先說一段陳年舊事。2010年是中國樓市的大年，萬科和龍湖兩個北京公司較上了勁。在有龍湖高層參加的飯局上，新浪樂居記者得知，龍湖和萬科都想拿下北京市場年度銷售冠軍，但同時都想打點埋伏，把一部分認購算到2011年。
　　兩家公司都在打探對方底牌，準備在對方公布的數(shù)字上加那么一點兒。最終，履新萬科的毛大慶正名的愿望更強，萬科北京以不足2億元力壓龍湖，當上北京區(qū)域市場冠軍。雙方也藏了一些銷售算到2011年。
　　有可靠的證據(jù)顯示，同樣的事兒萬科2013年又干了一遍。萬科跑贏2014上半程，銷售過千億、增長兩成。除了沒跑過神一樣的碧桂園，萬科大大拉開與中海、華潤、龍湖、招商、金地等競爭對手的差距。除了中海上半年銷售持平外，其他幾家均是倒退。
　　但看萬科的回款，就是另外一回事了。上半年，萬科回款只有700億，甚至不及去年同期。賣出千億的房子只回籠70%的資金。萬科的銷售額是按照交定金的口徑統(tǒng)計，肯定有部分客戶沒走完交首付、銀行批貸過程。但過去萬科銷售回款率從沒有這么低過，已經(jīng)披露中報的同行的現(xiàn)金回籠基本與銷售額一致。
　　很有可能，萬科把2013年的銷售額一部分勻到了2014年。2014年1月，萬科單月銷售277億，占上半年近三成。銷售數(shù)字可以跨年度調(diào)整，現(xiàn)金回款卻不能。這部分銷售已經(jīng)在2013年回款，2014年上半年萬科的回款率自然就下來了。
　　萬科有這么做的動機。首先確保香港上市，二來盈安合伙買了近20億股票，是用萬科股票質(zhì)押加了杠桿。股票下跌會有很大的麻煩，所以萬科2014年的銷售必須漂亮。如果只從回款衡量，萬科的銷售并不比競爭對手靚麗太多。
　　金地的回籠也不夠理想，但回款率比萬科要高出不少。金地的麻煩在于毛利下滑過快。上半年結算單價不低——13140元/平米，但成本上漲更快——10336元/平米。毛利率21%（扣除營業(yè)稅金及附加前，下同），比同行有十個百分點的差距。帶來的后果是，金地上半年只是微利。
　　因此，金地出招調(diào)整了。它對新開工項目清單進行了修訂，深圳、上海加快開工，武漢、長沙、西安、煙臺、珠海、東莞則有項目被推遲開工。從取舍上可以清晰看出，一線城市提速，供應量大的二三線則放慢進度。
　　在各大區(qū)域中，蘇浙滬拖后腿，收入貢獻45%，毛利貢獻只有29%。華東區(qū)域已經(jīng)成為地產(chǎn)公司的集體傷心地。2013年以來，招商地產(chǎn)華東公司毛利率只有10個百分點出頭，扣除項目和區(qū)域公司人吃馬喂，再分擔點總部相關成本，就是在白干活。以杭州為大本營的濱江上半年利潤率也急劇下滑。
　　華東房價在全國重點區(qū)域中*6，但地價也相當突出。房價是在上漲，地價上漲更快，逐漸擴大的剪刀差吞噬了房企利潤。雖然并不是所有房企都有華東危機，但已經(jīng)有實力企業(yè)開始掉隊。寧滬杭甬、蘇錫常等城市的主政大員們，應該不忘開發(fā)商的貢獻。
　　利潤率下滑對所有開發(fā)商都構成困擾。2014年上半年結算的房子大多是在過去兩年賣出去的，而這兩年里，樓市并不差。萬科上半年毛利率30.9%，去年同期是33.5%。中海和華潤也有約1個百分點的下降。
　　2014年上半年樓市整體疲軟，當下各家房企都在以價換量搞促銷。未來兩年內(nèi)，一線房企面臨的利潤率壓力依然沉重。

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