問：一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新建了一幢辦公樓，賬上已經(jīng)將開發(fā)成本歸集，但沒有象制造企業(yè)一樣，將已完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到產(chǎn)成品。然后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和一家商貿(mào)企業(yè)合資組建一家新的商貿(mào)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以這棟辦公樓作為出資，占有90%的股份。請問專家：
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以辦公樓作為出資，是否應(yīng)做視同銷售處理？如何做財務(wù)處理？
2、該項業(yè)務(wù)中，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅收？
3、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有象制造企業(yè)一樣，將已完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到產(chǎn)成品以后，再進行投資，是否不符合相關(guān)規(guī)定？正確的做法應(yīng)該怎么做？
請專家解答，并請?zhí)峁┫嚓P(guān)的法規(guī)依據(jù)。
答：一、該房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的辦公樓用于對外投資所涉及的稅收問題
該房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品進行投資的行為在土地增值稅、企業(yè)所得稅上應(yīng)作視同銷售處理，此外還涉及印花稅。
1、土地增值稅視同銷售的政策規(guī)定
國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2、企業(yè)所得稅視同銷售的政策規(guī)定
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。
確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。
3、印花稅
《公司法》第二十八條規(guī)定，以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
因此，貴公司以開發(fā)的會所作為投資，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時，涉及立據(jù)人按所載金額萬分之五繳納"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"的印花稅。
4、關(guān)于營業(yè)稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。
該房地產(chǎn)企業(yè)投資行為如屬于上述情形，不負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)。
二、有關(guān)財務(wù)處理問題的解釋
1、對于企業(yè)以尚未結(jié)轉(zhuǎn)至"存貨/開發(fā)產(chǎn)品"科目的開發(fā)項目進行投資，目前財務(wù)、稅務(wù)相關(guān)政策尚無限制性規(guī)定。
2、有可能面臨的問題
由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性，一般情況下同期開發(fā)項目均涉及到大量間接成本、共同成本的分?jǐn)倖栴}，當(dāng)開發(fā)項目的成本、費用尚在"存貨/開發(fā)成本"中核算，未結(jié)轉(zhuǎn)至"存貨/開發(fā)產(chǎn)品"科目時，一般情況下各開發(fā)項目的成本、費用發(fā)生情況難以清晰界定，因此進行對外投資時，將面臨投資成本難以清晰界定的問題。
但如果開發(fā)企業(yè)在成本歸集方面較為清晰，在設(shè)置成本核算對象時即能將用于投資的辦公樓項目單獨核算，所發(fā)生的間接成本、共同成本也能及時分?jǐn)?，那么該辦公樓的成本應(yīng)該能夠較為清晰的進行財務(wù)反映，相應(yīng)長期股權(quán)投資的成本也能夠清晰的界定。
3、關(guān)于賬務(wù)處理
該企業(yè)將所開發(fā)的辦公樓進行投資可采用兩種形式，即以存貨（開發(fā)產(chǎn)品或在建開發(fā)產(chǎn)品）直接投資；或?qū)㈤_發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，再以固定資產(chǎn)進行投資。具體核算請根據(jù)企業(yè)目前采用的會計制度，參考新會計準(zhǔn)則或原會計準(zhǔn)則"投資"一章中關(guān)于以實物資產(chǎn)對外投資的核算要求進行相關(guān)財務(wù)處理。
需要說明的是，該房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)再用于對外投資的情形，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍要進行視同銷售處理。