60平米起繳房產(chǎn)稅，專家這個(gè)數(shù)字是怎么來的？

　　今天老百姓最關(guān)注的財(cái)經(jīng)大事件應(yīng)該就要數(shù)房地產(chǎn)稅了，小編我的微信一大早也被各種媒體推送的有關(guān)房地產(chǎn)稅的新聞刷了屏。

　　新聞是這樣的：據(jù)新華社8月5日、也就是昨天發(fā)布的消息，*7調(diào)整過的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)則本周向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中。如果說在此之前房地產(chǎn)稅一直還是傳聞中的概念性的東西，那從昨天開始，房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入了全國(guó)人大的立法規(guī)則，離出臺(tái)也就不遠(yuǎn)了。

　　在全國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)到90%的中國(guó)來說，房地產(chǎn)稅與老百姓的生活密切相關(guān)，尤其是對(duì)于有多套住房的家庭來說，房地產(chǎn)稅的每一個(gè)細(xì)節(jié)都是關(guān)乎真金白銀的大事兒。為什么要征房地產(chǎn)稅？立法后將具體如何征稅？征收房地產(chǎn)稅會(huì)增加每個(gè)人的負(fù)擔(dān)嗎？房地產(chǎn)稅開征后能見到哪些后果？今天小編看到一則新聞，標(biāo)題是《房地產(chǎn)稅法最快2017年通過，人均60平米或免稅》，那么60平米的數(shù)字又是怎么計(jì)算出來的呢？隨著房地產(chǎn)稅法提上日程，這些問題答案也逐漸清晰，就讓高頓網(wǎng)校小編和高頓財(cái)經(jīng)CPA研究中心研究員James帶您一看究竟。

　　Jamse介紹，近年隨著經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入和住房的持有水平也在不斷提升，尤其是北上廣這樣的大型城市，城市的快速建設(shè)使得部分居民的住房持有量快速更替和沉淀。在自有住房需求得到滿足后，房地產(chǎn)在一定程度上成為投資品，加上土地、戶籍政策的催發(fā)，很多城市炒房現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資有向房地產(chǎn)投機(jī)演變的趨勢(shì)。這在很大程度上推高了房?jī)r(jià)，不僅破壞了房地產(chǎn)消費(fèi)的理性、引導(dǎo)居民樹立了錯(cuò)誤的消費(fèi)觀，還在一定程度上破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境，更重要的是嚴(yán)重降低了大部分居民居住條件的提升和生活質(zhì)量。

　　“有房的炒房?jī)r(jià)，越炒越高；沒房的越來越買不起。”

　　同時(shí)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中，地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)，現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，稅收主要集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前，個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。此前為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，國(guó)家推出的圍繞稅費(fèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯，并未起到抑制房地產(chǎn)投資的效果。除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方。在供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，偏離了調(diào)控方向。

　　由此可以看出，此次的房地產(chǎn)稅立法，不是單純粗暴地增加新稅種，而是將以往繁復(fù)的房地產(chǎn)稅收種類進(jìn)行整合梳理，重新建立一整套全面、科學(xué)、合理的房地產(chǎn)稅收制度。

　　目前房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。但是如何以房地產(chǎn)的評(píng)估值進(jìn)行征稅？具體以何種形式征收？

　　對(duì)于征收模式，一直以來討論較多的主張有兩種，一種是按照套數(shù)征收，一種是按照平均面積征收。如果按照*9種，那每個(gè)家庭將擁有一個(gè)不征收房產(chǎn)稅的套數(shù)底線，很有可能是一套，從家庭擁有的第二套住房開始按每套征收。但這里面有一個(gè)問題就是，如果按照家庭擁有的套數(shù)征收的話，一定會(huì)催生很多假離婚的問題，就會(huì)衍生出一些社會(huì)問題。

　　另一種思路，也就是按照每個(gè)人的平均面積征收。不管家庭、個(gè)人擁有多少套房，扣除一定的人均面積后，多出的面積再進(jìn)行征收。由于這一種思路的可操作性較強(qiáng)，帶來的負(fù)面效果也更小，所以專家和媒體推測(cè)未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”來確定房地產(chǎn)稅起征點(diǎn)，即個(gè)人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免征收房地產(chǎn)稅。

