制圖：宋 嵩

 

 
  核心閱讀
  2013年2月20日，國務院常務會議出臺五項加強房地產市場調控的政策措施，簡稱“國五條”。3月30日，北京上海落實“國五條”調控的細則出臺。而在此前的3月25日，廣東省也曾發(fā)布實施細則。
  專家表示，各地細則出臺將對平抑市場和房價具有積極作用。據初步測算，北京新限購政策實施后，有望擠出5%—10%購房需求；專家也表示，上海房價或將迎來穩(wěn)定期。具體效果如何，我們拭目以待。
  嚴格限購，確保價格穩(wěn)定
  北京：有望擠出5%—10%購房需求
  上海：市場和房價或將迎來穩(wěn)定期
  北京調控細則規(guī)定，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。而此前的政策是，無論單身還是已婚，北京戶籍可以購買二套房，外地戶籍則只能購買一套房。業(yè)內人士稱，這一政策可防止京籍家庭離婚后再分別購買二套房。
  據初步測算，北京新限購政策實施后，可擠出5%—10%的購房需求。北京市住建委相關負責人解釋說，結合本市人口、資源、環(huán)境現(xiàn)狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，對其購買二套房進行適當限制，有利于滿足更多的剛性自住需求。另一方面，可抑制部分投機投資性購房需求，緩解市場供求矛盾，穩(wěn)定房價。
  上海實施意見指出，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。金融管理部門要根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
  據上海社科院的計算，上海2012年12月和2013年1—2月新建商品住房價格環(huán)比分別上漲0.25%、0.20%、0.53%，2013年2月同比價格上升4.23%。全國政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘認為，上海實施意見的頒布，對平抑市場和房價具有積極作用，市場和房價將迎來一個穩(wěn)定期。上海的實施意見是在過去3年堅定調控下的延續(xù)，并不是一個新的調控周期或輪次，所以不需重起爐灶、重搞一套，而是做某些補充和完善。
  個稅計征，抑制投機購房
  北京：3月31日后適用個稅新政策
  上海：嚴格按照轉讓所得的20％計征
  ３月３１日起，北京對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，依法嚴格按個人轉讓住房所得的２０％計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用５年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
  北京市地稅局副局長王京華說，3月31日前網簽的，適用于老政策；3月31日后網簽的，適用新政策。
  按照“國五條”要求，“京五條”原則性提出，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。中國人民銀行營業(yè)管理部和北京住房公積金管理中心將另行發(fā)文，將最低首付款比例由現(xiàn)行的60%提高到70%。繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放。
  在引人關注的二手房交易個稅征收方面，上海實施意見明確要求，凡是能核實房屋原值的，均將嚴格按照轉讓所得的２０％計征。
  北京和上海都提出要嚴格購房資格審核，嚴查弄虛作假，決不姑息，確保限購措施執(zhí)行不走樣。北京騙取購房資格的家庭5年內不得在本市購房；構成犯罪的，還將依法追究刑責。上海指出，要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享。
  中國房地產協(xié)會副會長朱中一指出，按照轉讓所得的２０％計征個稅這一政策的執(zhí)行細節(jié)，還需要多部門協(xié)調進一步解釋，建議由財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部三家或國家稅務總局一家來解釋清楚最合適。
  增加供給，確保市場供應
  北京：全年建設籌集保障房16萬套
  上海：拆二級舊里以下房屋70萬平方米
  北京、上海都提出增加普通商品住房及用地供應，特別是加大保障房建設力度。
  2013年，北京將加快保障性安居工程建設，全年建設籌集各類保障房16萬套，竣工7萬套。與此同時，繼續(xù)實施1000萬平方米老舊小區(qū)抗震節(jié)能綜合整治和簡易住宅樓改造工程。2013年北京住房用地供應計劃為1650公頃，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應，原則上該類住房用地供應不低于各區(qū)縣年度住房用地供應總量的30%。購房人購買該類住房后5年內不得上市出售。
  北京和上海提出，對中小套型住房套數達到項目開發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。
  上海指出，將按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求，編制市2013年度住房用地供應計劃。要根據確定的目標任務，確保全年新開工建設、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米。重點推進中心城區(qū)成片二級舊里改造，逐步推開郊區(qū)城鎮(zhèn)棚戶簡屋改造。全年拆除二級舊里以下房屋70萬平方米。
  上海提出對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網上簽約等措施，并依法嚴厲查處。
  張泓銘認為，上海下一步還可以考慮在以下幾個方面深化，一是新建商品住房價格控制，應該設定一個彈性數量目標。二是加強對避稅和避開限購的不正常離婚、不正常交易的應對措施。三是強化對以機構名義避開限購的購買行為的應對措施。