樓市發(fā)展到今天這種狀況，我相信開(kāi)發(fā)商也漸漸的明白，未來(lái)樓市可能要慢慢過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的狀態(tài)，時(shí)不時(shí)有項(xiàng)目都會(huì)折扣處理?yè)Q取現(xiàn)金流。偶爾也會(huì)有以賤賣(mài)的姿態(tài)入市。
　　但是什么時(shí)候才會(huì)賤賣(mài)，我覺(jué)得這個(gè)是值得探討的問(wèn)題。我回顧了下我看過(guò)的一些樓盤(pán)，大概總結(jié)了一些可能，給各位準(zhǔn)備撿漏入手的朋友一些參考。
　　存量巨大的城市中那些新入市樓盤(pán)
　　存量巨大所以采用低價(jià)入市的策略可以理解，但是為什么是針對(duì)新入市樓盤(pán)。
　　根據(jù)我的觀察，不論目前樓市如何，任何一個(gè)樓盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)都必須考慮前期業(yè)主的心理感受。如果這個(gè)時(shí)候明顯的降價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的不通暢。不要和我說(shuō)什么契約精神，在中國(guó)就是這么一個(gè)情況。
　　如果明顯打折，前期業(yè)主一定會(huì)要求你補(bǔ)貼差價(jià)，否則就是砸售樓處、拉橫幅，無(wú)所不用其極。所以不管樓市如何，已經(jīng)在售的樓盤(pán)是不大有膽明目張膽的降價(jià)的。
　　但是對(duì)于新入市的樓盤(pán)就不存在這個(gè)問(wèn)題，為了能夠快速占領(lǐng)市場(chǎng)，贏在對(duì)手前面，采用低價(jià)入市是一把利器。
　　只要能賺回成本，*9波能賺回錢(qián)來(lái)就很好了。
　　50萬(wàn)方以上樓盤(pán)*9次入市
　　50萬(wàn)方以上的樓盤(pán)就是我定義的大盤(pán)。對(duì)于大盤(pán)的開(kāi)發(fā)，不同于10萬(wàn)方的小樓盤(pán)，可以扛一段時(shí)間。大盤(pán)開(kāi)發(fā)有一條至理名言就是：如果開(kāi)盤(pán)賣(mài)不好，整個(gè)項(xiàng)目都賣(mài)不好了。大盤(pán)做到最后就是口碑、品牌，所以*9波必須要成功。在這個(gè)前提下，任何一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理都不會(huì)拿一個(gè)剛好貼合市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)測(cè)試客戶(hù)。所以對(duì)于*9波肯定是會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)入市。在樓市不好的時(shí)候更可能會(huì)低。
　　對(duì)于大盤(pán)，能滾動(dòng)起來(lái)比什么都重要。*9波回錢(qián)可以保證工程款、土地款、各種各樣款。一旦滾動(dòng)起來(lái)了，后面的銷(xiāo)售就水到渠成了。
　　上半年沒(méi)有完成業(yè)績(jī)指標(biāo)的上市公司
　　一年年初各大房企都會(huì)寫(xiě)下今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，很奇怪哦，每一年的目標(biāo)都會(huì)比前一年要高哦。因?yàn)檫@需要給客戶(hù)信心，給股民信心，這樣才能保證自己的股價(jià)不會(huì)下跌的太厲害。而半年報(bào)出來(lái)后如果距離自己的全年目標(biāo)差距太遠(yuǎn)，那下半年就極有可能拿自己的項(xiàng)目放血割肉賺現(xiàn)金流。
　　12年的上海龍湖好望山就是這樣的情況，華東區(qū)整體的業(yè)績(jī)指標(biāo)沒(méi)有完成，給到這個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月的時(shí)間，硬生生在12月年底的時(shí)候一天賣(mài)了200套。當(dāng)然代價(jià)就是以樓板價(jià)的價(jià)格1.5萬(wàn)銷(xiāo)售。為華東區(qū)回籠現(xiàn)金立下了汗馬功勞。當(dāng)然代價(jià)也很大，虧本虧的厲害。
　　去年各大開(kāi)發(fā)商把今年的目標(biāo)都定的很高，而且我們看見(jiàn)大家都已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，跑量快速，也許大家多關(guān)注幾家重點(diǎn)企業(yè)，10月份可能會(huì)有撿漏的空間
　　今年高調(diào)拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)
　　所有的地產(chǎn)商都是高負(fù)債率開(kāi)發(fā)的企業(yè)，就是自己賬上沒(méi)多少錢(qián)，靠手頭的項(xiàng)目銷(xiāo)售了變現(xiàn)盤(pán)活項(xiàng)目的。如果日常沒(méi)有大的現(xiàn)金流活動(dòng)，慢慢來(lái)都沒(méi)什么問(wèn)題。
　　但是一旦進(jìn)入到高調(diào)的拿地階段，公司對(duì)現(xiàn)金流的要求就會(huì)瞬間高了很多，就必須逼迫項(xiàng)目擁有足夠強(qiáng)的變現(xiàn)能力。
　　最為典型的就是融綠啊。由于扎根一線，每拿一塊地都意味著非常大的現(xiàn)金流的出入，所以我們也就看到了在上海，融綠的幾個(gè)項(xiàng)目均采用不高的價(jià)格進(jìn)行快速的跑量。證明了在上海豪宅也剛需這句名言的同時(shí)，也保證了融綠那不寬裕的現(xiàn)金流有了滾動(dòng)的可能。
　　這個(gè)時(shí)候買(mǎi)融綠的項(xiàng)目，還是相對(duì)比較合算的。
　　總而言之，開(kāi)發(fā)商歸根到底都是商人，不會(huì)平白無(wú)故的讓利于民，只有在自身有需要的時(shí)候才會(huì)將自己的項(xiàng)目低價(jià)入市，我們需要的是看準(zhǔn)他們最虛弱的時(shí)候，最需要錢(qián)的時(shí)候入手，撿漏賺便宜。
　　沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的恨，更加沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的便宜。

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