高頓網(wǎng)校友情提示,*7酒泉會計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(二)總結(jié)如下:
  免稅優(yōu)惠。
  根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè):一是可以免繳土地增值稅;二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。
  例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為 8000萬元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式:
  增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%
  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
  方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
  增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
  應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。
  方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
  普通住宅:增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%;
  應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元;
  豪華住宅:增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%;
  應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元。
  兩者合計(jì)為1250萬元,此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負(fù)??刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價(jià)格,銷售收入減少了,而可扣除項(xiàng)目金額不變,增值率自然會降低。當(dāng)然,這會帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時(shí)是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
  假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變,仍為8000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8000)÷8000×100%=20%中可求出,a=9600萬元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。
  假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000-b)÷b×100%=20%,等式中可計(jì)算出,b=8333萬元。此時(shí),該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。
  土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
     
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