一、“征稅”時(shí)全額或差額計(jì)算銷售額的規(guī)律
　
　　1、簡(jiǎn)易計(jì)稅中銷售“取得”的不動(dòng)產(chǎn)，差額（扣購(gòu)置價(jià)）計(jì)銷售額
　　
　　2、一般計(jì)稅，全額計(jì)算銷售額（房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地出讓金除外）
　　
　　這是對(duì)原營(yíng)業(yè)稅精神延續(xù)，財(cái)稅【2003】年16號(hào)規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。對(duì)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不能抵扣購(gòu)置進(jìn)項(xiàng)稅，選擇差額扣除，可以較好的與老政策銜接。
　　
　　一般計(jì)稅，可以抵扣購(gòu)置進(jìn)項(xiàng)稅，因此不能再重復(fù)執(zhí)行差額計(jì)銷售額政策。
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅，無(wú)法抵扣支付給政府的土地出讓金，所以采取從從銷售額中扣除的辦法。
　　
　　說(shuō)明：房地產(chǎn)企業(yè)同樣可以適用上述政策，但是上述的“取得”與“自建”，不包括房地產(chǎn)企業(yè)“自行開發(fā)”。
　　
　　我們來(lái)看該規(guī)律的應(yīng)用：
　　
　　營(yíng)改增文件的解讀中，“老項(xiàng)目也可選擇一般計(jì)稅方法，按5%預(yù)征率差額預(yù)繳，按11%一般計(jì)稅方法差額申報(bào)“。根據(jù)本文的規(guī)律，一般計(jì)稅方式需要全額計(jì)入銷售額，因此，這里的解讀可能需要商榷，同時(shí)，一般計(jì)稅可以抵扣購(gòu)置的進(jìn)項(xiàng)稅，從原理上來(lái)講，也不太可能差額申報(bào)。如果該解讀的說(shuō)法成立，則是本文總結(jié)銷售額規(guī)律中*10的例外。
　　
　　說(shuō)明：其他個(gè)人和個(gè)體戶另行規(guī)定，下同。
　　
二、“預(yù)征”時(shí)全額與差額計(jì)銷售額的規(guī)律
　　銷售“取得“不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)征時(shí)差額（扣購(gòu)置價(jià)）計(jì)銷售額
　　
　　其他情況——預(yù)征時(shí)全額計(jì)銷售額
　　
　　只要是銷售“取得”的不動(dòng)產(chǎn)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅，是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目，在預(yù)征時(shí)都按照差額計(jì)銷售額。注意房地產(chǎn)自行開發(fā)，不屬于此處的“取得”。
　　
　　其他情況，不管是一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款形式銷售房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法等，只要不是銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)征時(shí)一定是全額計(jì)銷售額。
　　
　　對(duì)比之前的營(yíng)業(yè)稅，銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，是在不動(dòng)產(chǎn)所在地扣除購(gòu)置價(jià)后按照5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅；36號(hào)文，銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，是在不動(dòng)產(chǎn)所在地扣除購(gòu)置價(jià)后按照5%預(yù)征增值稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所在地的稅源起到了平穩(wěn)過(guò)渡的作用。自建也是同樣的道理，之前自建的就不能差額扣除，現(xiàn)在仍然不能差額扣除。
　　
三、簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅的規(guī)律
　
　　銷售老項(xiàng)目——可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅
　　
　　小規(guī)模納稅人——簡(jiǎn)易計(jì)稅
　　
　　個(gè)人銷售住房——簡(jiǎn)易計(jì)稅
　　
　　說(shuō)明：
　　
　　個(gè)體工商戶銷售住房，按照個(gè)人銷售住房的政策執(zhí)行；
　　
　　個(gè)體工商戶銷售非住房，應(yīng)根據(jù)其一般納稅人和小規(guī)模納稅人身份選擇相應(yīng)計(jì)稅方式；
　　
　　其他個(gè)人銷售住房，按照2年征免或差額計(jì)稅；
　　
　　其他個(gè)人銷售非住房，扣除購(gòu)置原價(jià)后計(jì)銷售額；
　　
四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的政策規(guī)律
　　以下均是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)：
　　
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人：銷售老項(xiàng)目，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，銷售新項(xiàng)目，一般計(jì)稅。只要是選擇一般計(jì)稅的，均可扣除政府土地出讓款；
　　
　　2、房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人，簡(jiǎn)易計(jì)稅；
　　
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
　　
　　4、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，銷售老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅，全額按照3%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
　　
　　注意：根據(jù)36號(hào)文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)，只有上述3、4兩種情況需要預(yù)征，且根據(jù)本文總結(jié)規(guī)律，都是按照全額作為銷售額預(yù)征。
　　
五、銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)律
　　新舊政策*5區(qū)別是在預(yù)收環(huán)節(jié)的規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅文件規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而36號(hào)文取消了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)收環(huán)節(jié)作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定。但需要注意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，以及其他一些預(yù)征的規(guī)定，納稅義務(wù)時(shí)間和預(yù)征是不同的概念。
　　
六、銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅地點(diǎn)規(guī)律
　　1、顯著變化在于：不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅——機(jī)構(gòu)所在地納稅。
　　
　　營(yíng)業(yè)稅文件規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。36號(hào)文件規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)一般在機(jī)構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅等。
　　
　　還有其他一些在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征的情況，但預(yù)征與納稅地點(diǎn)是不同的概念，要注意區(qū)分。
　　
　　2、銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征地點(diǎn)的規(guī)律
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地。
　　
　　其他只要存在預(yù)征的銷售不動(dòng)產(chǎn)情況，全部在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征。