曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的環(huán)北京地區(qū)樓市，正在逼近“變盤”的臨界點(diǎn)。
　　“我們現(xiàn)在正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。”8月7日，涿州K2獅子城的一名銷售人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前該項(xiàng)目在售房源的均價(jià)在7500元/平米左右，而4月底京津冀一體化風(fēng)頭正勁的時(shí)候，該樓盤的均價(jià)在8500元/平米以上。這種情況并非個(gè)案，環(huán)北京各個(gè)城市的一些樓盤都開始打著各種旗號(hào)降價(jià)，降價(jià)幅度普遍在每平米1000元左右。
　　“北京周邊這些地區(qū)的開發(fā)商還以為能憑借京津冀一體化火一把。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。不過，這些開發(fā)商猜中了開頭，卻沒有猜中結(jié)尾——這些地區(qū)的樓市一開始確實(shí)出現(xiàn)了一波炒作，但隨后不期而至的房地產(chǎn)下行周期讓這波行情戛然而止，樓市也迅速?gòu)姆睒s走向了蕭條。
　　被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”即將到來，但在北京市場(chǎng)仍萎靡不振的情況下，深度依賴北京需求的周邊市場(chǎng)也很難有起色，其*10的指望恐怕就是當(dāng)?shù)卣木仁辛恕?/div>
　　降價(jià)潮起
　　8月7日上午，涿州東站附近的鴻坤理想灣項(xiàng)目工地上熱火朝天，但與之相隔不遠(yuǎn)的該項(xiàng)目售樓處里卻冷冷清清，除了幾名銷售人員外，幾乎沒有看房者。
　　在與鴻坤理想灣售樓處一街之隔的K2獅子城售樓處里倒是有幾十人濟(jì)濟(jì)一堂，但可惜其中絕大多數(shù)都是銷售人員，真正的看房者只有寥寥兩三人。前述該項(xiàng)目的銷售人員坦承：“這幾天看房的人確實(shí)不多。”
　　據(jù)該位銷售人員介紹，目前K2獅子城南區(qū)的11號(hào)樓正在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，一套83平米兩居室在計(jì)入各種折扣和優(yōu)惠之后，單價(jià)只有約7200元/平米。而4月底本報(bào)記者走訪該售樓處時(shí)，當(dāng)時(shí)在售的9號(hào)樓和10號(hào)樓均價(jià)將近9000元/平米。
　　在K2獅子城項(xiàng)目的南邊，鴻坤理想灣的一個(gè)新項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)8月底開盤。據(jù)鴻坤理想灣的一名銷售人員介紹，這個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)將不到7000元/平米。
　　涿州老城區(qū)一些樓盤的價(jià)格普遍要比K2獅子城和鴻坤理想灣這些高鐵新城區(qū)樓盤的價(jià)格要低一些，4月底當(dāng)高鐵新城區(qū)均價(jià)將近9000元/平米時(shí)，老城區(qū)的均價(jià)也超過了7000元/平米。而現(xiàn)在，很多樓盤的價(jià)格也都有所回落，今年5月開盤的印象·牛津花園打完折之后的最低價(jià)甚至只有5500元/平米。
　　暗中降價(jià)的不止涿州一地。在永清，當(dāng)?shù)?5的樓盤國(guó)瑞生態(tài)城“為了回饋老客戶”推出了90套“特價(jià)房”，均價(jià)只有5950元/平米，此外還有還有交5000元排號(hào)費(fèi)抵35000元房款的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)。而在4月底本報(bào)記者走訪該樓盤售樓處時(shí)，一位銷售人員還稱其均價(jià)不會(huì)低于8500元/平米。
　　保定也曾是北京周邊樓市上一輪炒作的中心，“副中心”的傳聞讓該市的房?jī)r(jià)在短短十幾天的時(shí)間里從5000元/平米迅速飆升到7000元/平米左右。而現(xiàn)在，該市不少項(xiàng)目的均價(jià)都已經(jīng)回落到了7000元/平米以下。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)，保定7月份的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅為0.36%，均價(jià)為5498元/平米。而在5月份，保定曾以2.84%的漲幅勇奪當(dāng)月的全國(guó)冠軍。
