高頓網(wǎng)校友情提示，*7蘭州會計稅務實務相關內容錯漏百出的稅務籌劃(二)總結如下：
　　售價呢？實際結算金額往往與預算金額、合同金額相去甚遠；房屋售價也往往與早期估計有較大出入。
　　三、利用分散收入進行稅收籌劃
　　房地產企業(yè)銷售不動產必須繳納營業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等，如何合理、合法地分散收入是能否降低稅負的關鍵。分散收入的方法包括將能夠單獨處理的部分從整個房地產中分離出來，以及在不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的情況下分多次簽訂售房合同。
　　例4：大華房地產公司出售一幢總售價為1500萬元的房屋，該房屋經過簡單裝修并配備了相應設施，按稅法規(guī)定，房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的金額為600萬元，增值額為800萬元（900萬吧？）。根據(jù)上述條件，大華公司的納稅情況如下：
　　土地增值稅增值率=800÷600×100%=133%，
　　則土地增值稅=800×50%-600×15%=310（萬元）；
　　營業(yè)稅=1500×5%=75（萬元）；
　　城建稅及附加=75×10%=7.5（萬元）；
　　所得稅前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5（萬元）。
　　若采用將該房屋的出售分為兩個合同的稅收籌劃方式，*9個不包含裝修費用的房屋出售合同中，房屋售價為1000萬元，允許扣除的成本為550萬元，屬于房地產銷售合同，需繳納營業(yè)稅、城建稅及附加和土地增值稅；第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用為500萬元，允許扣除的成本為50萬元，屬于提供裝修服務合同，需繳納營業(yè)稅和城建稅及附加，不需繳納土地增值稅。此時，大華公司納稅情況如下：
　　土地增值稅的增值率=450÷550×100%=81.8%，
　　則土地增值稅=450×40%-550×5%=152.5（萬元）；
　　出售房屋應納營業(yè)稅=1000×5%=50（萬元）；
　　城建稅及附加=50×10%=5（萬元）；
　　裝修收入應納營業(yè)稅=500×3%=15（萬元）；
　　所得稅前收益=（1000-550-152.5-50-5+500-50-15-1.5）=676（萬元）。
　　經過稅收籌劃，大華公司稅收利益增加了168.5萬元（676-507.5）。
　　稅務風險：
　　1、營業(yè)稅
　　國稅函[1998]53號《國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定：“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向對方收取兩份價款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產的全部合同。因此，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條關于‘納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用’的規(guī)定，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列人房屋售價，按‘銷售不動產’稅目征收營業(yè)稅。”
　　2、契稅
　　國稅函〔2007〕606號《國家稅務總局關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》明確：“房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。”
　　3、土地增值稅
　　《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入”，裝修費和房屋銷售款都需要全部作為轉讓收入。
　　★ 如果需要通過拆分裝修的方式籌劃，裝修費用必須通過關聯(lián)裝修公司收取，而且要計算總體稅負，因為裝修成本在計算土地增值稅時是可以加計扣除的，拆分出去不見得總體稅負降低。
　　四、利用設立獨立銷售公司進行稅收籌劃
　　房地產開發(fā)企業(yè)可以通過設立獨立核算的銷售公司負責房地產銷售，這種分立擴大了土地增值稅、營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。
　　例5：大華房地產開發(fā)公司原計劃以1500萬元出售商品房（以下均不考慮加計扣除20%的條件，不考慮印花稅及企業(yè)所得稅），扣除項目金額為900萬元，增值額為600萬元，由此可知增值率為66.7%，其納稅情況如下：
　　土地增值稅=600×40%-900×5%=195（萬元）；
　　營業(yè)稅=1500×5%＝75（萬元）；
　　城建稅及附加=75×（7%+3%）=7.5（萬元）；
　　所得稅前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5（萬元）。
　　若進行稅收籌劃，即設立獨立核算的銷售子公司，由大華公司首先將商品房以1000萬元的價格出售給銷售公司，銷售公司再以1500萬元的價格對外銷售，其納稅情況如下：
　　大華公司
　　土地增值率=（1000-900）÷900×100%=11.1%，不繳納土地增值稅。
　　營業(yè)稅=1000×5%=50（萬元）；
　　城建稅及附加＝50×10%＝5（萬元）：
　　所得稅前收益＝1000-900-50-5=45（萬元）。
　　銷售公司
　　土地增值率=（1500-1000-25-2.5）÷（1000＋25＋2.5）×100%＝46%，
　　則土地增值稅＝472.5×30%＝141.75（萬元）；
　　營業(yè)稅=（1500-1000）×5%＝25（萬元）；
　　城建稅及附加＝25×10%=2.5（萬元）；
　　所得稅前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75（萬元）。
　　在此案例中，大華公司及其銷售公司共實現(xiàn)利潤375.75萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤53.25萬元（375.75-322.5）。
　　稅務風險：
　　1、大華公司將成本900萬元的房屋以1000萬元的價格賣給銷售公司，銷售公司再以1500萬元賣給消費者。*9環(huán)節(jié)關聯(lián)交易價格明顯不合理。稅務籌劃要講究“度”。
　　2、大華公司將賣給銷售公司，銷售公司要按3%~5%的稅率繳納契稅。
　　這樣，考慮契稅和設立銷售公司的各種費用后，基本上沒什么收益了，操作不好可能還增加企業(yè)的成本。
 　　　　
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