近兩年遇到的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的，數(shù)量越來越多。和他們打交道的時(shí)候，發(fā)覺在住宅領(lǐng)域越是得心應(yīng)手的機(jī)構(gòu)，在轉(zhuǎn)型的路上，痛苦就越多。尤其是鏈條的兩頭：決定投資的和負(fù)責(zé)退出的，前者要回答“值不值”的問題，后者要回答“行不行”的問題。
　　在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，開發(fā)鏈條的拉長，使得考慮的變量相比傳統(tǒng)住宅開發(fā)要多。在“買的不用，用的不買”的背景下，傳統(tǒng)的“三方利益均衡”(開發(fā)商-末端買家-銀行)變?yōu)?ldquo;六方均衡”(開發(fā)商-銀行-機(jī)構(gòu)投資者-私人投資者-經(jīng)營機(jī)構(gòu)-商家/用戶)，參與者復(fù)雜程度的提高，進(jìn)而導(dǎo)致決策的難度系數(shù)增大，住宅開發(fā)商頭疼也就在所難免。
　　以辦公樓的買賣為例，我們觀察投資者對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，無論是機(jī)構(gòu)買家還是私人買家，都會(huì)用“三對(duì)眼睛”作為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
　　*9對(duì)眼睛:房地產(chǎn)
　　這里說房地產(chǎn)，更像是狹義的從制造業(yè)的角度來看。從造型到層高，從機(jī)電設(shè)備到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更單一(甲級(jí)、綠建等標(biāo)準(zhǔn)本來也比較統(tǒng)一)，做的好不見得帶出多少附加值，但做不好一眼就能看出來。
　　第二對(duì)眼睛:交易
　　住宅和商業(yè)地產(chǎn)的銷售，盡管都是私有化的過程，住宅本來就是個(gè)私有產(chǎn)品，而寫字樓和商鋪，是公共產(chǎn)品。
　　房地產(chǎn)投資在獲利機(jī)制上，是壟斷稀缺資源尋租，所以在集權(quán)社會(huì)生活久了的人眼里，是最接近買官賣爵的行為(甚至風(fēng)險(xiǎn)比買官更低)。對(duì)于個(gè)人而言，由于戶籍管制，獲得諸如醫(yī)療教育等社會(huì)公共資源，購買住宅成為一條必經(jīng)之路。同樣的邏輯，企業(yè)間的交易，因?yàn)閷懽謽鞘莻€(gè)必要的居間場(chǎng)所，使得寫字樓的租金成為衡量其尋租能力的重要標(biāo)尺，也是其具備投資價(jià)值的基礎(chǔ)。
　　寫字樓的價(jià)格取決于租金，而租金又取決于企業(yè)用戶在里面從事什么樣的交易活動(dòng)——交易級(jí)別越高，能支付的租金也就越高。所以，開發(fā)商若想向投資者說清楚自己的樓有投資價(jià)值，必須要搞明白，這個(gè)樓未來會(huì)承載怎樣的企業(yè)行為，以及這些企業(yè)因?yàn)檫x址于此而獲得的額外的交易紅利——或者是做生意的交易成本降低，或者是經(jīng)營效率更高，再或者，能更便捷的接觸到更廣泛的社會(huì)資源。
　　從這個(gè)意義上，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，與其說是蓋房子，不如說是建造一個(gè)交易場(chǎng)所，其價(jià)值機(jī)理和淘寶網(wǎng)本質(zhì)上沒有區(qū)別。
　　第三對(duì)眼睛:資產(chǎn)
　　買房抵過租屋，是看起來最通俗也是最沒煽動(dòng)性的說法。因?yàn)?，?duì)于大多數(shù)穩(wěn)定運(yùn)行的企業(yè)而言，房租在成本結(jié)構(gòu)里，只占很小的一部分。因?yàn)榉孔鈮毫D(zhuǎn)而買房，在整個(gè)市場(chǎng)里占比很小。這也是為什么在寫字樓和商鋪的市場(chǎng)，買家和用戶是相對(duì)分離的。而真正的驅(qū)動(dòng)力，是企業(yè)和個(gè)人的財(cái)務(wù)需求，從稅務(wù)籌劃到抵押融資，都是買家“錢格”需求而非“人格”需求的表現(xiàn)。
　　無論企業(yè)還是高凈值個(gè)人，其現(xiàn)金流都會(huì)受到外部環(huán)境的影響而呈現(xiàn)波動(dòng)，而具有收租能力和再融資能力的商業(yè)房地產(chǎn)，則是比較理想的管理現(xiàn)金流的變壓器。
　　所以對(duì)于買家而言，商業(yè)地產(chǎn)更多表現(xiàn)為是財(cái)務(wù)工具的作用，對(duì)應(yīng)的，這個(gè)產(chǎn)品的競爭者，是信托、股票、私募基金等各式各樣的理財(cái)和投資產(chǎn)品，其競爭范圍更廣。從這個(gè)角度看，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，要把自己擺在資產(chǎn)提供商的角色上，從這個(gè)意義上，又像一家投資銀行。
　　客戶帶著三對(duì)眼睛來挑選產(chǎn)品，倒逼著開發(fā)商在保留原有開發(fā)手藝的基礎(chǔ)上，進(jìn)行進(jìn)化。客戶會(huì)樂于用錢投票給新一代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而這個(gè)“新“，意味著成為開發(fā)商+淘寶網(wǎng)+投行的混合體。對(duì)于供應(yīng)商和服務(wù)商而言，需要與時(shí)俱進(jìn)。（文章來源：樂居）

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