從房地產(chǎn)稅征收的程序來講，首先必須進(jìn)行立法，即由政府有關(guān)部門組織專家寫出初稿，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意后作為草案提交人大常委會(huì)，其間還要向社會(huì)公開征求意見。人大常委會(huì)如果認(rèn)為草案成熟，就可以批準(zhǔn)，如果認(rèn)為尚有爭(zhēng)議和不完善的地方，也可能不予批準(zhǔn)，等待修改完善后在以后的會(huì)議上繼續(xù)審議。像房地產(chǎn)稅這樣關(guān)系到城鎮(zhèn)所有人切身利益的法律，從道理上來講，應(yīng)該允許納稅人廣泛發(fā)表意見，立法者也應(yīng)該考慮到各種細(xì)節(jié)和可能。要做到這些，上一次會(huì)是不能獲得通過的，法律草案必須應(yīng)該經(jīng)過三讀甚至四讀。顯然，目前房地產(chǎn)稅還處于起草階段，不但未進(jìn)入人大立法程序，而且尚未得到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
　　雖然房地產(chǎn)稅“八字沒有一撇”，但權(quán)威媒體言之鑿鑿的報(bào)道，顯然不是空穴來風(fēng)，那一定是有關(guān)方面故意透出信息來，觀察人們的反應(yīng)。而在我看來，報(bào)道中透露出來的房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，面臨無法解決的根本問題，那就是，土地國(guó)有制與房地產(chǎn)稅是無法相容的，該方案還存在極為嚴(yán)重的重復(fù)征稅甚至三重征稅，無度加重稅負(fù)的問題。
　　我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，個(gè)人并不能對(duì)城市土地?fù)碛兴袡?quán)。目前中國(guó)房地產(chǎn)的所謂70年產(chǎn)權(quán)，也不過是租借了70年的使用權(quán)。而占房?jī)r(jià)*5份額的土地出讓金，就是一次性交給政府的租金。那么，對(duì)于租來的土地，征收地產(chǎn)稅，有道理嗎?
　　這個(gè)問題非常簡(jiǎn)單，在中國(guó)漫長(zhǎng)的歷史上，都是分得很清楚，從不含糊的。從秦漢到唐朝中期以前，農(nóng)民向皇朝的*5義務(wù)，就是要繳納“田租”，簡(jiǎn)稱“租”。為什么叫作“租”而不叫稅或者賦呢?因?yàn)?，從秦漢到中唐，雖然土地私人占有也很普遍，但大部分的土地還是國(guó)家所有制。在這段歷史時(shí)期，國(guó)家實(shí)行均田制，授田制和限田制，規(guī)定一對(duì)夫婦可以從國(guó)家得到若干畝耕地，死后還得還給國(guó)家，國(guó)家還定期進(jìn)行調(diào)配。這說明，農(nóng)民從國(guó)家租地耕種，對(duì)土地并不擁有所有權(quán)。國(guó)家除了向農(nóng)民收租，自然也不可能再向農(nóng)民征收田賦或田稅之類財(cái)產(chǎn)稅。到了安史之亂后，土地私人占有已經(jīng)成為普遍趨勢(shì)，國(guó)家也無力進(jìn)行土地重新調(diào)整，從那時(shí)候開始基本上承認(rèn)了土地的私人占有。這種情況下，國(guó)家自然不能再向私人所有者收租，而是改為征稅，兩稅法就是從那時(shí)候開始的。兩稅法取代了租庸調(diào)制，不僅稅制變化了，而且土地所有制性質(zhì)也變化了。宋朝開始，國(guó)家放棄了土地國(guó)有制，除了一些特定的官田外，大部分土地由私人占有，國(guó)家只向他們征收田賦或田稅。但大地主自己并不耕種，而是由客戶耕種，地主向客戶收租，而客戶只對(duì)地主交租，并不向國(guó)家負(fù)擔(dān)田賦或田稅。這種狀況一直到中華民國(guó)結(jié)束。
　　從中國(guó)土地制度的發(fā)展看，老祖宗對(duì)于租和稅的區(qū)別是非常清楚的。這樣簡(jiǎn)單的道理老祖宗能分清楚，今人分不清楚，豈非咄咄怪事!
　　今天的城市土地屬于國(guó)家，房?jī)r(jià)中的土地出讓金就是一份長(zhǎng)期土地租金。從法理來講，租用國(guó)家土地而向政府繳納租金，是有道理的。但在繳納這部分長(zhǎng)期租金的同時(shí)，開發(fā)商還要向政府繳納城市土地使用稅。這筆稅金自然也被轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。與高昂的土地出讓金比起來，土地使用稅并非很重，一套房子一般也就幾千塊錢，因此人們對(duì)于這個(gè)稅收平時(shí)根本不注意，對(duì)于它的不合理性也不大關(guān)注。其實(shí)，開發(fā)商向政府繳納的土地出讓金和土地使用稅，完全是同一種東西，這就是說，這里已經(jīng)出現(xiàn)了重復(fù)征稅。無論是土地出讓金還是土地使用稅，征收的原因是房主使用了城市土地，征收者是城市政府，繳納者是開發(fā)商，而最終負(fù)擔(dān)者是購(gòu)房者。有人說，土地出讓金是政府作為所有者征收的租金，而土地使用稅是政府作為管理者征收的稅。這種說法毫無道理，無非是“行者孫”“孫行者”的文字游戲而已。土地出讓金和土地使用稅都是為使用土地而進(jìn)行的征收，根本沒有必要分為稅費(fèi)分別征收。分別征收本來就是重復(fù)征收。
　　如果將現(xiàn)在的房產(chǎn)稅和城市土地使用稅合并，形成新的房地產(chǎn)稅，那么，土地稅無疑仍然是被重復(fù)征收。如果將來課稅的住房，在購(gòu)買之初已經(jīng)繳納土地出讓金和土地使用稅，那么，新稅開征后每年征收土地使用稅，就是三重重復(fù)征收;如果將來課稅的住房在購(gòu)買環(huán)節(jié)免除城市土地使用稅，改為在以后的每年進(jìn)行征收，那么，因?yàn)榇饲耙呀?jīng)征收了土地出讓金，每年繳納的土地使用稅仍然是重復(fù)征收。由不含土地的住房，其建筑成本不高，而且逐年折舊，征收房地產(chǎn)稅時(shí)如按照市值征收，則市值主要是昂貴的土地價(jià)格。由此可知，新的房地產(chǎn)稅中最為重要的部分，將是來自土地價(jià)值的稅收。這樣，原來一套房子一次性征收數(shù)千元的土地使用稅，變成此后每年可能要征收數(shù)千元的土地稅，新稅中的土地稅數(shù)十倍地膨脹了。顯然，通過稅種的合并變化，巧妙地巨額增加納稅人負(fù)擔(dān)。
　　如果真如報(bào)道中所說的那樣設(shè)計(jì)新的房地產(chǎn)稅，那么上面這些重大問題將不能解決，未來的房地產(chǎn)稅將不可避免地成為一種惡稅，它不但向不具有所有權(quán)的人征收財(cái)產(chǎn)稅，而且還不惜多重征收，加倍征收，增加納稅人的負(fù)擔(dān)。
         本文來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)