近日，房地產(chǎn)去庫存被提到了前所未有的戰(zhàn)略高度，中央經(jīng)濟(jì)工作會議亦提出了“化解房地產(chǎn)庫存”與“適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”，更將去庫存列為2016年五大任務(wù)之一。一時(shí)之間，如何方能有效去庫存，成為了輿論熱議的焦點(diǎn)。
此前，決策層數(shù)次提出了新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)去庫存的結(jié)合，讓進(jìn)城的農(nóng)民成為新市民，用存量房來滿足新市民的住房需求。然而，由于資源和機(jī)會的聚集效應(yīng)，大量農(nóng)民涌入的均為發(fā)達(dá)的一二線城市，在這些城市里，兩代人傾盡所有買一套房三世同堂也不是什么稀奇事，在城市里沒有任何積累的新市民更是難以負(fù)擔(dān)。
在這一前提下，降房價(jià)成為了一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)而迫切的需求。于是，就有觀點(diǎn)把矛頭直指開發(fā)商，勸其讓利降價(jià)，惠及新市民。企業(yè)天生逐利，這當(dāng)然與商人有良心并不矛盾，但讓其放棄逐利本能，而忽略房價(jià)形成機(jī)制、市場規(guī)律，除了一逞口舌之快外，既不合理也無法有效解決問題。畢竟，土地財(cái)政之下地價(jià)飆升，土地成本占房價(jià)約三分之一已是業(yè)界普遍現(xiàn)象；我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，稅種設(shè)置繁雜、稅率高且征收環(huán)節(jié)多，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相加一般占到房價(jià)的10%-13%。若地價(jià)與稅費(fèi)居高不下，土地建安與稅費(fèi)成本就占去了房價(jià)近半，即使開發(fā)商愛心爆發(fā)除了臺面上的成本一分不賺還倒貼人工，房價(jià)也是眼下的新市民難以承受的。
昨日，國家發(fā)改委主任徐紹史明確表示，將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案，積極配合有關(guān)部門，落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求，同時(shí)發(fā)展住房租賃市場。推動(dòng)戶籍改革是推行城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，這當(dāng)然是好事，但在政策的制定和執(zhí)行中絕不能本末倒置，他們不是為了去庫存而來，更不能把農(nóng)民工當(dāng)成樓市接盤俠。當(dāng)然，眼下農(nóng)民工也當(dāng)不了樓市接盤俠，在這個(gè)群體大量聚集的一線城市，他們的需求是基本居住，與存量商品房的定位是不匹配的，難以互相消化。
短期內(nèi)，高庫存的二三四線城市中，可選取符合公租房標(biāo)準(zhǔn)的剛需盤進(jìn)行政府收購，置換為公共服務(wù)。需要注意的是，如何保證選取標(biāo)準(zhǔn)有效、收購價(jià)格合理與杜絕尋租，是個(gè)極具挑戰(zhàn)性的問題。且符合標(biāo)準(zhǔn)又需要收購的樓盤只能占去很小的比例，大部分的存量房仍需依循市場途徑釋放。至于一線城市，城市空間不斷外溢擴(kuò)張，房價(jià)亦隨城市潛力而保持高企。
長期而言，全面深化戶籍改革，消除城鄉(xiāng)藩籬，以教育改革、社會保障及公共服務(wù)平等化與公平化，實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，讓人與人之間的社會福利不再因戶籍而有所區(qū)分，方能實(shí)現(xiàn)人在城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，打破土地財(cái)政為土地確權(quán)，讓土地得以自由流轉(zhuǎn)，堅(jiān)持稅收法定原則實(shí)行有效的減稅措施。此時(shí)，新市民有住房需求，自會有相應(yīng)供給。
房地產(chǎn)高庫存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯。房地產(chǎn)去庫存，是一個(gè)必須面臨的問題。短期來講，不能指望農(nóng)民工來做接盤俠，長期而言，不能寄望于開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)。惟有扭轉(zhuǎn)房價(jià)形成機(jī)制、重塑房地產(chǎn)發(fā)展邏輯、打破高庫存與房地產(chǎn)泡沫的生產(chǎn)鏈條，才有可能不再為去庫存而煩惱。