國家稅務(wù)總局近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào))，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則，確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象確定的正確與否，直接影響房企利潤的真實(shí)性，進(jìn)而影響納稅申報(bào)的正確性。
　　成本對(duì)象定義
　　會(huì)計(jì)定義：成本核算對(duì)象，指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào))第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對(duì)象，一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對(duì)象。
　　稅務(wù)定義：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象，指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。
　　成本對(duì)象設(shè)置
　　在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核算之初，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃和稅收測算結(jié)果綜合考慮，科學(xué)合理地設(shè)置成本對(duì)象，再將項(xiàng)目進(jìn)程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用根據(jù)具體的核算原則分別計(jì)入不同的成本對(duì)象。
　　劃分成本對(duì)象是計(jì)算計(jì)稅成本的首要步驟，計(jì)算成本首先要知道費(fèi)用承擔(dān)者的界定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地、建安、配套設(shè)施、各項(xiàng)費(fèi)用所占比例不同，實(shí)現(xiàn)利潤差異較大，計(jì)稅成本對(duì)象劃分直接影響企業(yè)所得稅征管。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)過程的特點(diǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營組織的類型、產(chǎn)品種類的繁簡和成本管理的要求，確定產(chǎn)品成本核算的對(duì)象、項(xiàng)目和范圍，及時(shí)對(duì)有關(guān)費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。
　　會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象與計(jì)稅成本對(duì)象差異
　　房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則與會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則客觀上存在差異，在確定會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則，否則會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
　　會(huì)計(jì)開發(fā)成本核算對(duì)象確認(rèn)的3個(gè)原則：
　　獨(dú)立原則。一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為成本核算對(duì)象。
　　合并原則。同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
　　劃分原則。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。
　　計(jì)稅成本對(duì)象確認(rèn)的6個(gè)原則：
　　可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算;不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。
　　分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
　　●年度納稅申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送專項(xiàng)報(bào)告
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需合理確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并將確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
　　●建立健全成本對(duì)象管理制度
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。
　　●防范成本對(duì)象設(shè)置瑕疵引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
　　1.成本對(duì)象一經(jīng)確定便不得隨意變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，先征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。
　　2.對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)齊、調(diào)整、修正。
　　3.對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導(dǎo)致主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理調(diào)整。
　　4.對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，容易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)列入專項(xiàng)稽查或稅務(wù)檢查。
　　5.不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按稅收征管法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。

 
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