一、營改增后地稅機(jī)關(guān)代征范圍
　?。ㄒ唬┧衅髽I(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位及個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人），銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅。
　　所稱“取得不動(dòng)產(chǎn)”，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　可見，暫由地稅機(jī)關(guān)代征的不動(dòng)產(chǎn)，基本就是已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備過案、完成初始登記和總登記的，或已計(jì)入單位的固定資產(chǎn)，再上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品（商品房）不在此列。
　?。ǘ┳匀蝗藗€(gè)人出租住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳的增值稅暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征。
二、銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅款征收方式
　　（一）銷售非自建不動(dòng)產(chǎn)按差額適用一般計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
　　1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
　?。ǘ╀N售非自建不動(dòng)產(chǎn)按差額適用簡易計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
　　1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房）的。
　　發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　除其他個(gè)人之外的納稅人，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
　?。ㄈ╀N售自建不動(dòng)產(chǎn)按全額適用一般計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
　　1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
　?。ㄋ模╀N售自建不動(dòng)產(chǎn)按全額適用簡易計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
　　1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的。
　　2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人銷售自建自用住房）的。
　　發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　除其他個(gè)人之外的納稅人，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
　?。ㄎ澹﹤€(gè)人出售住房適用簡易計(jì)稅方式計(jì)稅的兩種情形
　　1. 全額征稅：全國各地區(qū)，個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　2. 差額征稅：北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）將購買2年以上（含）的非普通住房對(duì)外銷售的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
　?。┑囟悪C(jī)關(guān)在代征納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅時(shí)，區(qū)分以下情形計(jì)算代征的增值稅稅款：
　　1. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：
　　應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
　　2. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：
　　應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%
　　3. 其他個(gè)人以外的納稅人按照上述計(jì)算方法計(jì)算預(yù)繳的稅款；其他個(gè)人按照上述計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額。
三、代征其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅款計(jì)算
　　（一）出租非住房：其他個(gè)人（不含個(gè)體工商戶）出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
　?。ǘ┏鲎庾》浚浩渌麄€(gè)人（不含個(gè)體工商戶）出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
　　應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
　　上述其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
　?。▎挝缓蛡€(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)的，由國稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管）
四、代征增值稅的征收管理及代開發(fā)票
　?。ㄒ唬┘{稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
　　上述憑證是指：
　　1. 稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
　　2. 法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
　　3. 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
　?。ǘ┐_增值稅發(fā)票
　　小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的；其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
　　納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
　?。ㄈ┘{稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管的國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)，未按照規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
本文轉(zhuǎn)載自中國稅務(wù)報(bào)，作者：段文濤。