一般來說，房企契稅風(fēng)險防控要注意以下事項：
         一、拆遷補償費是否并入成交價格繳納契稅
　　房開企業(yè)支付拆遷補償?shù)男问桨ㄘ泿刨Y金、實物、無形資產(chǎn)以及其他經(jīng)濟利益。依據(jù)財稅〔2004〕134號文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國有土地使用權(quán)所支付的拆遷補償費不管是何種形式均應(yīng)并入成交價格計征契稅。
　　拆遷補償費契稅處理需要注意以下問題：
　　（一）以非貨幣資金的形式支付的拆遷補償費應(yīng)并入成交價格納稅，如拆遷還房支出。
　　（二）拆遷補償費的金額應(yīng)正確確認。以貨幣資金支付的拆遷補償費以實際支付金額確認。以非貨幣資金形式支付拆遷補償費的，相關(guān)合同協(xié)議約定的金額公允的，按其約定的金額確認。相關(guān)合同協(xié)議沒有約定金額或約定的金額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，對房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品外的實物、無形資產(chǎn)等支付拆遷補償費的，由稅務(wù)機關(guān)參照該實物、無形資產(chǎn)等的公允價值核定其金額；對房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品支付拆遷補償費的，由稅務(wù)機關(guān)參照該開發(fā)產(chǎn)品的實際建造成本核定其金額。
　?。ㄈ﹪型恋厥褂米C辦理完畢后發(fā)生的拆遷補償費也應(yīng)申報繳納契稅。
　　二、市政建設(shè)配套費是否并入成交價格繳納契稅
　　目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，市政建設(shè)配套費通常有兩種支付方式。一種是房開企業(yè)按照政府確定的市政建設(shè)配套費征收標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣資金的形式繳納。另一種是房開企業(yè)按照與政府簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，直接出資建設(shè)市政配套設(shè)施。
　　依據(jù)財稅〔2004〕134號文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國有土地契稅計稅價格為其取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益，包括其為取得土地使用權(quán)而繳納的市政建設(shè)配套費和發(fā)生的建設(shè)市政配套設(shè)施支出。
　　市政建設(shè)配套費契稅處理需要注意以下問題：
　?。ㄒ唬┲苯映鲑Y建設(shè)市政配套設(shè)施的支出通常在辦理了國有土地使用權(quán)證之后、房開項目開發(fā)過程中發(fā)生。房開企業(yè)應(yīng)在該項支出實際發(fā)生后向稅務(wù)機關(guān)申報繳納契稅。
　　（二）房開企業(yè)直接出資建設(shè)市政配套設(shè)施的，應(yīng)以其實際發(fā)生的市政配套設(shè)施建設(shè)支出作為契稅計稅依據(jù)。
　　三、土地前期開發(fā)成本是否從契稅成交價格中扣除
　　房開企業(yè)通過“招、拍、掛”取得的國有土地，通常已經(jīng)進行過一級開發(fā)，即已由生地變?yōu)槭斓兀ㄒ淹瓿扇ㄒ黄健⑽逋ㄒ黄?、七通一平等前期開發(fā)的土地）。土地出讓價款中通常包含前期開發(fā)成本。依據(jù)國稅函〔2009〕603號文件規(guī)定，對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
　　四、轉(zhuǎn)讓劃拔的土地補交的土地出讓金是否繳納契稅
　　房開企業(yè)將原劃拔取得的國有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，需補交土地出讓金或土地收益。依據(jù)財稅〔2000〕14號文件規(guī)定，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補繳土地出讓費用或土地收益，并繳納契稅。
　　需要注意的是，房開企業(yè)將原劃拔取得的國有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納契稅，該項國有土地使用權(quán)的承受者也應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
　　五、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳納契稅
　　房開企業(yè)可能因各種原因轉(zhuǎn)讓未建成房地產(chǎn)。依據(jù)財稅〔2007〕162號文件規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。
　　六、代建保障性住房所承受的土地是否繳納契稅
　　依據(jù)財稅〔2012〕82號文件規(guī)定，房開企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，契稅計稅價格為取得全部土地使用權(quán)的成交價格。即房開企業(yè)受讓代建保障性住房用地也應(yīng)繳納契稅。
　　七、改變國有土地性質(zhì)契稅處理是否正確
