幾年高一點，8%到9%，現(xiàn)在是7%到8%，這是正常增長。
　　所以我說現(xiàn)在不是換擋期，是終于告別了過熱增長，回歸正常增長。從這個角度來講，這是好事情，而且過去幾十年也不總是兩位數(shù)增長，過去10年兩次過熱，也就5年是兩位數(shù)增長，多數(shù)時候不是兩位數(shù)增長。
　　我們現(xiàn)在處理的這些問題，產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。
　　前一次是整個國際市場弄出來的過熱，后面是政府為了應對危機弄出來的過熱，總而言之這兩次過熱導致的問題，現(xiàn)在正是我們要處理的。為什么還要歌頌這個兩位數(shù)的增長？大家認為現(xiàn)在是一個不好的時代，其實現(xiàn)在是回歸正常增長，是一個好事情。
　　現(xiàn)在比較難的是到了今天要處理很多過去過熱遺留下來的問題。但是現(xiàn)在我們終于可以明白，為什么要防過熱了。防過熱防的不是過熱的時候那點事，過熱的時候大家掙錢掙得容易，東西賣得好，躺著都掙錢，阿貓阿狗都能掙錢，防的就是現(xiàn)在的這些事情，產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風險等等。所以在這個意義上，我說我們現(xiàn)在終于開始回歸正常。
　　說到房地產(chǎn)，我還是想講個一般性的觀點，一般的市場，什么叫正常狀態(tài)？市場的正常狀態(tài)是競爭、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。你得專注而專業(yè)的，兢兢業(yè)業(yè)的，起早貪黑的，還得有創(chuàng)新，有新點子。
　　用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司的一句話說，你得如履薄冰，擔心別人有一個新技術把你打垮，這才是市場經(jīng)濟的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時代不正常。
　　前兩天聽一個例子，說一個好的大房地產(chǎn)公司10個月交房，一個小公司圈了一塊地，然后也搞房地產(chǎn)，根本做不好，20個月都沒交房，到了30個月才交房，結果它賺的錢比那個好公司掙的還多。為什么？那20個月里面房價又漲了一塊，結果他的利潤比前面那個還高，這是不正常的。
　　從這個意義上來說，我們過去這十多年的時間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。而我們現(xiàn)在開始回歸正常了。
　　什么叫正常？我不說最后有多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常的狀態(tài)。
　　所以我說現(xiàn)在是回歸正常的一個態(tài)勢，告別過去不正常的狀態(tài)。過去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼。
　　現(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是他們把精力用到別處了，當然遇到風吹草動就會出問題。所以從這個意義上說，我覺得我們應該歡迎看到房地產(chǎn)市場進行調(diào)整。
　　從這個角度講，調(diào)整也是應該的，十幾年了，也必然會發(fā)生調(diào)整，這個調(diào)整除了供求關系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情發(fā)生。我相信在這兩天的會議上，大家也會更多的討論這個問題，這是第二個觀點，房地產(chǎn)必然面臨一個調(diào)整，面臨回歸正常的過程。
　　第三個觀點，我們畢竟也是軟著陸，宏觀經(jīng)濟是軟著陸，房地產(chǎn)市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整，這是現(xiàn)在市場上很多人，包括國際上很多人在說的，說中國市場崩盤了。實際上房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸了。
　　從2010年4月份限購開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時間，它已經(jīng)經(jīng)歷了一個軟著陸的過程。現(xiàn)在繼續(xù)這個過程，這個過程是正常的，所以你說現(xiàn)在是崩盤了，我覺得是不現(xiàn)實的。而且最重要的是什么呢？我們是有泡沫，是有過熱，但是我個人的觀察、判斷，這個泡沫總的來說還不是特別大，還是有控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。這個政策必然還起了點作用。
　　2007年中國經(jīng)濟之所以發(fā)生調(diào)整，2008年調(diào)整了一年，2008年一二線城市房價跌了百分之四五十，如果2009年沒有那一輪美國經(jīng)濟危機，我們搞那個刺激，2008年那個情況繼續(xù)下來多好，然后市場穩(wěn)定增長，這是非常好的狀態(tài)。
　　那次之所以放松調(diào)整，一個重要的因素是2007年9月份那一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊縮性的措施出臺，那起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個泡沫，但是畢竟政府這種擴張性的、刺激性的政策只實行了一年，到了2010年4月份就開始限購了，也是很強的行政手段。
　　中國是采取刺激政策最強的國家，也是退出最早的國家，我們2010年4月份就退出。這樣一個比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒有來得及波及到很多地方去，沒有來得及鼓得很大，就開始向下調(diào)整。
　　這就導致了一個結果，那些省會城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價格和收入的比例關系基本是正常的。很大的城市群的房價基本上是八九千的水平，我覺得價格不是很離譜，盡管會出現(xiàn)一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價格比要調(diào)整的余地也不是特別大。
　　我個人覺得，調(diào)整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個調(diào)整畢竟還是一種軟著陸式的調(diào)整。
　　軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟學上說，硬著陸就是危機，大面積的倒閉、破產(chǎn)，血本無歸。軟著陸的話，如果早早地兼并重組，你還能收回本，這就要求做價格調(diào)整。
　　當然大家覺得價格調(diào)整主要是房價調(diào)整，降價之后就有更多的市場需求。我強調(diào)的是兼并重組過程中的價格調(diào)整。
　　有些小房地產(chǎn)商說我也想賣掉，但是價格談不下來。你如果還想用過去的價格賣你的資產(chǎn)，那誰會要？你不好好打點折，不滿足于把本收回去，那可能你就賣不出去。
　　所以我說抓緊兼并重組過程中的資產(chǎn)價格調(diào)整，這是現(xiàn)在我們面對這樣一次調(diào)整所必須做的，因為優(yōu)勝劣汰一定要發(fā)生，否則市場結構也太不合理了。

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