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昨日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，同時，上周六，央行宣布降息。記者發(fā)現(xiàn)，雖然昨日上午大部分樓盤未出現(xiàn)看樓客井噴，二手市場也未有即時反應，但買賣雙方心態(tài)均發(fā)生變化。高頓網(wǎng)校小編希望您閱讀此條3月10日禮拜二的業(yè)界評論——鄧浩志分析稱樓市樓股將轉(zhuǎn)暖
有行業(yè)人士稱，此次降息節(jié)省了購房成本，同時進一步改變了樓市預期，對于房企而言，降低了資金鏈壓力。目前一二線城市房價下跌可能性極小，置業(yè)時間窗口已經(jīng)打開。
二手市場上，業(yè)內(nèi)人士預測，3月二手市場價量有望齊漲，但估計不會出現(xiàn)售盤劇增的現(xiàn)象，5月有可能再出現(xiàn)調(diào)整。而資本市場地產(chǎn)板塊也將迎來明顯的寬松預期。
“降息比我們想象中來得更早，對于房地產(chǎn)本身，包括樓盤的銷售去化肯定是利好。”在聽聞央行降息消息后，一位大型開發(fā)商內(nèi)部人士喜形于色地表示。
昨日看樓客未現(xiàn)井噴
不過，記者向多個樓盤銷售人士了解得知，昨日上午大部分樓盤并未出現(xiàn)看樓客井噴的現(xiàn)象，只是部分樓盤客流略升，而二手中介行也沒有出現(xiàn)明顯的客流增加。“今天天氣比較寒冷，降息引起的利好也沒有那么快呈現(xiàn)。”樓盤銷售人員表示。
雖然沒有出現(xiàn)看樓客井噴，但降息對樓市的利好將體現(xiàn)在房貸之上。記者計算得知，以貸款100萬元，20年計算，如果按照基準利率計算，購房者可以減少月供144元每月，合計20年可以減少3.46萬元的利息支出。而連續(xù)2次降息后，100萬元貸款供樓20年，將比降息前減少利息支出超過9萬元。但對于絕大部分已經(jīng)在還貸款的購房者而言，這種優(yōu)惠要等到明年年初才可以享受，而3月1日之后按揭購房則可以享受當下的利率。
同時，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，因為此前已經(jīng)全面降準，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加，“預計一線城市9折以下將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。”張大偉表示。
一二線樓市房價
再跌可能性為零
此次降息也明顯帶來了樓市預期的轉(zhuǎn)好。多位市場人士認為，目前一二線城市房價下跌的可能性極小，購房窗口已出現(xiàn)。
“信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風向標。”張大偉表示。他預計，經(jīng)過此次降息，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價再跌的可能性接近于零。而三四線城市因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。但市場依然會出現(xiàn)一次持續(xù)1~2個季度的不同程度回暖。
張大偉建議，只要是人口依然明顯增加的城市，GDP漲幅依然超過8%的城市，房地產(chǎn)積壓庫存不超過15個月的城市，都可以選擇在3月內(nèi)考慮購房。
胡景暉則認為，隨著信貸的進一步寬松，未來一段時間樓市將表現(xiàn)為庫存消化速度加快、交易量回升、房價逐步企穩(wěn)、樓市需求逐步釋放，“對于購房人來說，在房價逐步企穩(wěn)的未來一段時間，將成為較好的置業(yè)時間窗口。”而方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則認為，降息刺激實體經(jīng)濟與股市，盈利水平的提升也將刺激2015年的房地產(chǎn)市場更加活躍。
資本市場
利好地產(chǎn)股
涂力磊認為，目前地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從政策拐點走向庫存拐點，政策偏暖、推貨上升、基數(shù)下行三重因素疊加下看好行業(yè)基本面上行，“通常在降息后第1個月和第3個月到6個月間，板塊對A股超額收益能力最強。布局一線城市龍頭公司彈性*4。”
“對于房地產(chǎn)板塊股票是明顯的利好，除了能夠降低資金成本，促進銷售，使房價上升之外，還可以降低股票的貼現(xiàn)率，利于股票的估值上升。” 南方基金首席策略分析師楊德龍分析稱。同時，他認為，對于住宅類的地產(chǎn)股利好將更為明顯。
二手樓市影響
現(xiàn)象一：普通業(yè)主不會突然轉(zhuǎn)租為售
昨日起不動產(chǎn)登記制度正式實施，同日起金融機構(gòu)一年期存款基準利率和貸款基準利率分別下調(diào)0.25個百分點。
市場買賣雙方是否已有“動作”？中原地產(chǎn)小北路二分行資深營業(yè)經(jīng)理李勤海告訴記者，目前還未有太多買賣客人前來咨詢，僅有個別想了解現(xiàn)在買樓能有多少“著數(shù)”，每個月可以少供多少錢：“其實沖擊不會太大。”滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認為。
剛剛進入樓市旺季的3月會不會因為這些好消息而放盤量大增？周峰認為，因為春節(jié)后是客戶回流高峰，大部分業(yè)主會考慮先出租而不會一下子轉(zhuǎn)為放盤銷售。
現(xiàn)象二：有賣房需求的業(yè)主早已出手
有市場人士認為，不動產(chǎn)登記制度會促使很多業(yè)主“拋貨”，增加二手市場流通量，而降息降低按揭成本，能促進消費，促使二手市場交投的活躍度。
不過，“不動產(chǎn)登記制度實施對市場不會有太直接的沖擊，因為要賣的樓基本都已經(jīng)賣了。”一個天河南的中介人士告訴記者，早在幾個月前就有個別業(yè)主找到他們愿意比市場價低10%左右的價格出售附近某高級樓盤的大面積單位，“這個樓盤的位置很好，業(yè)主卻愿意低價出售，而且是非賣不可，一賣就是兩三套，這肯定與不動產(chǎn)登記制度有關。”但在2014年這些業(yè)主已把事情辦妥了。
預測：大量拋售不會出現(xiàn)
從目前放盤的情況看，拋售物業(yè)的情況不多見。“在年初會有個別因業(yè)主資金周轉(zhuǎn)等原因急售套現(xiàn)的筍盤出現(xiàn)，價格略低于市場價，亦很快被市場消化。
“我不會因為不動產(chǎn)登記制度，或者未來的房產(chǎn)稅而出售手上的物業(yè)。”孫先生手上有三套物業(yè)，但是卻沒有出手的想法，理由是目前他并沒有選擇其他的投資渠道，也不缺生活成本，擁有物業(yè)在他看來至少能夠保值，而且即使擁有物業(yè)的成本增加，也可以被每年上漲的租金所抵消。
不過，一二手市場的價格可能因此出現(xiàn)分化。一手庫存多，發(fā)展商不敢貿(mào)然提價，所以估計3月的目的還是想回籠資金、加快銷售速度，而當3月消耗了一定數(shù)量后他們就可能提高售價，預計5月價格將比春節(jié)前提高5%左右。而二手業(yè)主在過去一年基本受到買家大幅壓價的壓抑，而且容易受到利好政策的影響，估計3月就會開始提價，而隨著買家看樓頻率的增加，二手成交價有望提高4%~5%，部分供應量小的板塊價格有望上漲8%左右。”
來源：網(wǎng)易財經(jīng)
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