新華社北京3月30日新媒體專電(記者郭宇靖 孔祥鑫 葉鋒)30日晚，北京、上海同時(shí)對(duì)外發(fā)布地方“國(guó)五條”細(xì)則。兩地都提出今年的房?jī)r(jià)要“基本保持穩(wěn)定”。北京對(duì)戶籍單身人士限購(gòu)二套房，上海則對(duì)第三套住房停貸。此外，兩地提出“適時(shí)調(diào)整”或提高第二套住房貸款的首付款比例，對(duì)20%的個(gè)稅要求從嚴(yán)計(jì)征。專家解讀，“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，但政策實(shí)施過(guò)程中還需加強(qiáng)執(zhí)行力度。多項(xiàng)政策的進(jìn)一步收緊也體現(xiàn)出調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào)。

　　京籍單身人士限購(gòu)第二套

　　各地“國(guó)五條”細(xì)則未落地前，不少地方出現(xiàn)“離婚潮”。而此次的京版細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)格單身人士的二套房限購(gòu)：本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，對(duì)于戶籍單身人士限購(gòu)的政策，影響并不是很大，對(duì)于家庭擁有兩套住房的夫婦，如果通過(guò)離婚完全可以都過(guò)戶到一方名下，另一方?jīng)]有住房，仍然可以購(gòu)買首套房。

　　張大偉說(shuō)，目前來(lái)看離婚和單身人士擁有一套住房打算再買一套的情況不是很多，因此這項(xiàng)政策的效果不會(huì)太明顯，更多的是威懾作用，表明限購(gòu)還在收緊。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)則認(rèn)為，對(duì)于單身人士限購(gòu)進(jìn)一步從嚴(yán)的政策除了會(huì)擠出一定的住房需求外，還有助于進(jìn)一步遏制為購(gòu)房而假離婚的情況大量出現(xiàn)。對(duì)于持有多套房的家庭，有可能出現(xiàn)通過(guò)假離婚也無(wú)法讓一方處于完全無(wú)房狀態(tài)。政策將對(duì)這部分人群的投機(jī)行為起到抑制作用。

　　限制信貸打擊投機(jī)預(yù)期

　　京、滬版細(xì)則都提出，調(diào)整二套住房貸款的首付款比例。其中北京提出，要根據(jù)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付款比例。上海則提出，根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

　　二套房貸首付比例這3年來(lái)一路提高。2010年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)文規(guī)定二套房首付貸款比例不得低于四成。同年4月，二套房首付款提高至五成。2011年1月，國(guó)務(wù)院再出“國(guó)八條”，二套房貸款比例進(jìn)而漲至六成。時(shí)隔兩年，首付比例再次提高。

　　專家指出，信貸是在沒(méi)有能力下的透支消費(fèi)，是預(yù)期升高的一種體現(xiàn)，信貸收緊限制樓市過(guò)多利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機(jī)，而調(diào)控打壓的不是需求，是預(yù)期。有實(shí)力就去買，沒(méi)有實(shí)力可以租房子。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的次債危機(jī)，正是由于預(yù)期過(guò)高而一發(fā)不可收拾，中國(guó)因引以為戒。

　　張大偉表示，這種信貸收緊的政策預(yù)計(jì)帶來(lái)影響不大，統(tǒng)計(jì)顯示北京購(gòu)買二套房的比例大約在20%左右，目前二套房貸款者比例不到10%，增加一成的首付不會(huì)帶來(lái)很大影響，因?yàn)槟軌蛸?gòu)買二套房的群體支付能力都很強(qiáng)。

　　嚴(yán)格計(jì)征20%轉(zhuǎn)讓住房所得稅

　　百姓最關(guān)心的“國(guó)五條”細(xì)則，非20%轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅莫屬了。此次“北京版”細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征。同時(shí)明確，自用5年并且*10的住房繼續(xù)免稅。

　　上海則明確，稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　對(duì)于“20%所得繳個(gè)稅”的政策，程浩業(yè)表示，“一刀切”的做法更容易在操作中嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)行，在二手房交易中有助于避免“陰陽(yáng)合同”。由于未來(lái)交易也將嚴(yán)格按照價(jià)格征稅，買賣雙方以虛假價(jià)格簽訂合同的意愿將大大降低。嚴(yán)格征稅也將會(huì)讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)“冰凍期”。

　　限價(jià)目標(biāo)：保持基本穩(wěn)定

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)注的北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，細(xì)則提出，北京新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。上海2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。

　　張大偉表示，從限購(gòu)和差別化信貸政策影響人群有限，但卻會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生威懾作用。當(dāng)前，無(wú)論是否是自住需求，在高房?jī)r(jià)的情況下，購(gòu)房者急于買房更多出于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，投資屬性遠(yuǎn)大于居住屬性。在市場(chǎng)非理性買房行為大量存在時(shí)，調(diào)控從嚴(yán)將會(huì)為市場(chǎng)降溫，有助于房?jī)r(jià)理性回歸。