一、營改增后地稅機(jī)關(guān)代征范圍
 ?。ㄒ唬┧衅髽I(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位及個人(個體工商戶和其他個人),銷售其取得的不動產(chǎn),暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅。
  所稱“取得不動產(chǎn)”,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
  可見,暫由地稅機(jī)關(guān)代征的不動產(chǎn),基本就是已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備過案、完成初始登記和總登記的,或已計入單位的固定資產(chǎn),再上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品(商品房)不在此列。
 ?。ǘ┳匀蝗藗€人出租住房、商業(yè)用房等不動產(chǎn),應(yīng)繳的增值稅暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征。
二、銷售不動產(chǎn)的稅款征收方式
 ?。ㄒ唬╀N售非自建不動產(chǎn)按差額適用一般計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建),選擇適用一般計稅方法計稅的。
  2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法計稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
  (二)銷售非自建不動產(chǎn)按差額適用簡易計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法計稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房)的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  除其他個人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅;其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。
  (三)銷售自建不動產(chǎn)按全額適用一般計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),選擇適用一般計稅方法計稅的。
  2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法計稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。
 ?。ㄋ模╀N售自建不動產(chǎn)按全額適用簡易計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法計稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含個人銷售自建自用住房)的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  除其他個人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅;其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅
 ?。ㄎ澹﹤€人出售住房適用簡易計稅方式計稅的兩種情形
  1. 全額征稅:全國各地區(qū),個人(個體工商戶和其他個人)將購買不足2年的住房對外銷售的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  2. 差額征稅:北京市、上海市、廣州市和深圳市,個人(個體工商戶和其他個人)將購買2年以上(含)的非普通住房對外銷售的,以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅;其他個人應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。
  (六)地稅機(jī)關(guān)在代征納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的增值稅時,區(qū)分以下情形計算代征的增值稅稅款:
  1. 以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
  應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
  2. 以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
  應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
  3. 其他個人以外的納稅人按照上述計算方法計算預(yù)繳的稅款;其他個人按照上述計算方法計算應(yīng)納稅額。
三、代征其他個人出租不動產(chǎn)的稅款計算
 ?。ㄒ唬┏鲎夥亲》浚浩渌麄€人(不含個體工商戶)出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
  (二)出租住房:其他個人(不含個體工商戶)出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
  上述其他個人出租不動產(chǎn),應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。
 ?。▎挝缓蛡€體工商戶出租不動產(chǎn)的,由國稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管)
四、代征增值稅的征收管理及代開發(fā)票
  (一)納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。
  上述憑證是指:
  1. 稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
  2. 法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
  3. 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
 ?。ǘ┐_增值稅發(fā)票
  小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的;其他個人出租不動產(chǎn)的,可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
  納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
 ?。ㄈ┘{稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),按照規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的,由機(jī)構(gòu)所在地主管的國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
  納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),未按照規(guī)定繳納稅款的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
本文轉(zhuǎn)載自中國稅務(wù)報,作者:段文濤。