問：我公司是市政府成立的一家專門進行城市棚戶區(qū)改造的投資融資中心，事業(yè)單位。但是為了融資，我公司又成立了一家舊城改造公司，系國資委管理的國有企業(yè)。舊城改造公司和投資融資中心是一人班子，兩個名稱，公司主要職能是對城市棚戶區(qū)進行拆遷，并進行安置，對拆遷出的土地未拍賣出去的，由自己開發(fā)建設房屋給老百姓安置。在安置過程中的房屋來源可能是外購，也可能是自建。在安置中對拆遷居民可能收取部分超原拆遷面積的安置房屋部分收取差價款。請問對此經營安置過程中的營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅如何繳納？
答：1、營業(yè)稅：
《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：
納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)—代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。
因此，舊城改造公司對棚戶區(qū)的拆遷、平整土地收入應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。
政府辦拆遷公司償還拆遷戶房屋，相應取得土地。因為取得了經濟利益，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條的規(guī)定，屬于有償轉讓不動產；根據《營業(yè)稅暫行條例》*9條的規(guī)定，償還拆遷戶房屋應繳納營業(yè)稅。
《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，除特殊情形外，營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額。
《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]549號）規(guī)定：對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。
因此，用自建房屋償還拆遷戶，對拆遷戶等面積償還的，可按建造成本價確定營業(yè)額；對超面積部分應按向拆遷戶收取的市場價確定營業(yè)額。
企業(yè)外購房屋償還拆遷戶，對等面積償還的，可按同類房屋的成本價確定營業(yè)額；對超面積部分應按向拆遷戶收取的市場價確定營業(yè)額。
2、土地增值稅：
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規(guī)定，關于拆遷安置土地增值稅計算問題：
（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
因此，政府辦的拆遷企業(yè)安置拆遷戶房屋土地增值稅清算應按上述規(guī)定處理。
企業(yè)外購房屋償還拆遷戶，應按轉讓房屋計算繳納土地增值稅，但根據《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42號）第二條規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”對增值額未超過扣扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
3、企業(yè)所得稅：
《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
根據上述規(guī)定，政府辦的拆遷企業(yè)用房屋償還拆遷戶，企業(yè)獲得土地，對償還的房屋應視同銷售處理，并按上述順序確定其銷售收入。
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
根據上述規(guī)定，對等面積償還的房屋應視同銷售，按房屋售價確認銷售收入。根據《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除?！币约皣惏l(fā)[2009]31號文件第十二條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！苯o拆遷戶等面積房屋的計稅成本稅金等支出可按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。
開發(fā)商的土地成本應按等面積償還拆遷戶房屋的市場價植和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。
對超面積部分應按銷售額確認收入，相應的成本、費用等可按規(guī)定在稅前扣除。