　　對(duì)于媒體上盛傳的60這個(gè)數(shù)字的依據(jù)，James談了談他的看法。

　　James指出，目前這個(gè)數(shù)字只是專家、學(xué)者和媒體預(yù)估的數(shù)字，不是正式的數(shù)字。今年年初也有專家學(xué)者建議人均起征面積定為30平方米。所以在房地產(chǎn)稅法和地方的細(xì)則正式出臺(tái)之前，所有的數(shù)字都是預(yù)估值。雖然有媒體報(bào)道60平米這個(gè)人均起征面積是內(nèi)部參與商討房地產(chǎn)稅團(tuán)隊(duì)的主流意見，但也不代表一定就會(huì)以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)制定。

　　那么為什么會(huì)是60這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　James解釋，此前上海和重慶曾進(jìn)行過房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，也是采用的人均面積的征收思路，上海的起征點(diǎn)就是第二套人均60平方米，也就是三口之家第二套有180平方米免稅。

　　眾所周知，房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)應(yīng)和國(guó)內(nèi)實(shí)際房屋持有量掛鉤，也就是和人均住宅建筑面積這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)掛鉤，否則起征點(diǎn)一定會(huì)脫離實(shí)際。人均住宅建筑面積這個(gè)數(shù)據(jù)，*7的是2012年的數(shù)據(jù)，2012年中國(guó)城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農(nóng)村人均住房面積為37.09平方米。對(duì)比2009年底對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)30平方米、33.6平方米，城市和農(nóng)村分別增長(zhǎng)了9.7%和10.4%。按照這個(gè)增長(zhǎng)速度，全國(guó)城市農(nóng)村人均住宅面積在2015年底將分別達(dá)到36.1平方米和40.94平方米。“而且近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，可能實(shí)際數(shù)據(jù)比這個(gè)還要高。”James說道。

　　James同時(shí)分析，但這里面有三個(gè)問題。*9，城市和農(nóng)村現(xiàn)在的住宅人均建筑面積本身就已經(jīng)包含了持有多套房的因素，所以以此數(shù)據(jù)制定房地產(chǎn)稅起征線并調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要在最后的結(jié)果上分析并適當(dāng)下調(diào)。第二，房地產(chǎn)稅的制定應(yīng)該考慮到各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等綜合因素。比如上海2012年人均住宅建筑面積為33.90平方米，位列全國(guó)第6，最終房地產(chǎn)稅起征線為人均60平方米。如果統(tǒng)一制定的話，按照什么樣的經(jīng)濟(jì)水平作為參考？是不是以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的案例作為底線的參考？第三，制定房地產(chǎn)稅需要考慮到時(shí)間因素和住房需求的發(fā)展。新法律頒布后若干年才會(huì)開啟修訂，并且應(yīng)該考慮到未來幾年消費(fèi)者對(duì)自住房面積的需求和對(duì)生活質(zhì)量的需求都會(huì)有比較大的提升，所以需要有一定的政策預(yù)留。

　　綜合上述分析的話，60平方米的人均起征點(diǎn)處于合理范圍區(qū)間內(nèi)。

　　世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀不同，也就決定了房地產(chǎn)稅稅率差距比較大，從0.3%到3%都有。按照大多數(shù)國(guó)家采用的標(biāo)準(zhǔn)和目前國(guó)內(nèi)家庭的承受能力來看，0.5%—1%是比較合理的。而且不同的房產(chǎn)持有量，稅率不同。

　　雖然無法直觀估計(jì)房地產(chǎn)稅能否帶來房?jī)r(jià)的直接下跌，但房地產(chǎn)稅是各國(guó)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的同行做法，且都受到了一定的成效。James看來，房地產(chǎn)稅開征后可以抑制炒房，并且能通過稅收等穩(wěn)定方法減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，這都會(huì)在客觀上降低房?jī)r(jià)。但土地屬于稀缺資源，且目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴過大，能不能起到很好的調(diào)節(jié)作用還不得而知。

　　最后James總結(jié)道，由于不動(dòng)產(chǎn)登記短時(shí)間內(nèi)無法統(tǒng)計(jì)，所以房地產(chǎn)稅短期開征不太可能，所以持有房產(chǎn)的人不必過分關(guān)注，加之房地產(chǎn)稅主要是稅費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整而不是粗暴加稅。但目前房地產(chǎn)稅立法還存在一些不可避免的問題，比如與土地出讓金的租金屬性和房地產(chǎn)稅征收本身存在重復(fù)現(xiàn)象等，但相信隨著立法正式完成后這些問題都將得到解決。、