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房開企業(yè)受讓國有土地使用權(quán)后，因開發(fā)的需要變更國有土地用途的，比如由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地、由商業(yè)用地變更為居住用地等，需變更《國有土地使用權(quán)出讓合同》或重新簽訂出讓合同，并補交土地收益金及相關(guān)規(guī)費。依據(jù)國稅函〔2008〕662號文件規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補繳的土地收益金及應(yīng)補繳政府的其他費用。
　　八、零地價出讓國有土地使用權(quán)是否繳納契稅
　　依據(jù)國稅函〔2005〕436號文件規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。
　　需要注意的是，部分省份對于房開企業(yè)享受減免的市政建設(shè)配套費的契稅征收比照減免土地出讓金執(zhí)行。即對于房開企業(yè)承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的市政建設(shè)配套費要計征契稅，不因減免市政配套設(shè)施費而減免契稅。
　　九、合作建房契稅的處理是否正確
　　合作建房是指一方出地，一方出資金，共同建房，建成后按約定的方式分配房屋。合作建房涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的是出地方，實質(zhì)上是出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)換取了部分自建的住房。雙方分配自建住房環(huán)節(jié)不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。
　　財稅〔2000〕14號文件規(guī)定，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
　　十、出售房屋使用權(quán)契稅處理是否正確
　　國稅函〔1999〕465號文件規(guī)定，房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。
　　十一、回遷安置房建造支出契稅處理是否正確
　　回遷安置房建造支出指房開企業(yè)受讓土地使用權(quán)時，按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定在受讓的土地之外配套修建房屋，建成后無償轉(zhuǎn)讓給回遷安置戶，或由政府按約定的價格回購，其發(fā)生的建設(shè)支出。
　　上述回遷安置房建造支出屬于房開企業(yè)為承受國有土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟利益，依據(jù)財稅〔2004〕134號、國稅函〔2009〕603號文件規(guī)定，應(yīng)征收契稅。
　　十二、融資性售后回租房地產(chǎn)契稅的處理是否正確
　　融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱金融租賃公司）后，又將該項資產(chǎn)從金融租賃公司租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售房地產(chǎn)給金融租賃公司時需將房地產(chǎn)過戶到金融租賃公司名下。
　　依據(jù)財稅〔2004〕82號文件規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。即融資性售后回租業(yè)務(wù)中，房開企業(yè)將房地產(chǎn)出售給金融租賃公司時，金融租賃公司應(yīng)繳納契稅；房開企業(yè)回購前述房地產(chǎn)的，免征契稅。
　　十三、房開業(yè)務(wù)契稅申報繳納時間確定是否正確
　?。ㄒ唬┮话闱樾纹醵惿陥罄U納時間的確定
　　與房開業(yè)務(wù)中涉及的營業(yè)稅等稅種申報期和繳納期一致的規(guī)定不同，契稅的申報時間和繳納時間不同?！镀醵悤盒袟l例》第九條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
　　部分省份統(tǒng)一規(guī)定了契稅的繳納期限，如《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于契稅納稅期限問題的批復(fù)》（川地稅函〔2004〕208號）規(guī)定，四川省繳納契稅的期限統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務(wù)發(fā)生之日（即為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天）起到辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前。
　　（二）特殊情形契稅申報時間的確定
　　土地、房屋權(quán)屬證辦理之后房開企業(yè)發(fā)生的以下支出也應(yīng)申報繳納契稅。
　　1.拆遷還房支出
　　2.市政配套設(shè)施建設(shè)支出
　　3.回遷房建設(shè)支出
　　4.未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
　　5.劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交的土地出讓金
　　上述支出應(yīng)在實際發(fā)生（或結(jié)算）之日起十日內(nèi)向契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。結(jié)合現(xiàn)行地方各稅申報管理的實際情況，實務(wù)中也可參照營業(yè)稅申報繳納期限，在上述支出實際發(fā)生（或結(jié)算）之日的次月十五日前向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納該項契稅。
         本文來源：中國稅務(wù)報