一、什么是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅
　　房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是指針對(duì)企業(yè)出售和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收。
　　二、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的內(nèi)容
　　自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納營(yíng)業(yè)稅（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條）。所以，此種情形不是預(yù)繳，而是實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅。
　　房地產(chǎn)企業(yè)適用稅目、稅率
　　房地產(chǎn)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目；房地產(chǎn)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，適用“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目。銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率為5%。
　　關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
　　房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，原則上為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。但下列情況除外：
　　納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為，采用預(yù)收款（預(yù)收定金）方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款（預(yù)收定金）的當(dāng)天；
　　納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天；
　　一方提供土地，一方提供資金，共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并按一定方式分配所建不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)分配的當(dāng)天。
　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)
　　納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為從對(duì)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額作為計(jì)稅依據(jù)。但下列情況除外：
　　出地方與出資方共同辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，建造不動(dòng)產(chǎn)后由一方統(tǒng)一對(duì)外銷售的，直接對(duì)外銷售方的營(yíng)業(yè)額為其銷售不動(dòng)產(chǎn)從對(duì)方取得的全部收入，未直接對(duì)外銷售方的營(yíng)業(yè)額為其從銷售收入中按比例提取的收入或固定收入；
　　出地方與出資方共同辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，建造不動(dòng)產(chǎn)后按一定比例共同分配不動(dòng)產(chǎn)的，出地方的營(yíng)業(yè)額為其分得的不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本，出資方的營(yíng)業(yè)額為所建不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本扣除其分得的不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本后的余額；
　　納稅人在辦理不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)立項(xiàng)后，又接受他人投資參與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，并與他人共同分配不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)額為接受的投資額。
　　納稅人受托代建不動(dòng)產(chǎn)，但以自己的名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)建成后將不動(dòng)產(chǎn)交給委托方的，不論與委托方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本及向委托方收取的其他各項(xiàng)收入；
　　納稅人以集資建房名義銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)額為向出資人收取的全部集資款項(xiàng)；
　　納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生“銷貨退回”行為的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，可以將退付的款項(xiàng)直接沖減其當(dāng)期應(yīng)納的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額；
　　納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓額或銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可以扣除折扣額后的余額為營(yíng)業(yè)額；
　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，以及將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：
　　（1）以本地區(qū)當(dāng)月或近期轉(zhuǎn)讓同類土地使用權(quán)或銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
　?。?）沒有同類土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格的，按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
　　計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)
　　納稅人發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；
　　納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；
　　房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向土地或不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。
　　關(guān)于以“還本”方式銷售建筑物的征稅問(wèn)題
　　以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。
　　關(guān)于合作建房的征稅和適用稅目問(wèn)題
　　合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。一般有兩種方式。
　　“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：
　?。?）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換：即甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)。因此，對(duì)甲方按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。
　　如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
　?。?）出租土地使用權(quán)，換取房屋所有權(quán)：即甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資建房并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)額也按營(yíng)業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定。
　　甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。具體分三種情況：
　?。?）房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。
　?。?）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
　?。?）房屋建成后，如果雙方按一定比例分配房屋，則對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，先按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
　　關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托包銷商售房如何征稅
　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[1996]684號(hào)）文，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。另?yè)?jù)《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知>的通知》（蘇地稅函[1997]009號(hào)）文，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。
　　關(guān)于納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)退回的有關(guān)征稅問(wèn)題
　　納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生“銷貨退回”行為，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可將退付款項(xiàng)直接沖減當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。但不能沖抵其他應(yīng)稅項(xiàng)目的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
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