高頓網(wǎng)校友情提示，*7酒泉會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(二)總結(jié)如下：
　　免稅優(yōu)惠。
　　根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。
　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式：
　　增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%＝（收入額－扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%
　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
　　方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。
　　增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%
　　應(yīng)納稅額＝（15000－11000）×30%＝1200萬元。
　　方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：
　　普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；
　　應(yīng)納稅額＝（10000－8000）×30%=600萬元；
　　豪華住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；
　　應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元。
　　兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。
　　假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（a－8000）÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。
　　假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可計算出，b＝8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元－333萬元）和267萬元（600萬元－333萬元）。增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意。
　　土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大。每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
 　　　　
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