　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，現(xiàn)在北京周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)還是以暗降為主，因?yàn)槊鹘禃?huì)引起老業(yè)主的不滿，影響更大。張大偉也表示，這些地區(qū)房?jī)r(jià)的下降已經(jīng)非常明顯了。“暗降也是降價(jià)。”他說。
　　遠(yuǎn)非谷底
　　根據(jù)7月份的百城房?jī)r(jià)指數(shù)，和保定、廊坊這兩個(gè)北京周邊城市不同，同屬河北省的秦皇島、石家莊、邯鄲等市的房?jī)r(jià)卻有一定程度的上漲。其中，秦皇島和石家莊更是分別以1.52%和1.47%的漲幅分別列在百城的第二位和第三位。
　　對(duì)于河北城市的這種分化，郭毅認(rèn)為主要是秦皇島、石家莊等地此前沒有經(jīng)歷過爆炒，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和庫(kù)存量都不像北京周邊地區(qū)的那么大。此外，這些城市都是一些本地的住房需求可以挖掘，而北京周邊城市的本地需求幾乎可以忽略不見，基本都是靠來自北京的需求來支撐。
　　來自北京的需求中大部分是投資性需求，而投資性需求主要看預(yù)期。盡管眼下京津冀一體化確實(shí)給環(huán)北京樓市帶來了一些利好，但這些利好顯然并沒有改變購(gòu)房者對(duì)于樓市下行的預(yù)期。
　　也正是由于北京周邊地區(qū)樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區(qū)的房?jī)r(jià)彈性比較大，市場(chǎng)好的時(shí)候房?jī)r(jià)漲得很快，而市場(chǎng)差的時(shí)候跌得同樣很快。“這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備穩(wěn)定的保值增值能力。”郭毅說。
　　與此同時(shí)，對(duì)于那些為數(shù)不多的剛性需求而言，環(huán)北京地區(qū)也不再是一個(gè)很好的選擇。相比之下，北京的自住房項(xiàng)目似乎更有吸引力。
　　目前北京不少自住房項(xiàng)目的均價(jià)都在15000元/平米以下，其中大興區(qū)采育鎮(zhèn)滿庭芳項(xiàng)目的均價(jià)只有9500元/平米。盡管大部分自住房項(xiàng)目的價(jià)格比起北京周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然要高不少，但這些項(xiàng)目畢竟還是在北京。因此，對(duì)于剛需人群來說，既然在北京也有希望買到低價(jià)房，那就沒有必要舍近求遠(yuǎn)到外地買房了。
　　張大偉認(rèn)為，環(huán)北京地區(qū)的這一波降價(jià)可能只是開始。以目前這些地區(qū)的去庫(kù)存的速度來看，開發(fā)商們的資金壓力將會(huì)越來越大，降價(jià)的可能性也會(huì)越來越大。
　　在本報(bào)記者的走訪過程中，不少銷售人員都表示，“金九銀十”在即，樓市即將升溫，北京周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)有望上漲。不過，郭毅認(rèn)為這只是銷售人員的一廂情愿，因?yàn)檫@些地區(qū)的樓市過于依賴北京市場(chǎng)。“如果北京樓市從現(xiàn)在開始成交量和成交價(jià)格開始明顯上升，那么到九十月份才有可能對(duì)周邊市場(chǎng)形成溢出效應(yīng)。”郭毅指出，眼下還根本看不到北京樓市復(fù)蘇的明顯跡象。
　　眼下*10能扭轉(zhuǎn)北京周邊樓市下滑勢(shì)頭的，似乎只有地方政府救市了。“只有這些地區(qū)的限購(gòu)政策放松才有可能改變購(gòu)房者的預(yù)期。”郭毅表示，放松限購(gòu)能使北京周邊樓市迎來一定程度的復(fù)蘇。張大偉則指出，目前經(jīng)濟(jì)情況并不樂觀，樓市降溫明顯，“這些地方救市是有可能的。”他說。

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