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一、利用選擇投資方式進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營以分得利潤兩種投資方式。若選擇將開發(fā)的房產(chǎn)對外出租以收取租金的方式，則應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅費及企業(yè)所得稅等；若選擇將房產(chǎn)投資入股，參與、接受投資方的利潤分配且共擔投資風險的方式，則不征收營業(yè)稅及附加稅費。又由于被投資方于稅后分配投資利潤，所以按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不再繳納企業(yè)所得稅，即將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務可降低企業(yè)的稅負。
例1：2010年，位于城區(qū)的大華房地產(chǎn)公司將其擁有的房屋出租給某商貿(mào)公司，租期10年，租金每年300萬元（由商貿(mào)公司稅前支付）。當年大華公司應納稅情況如下：
營業(yè)稅=300×5%=15（萬元）；
房產(chǎn)稅=300×12%=36（萬元）；
城建稅及附加=15×10%=1.5（萬元）；
企業(yè)所得稅=（300-15-36-1.5）×25%=61.88（萬元）；
稅后凈利潤=300-15-36-1.5-61.88=185.62（萬元）。
由于商貿(mào)公司所支付的租金可在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設該商貿(mào)公司不考慮該租金的稅前利潤為X。則該商貿(mào)公司的稅后利潤=（x-300）×（1-25%）=75%X-225。
為減輕稅負，大華公司將房屋出租改為投資，該房屋作價1500萬元，作為對商貿(mào)公司的投資入股，商貿(mào)公司每年進行利潤分紅，該稅后利潤分紅=300×（1-25%）=225（萬元）。
進行稅收籌劃后，大華公司接受的商貿(mào)公司所分配的稅后利潤不繳納企業(yè)所得稅；以房屋投資入股取得的投資收益不繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，該項業(yè)務的稅后凈利潤變?yōu)?25萬元，相比稅收籌劃前的方案增加了39.38萬元（225-185.62）。
對商貿(mào)公司而言，以支付租金的方式使用房產(chǎn)的租金可以稅前扣除，但需要繳納的房產(chǎn)稅=1500×（1-30%）×1.2%=12.6（萬元）。假設該商貿(mào)公司的稅前利潤與稅收籌劃前相同，則該商貿(mào)公司的稅后利潤=（X-12.6）×（1-25%）-225=75%X-234.45。與稅收籌劃前相比稅后凈利潤減少了9.45萬元（234.45-225）。可見，通過將房屋出租轉(zhuǎn)化為投資業(yè)務，大華房地產(chǎn)公司避免了營業(yè)稅等稅負，得到了節(jié)稅效益，雖然商貿(mào)公司的稅收收益因此減少，但遠低于房地產(chǎn)公司所獲得的收益，這一矛盾可通過雙方協(xié)商解決。
方案風險：
?。ㄒ唬┒悇诊L險
1、大華公司投資環(huán)節(jié)的所得稅
?。?）《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外”?？偩志W(wǎng)上2011/02/01答疑認為：“非貨幣性資產(chǎn)出資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。因此，以非貨幣性資產(chǎn)出資超過賬面價值的部分應根據(jù)以上規(guī)定繳納所得稅”。
?。?）國稅函〔2008〕828號《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》規(guī)定“企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應按規(guī)定視同銷售確定收入”。
?。?）國稅發(fā)〔2009〕31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定：“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實”
2、大華公司投資環(huán)節(jié)的土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“自2006年3月 2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》*9條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應按規(guī)定繳納土地增值稅”。因此，如果投資的房產(chǎn)屬于大華公司建造的商品房，還需要繳納土地增值稅。
3、商貿(mào)公司接受投資環(huán)節(jié)的契稅
《契稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅: (一)以土地、房屋權屬作價投資、入股…”
作價1500萬元的房屋至少要繳納45萬元的契稅吧？
4、營業(yè)稅
《國家稅務總局關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)［1997］490號）規(guī)定：“以不動產(chǎn)，土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地，房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按‘服務業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅”。
?。ǘ┙?jīng)營風險
投資入股，需要承擔企業(yè)經(jīng)營風險，如果商貿(mào)公司經(jīng)營不善破產(chǎn)清算，股東必須以其出資承擔債務清償責任，大華公司可能連本都拿不回來。何況商貿(mào)公司又愿意大華公司做其股東？
二、利用土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本之一。按稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
例2：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入1020萬元。該公司為此支付的地價款為200萬元，投入房地產(chǎn)開發(fā)成本400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用50萬元（準予稅前扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為70萬元。
該項目的加計扣除額=（200＋400）×20%=120（萬元）。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率=（1020-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=21.4%，因此應按30%的稅率繳納土地增值稅，土地增值稅=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬元）。稅后利潤=1020-200-400-50-70-120-54=126（萬元）。
若大華公司進行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價格降低至1008萬元，則增值率=（1008-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=20%，根據(jù)稅法規(guī)定，該企業(yè)不繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤=1008-200-400-50-70-120=168（萬元），進行稅收籌劃后大華公司減輕稅負42萬元。
此外，還可以通過增加符合稅法規(guī)定的扣除項目金額的方法降低增值率。
例3：沿用例2資料，大華公司增加住宅內(nèi)部設施，使其可扣除項目金額增加至850萬元，此時土地增值稅的增值額=1020-850=170（萬元），增值率=170÷850×100%=20%，可免征土地增值稅?？梢姡m然房地產(chǎn)開發(fā)成本增加了10萬元，但應納稅額卻減少了54萬元，所得稅前實際收益增加了44萬元。
以上案例，紙上談兵而已，稅務籌劃應該事先籌劃，又有哪家企業(yè)能夠準確地把握開發(fā)成本結(jié)算和房屋
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