編者按：二三線房企日子艱難，中小房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更能真實(shí)地反映其處境。上市房企還可以通過資本市場渠道融資，而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。
　　就在一二線城市樓市回暖的當(dāng)口，一些地處三四線城市的中小房企卻生存堪憂，面臨的資金壓力甚至超過去年。同時(shí)，類似于萬達(dá)、萬科這樣的巨頭房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也在對(duì)中小企業(yè)的生存空間進(jìn)一步擠壓。賣項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型或者黯然出局，將成為越來越多中小房企的無奈選擇。
　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，京滬產(chǎn)權(quán)交易所待售房企股權(quán)達(dá)37宗，總權(quán)益金額129億元，其中將50%以上控股權(quán)出售的房企達(dá)29家，將100%股權(quán)出售的房企有21家。其中僅4月份新掛牌待售房企股權(quán)貨值就高達(dá)97億元。這里面不乏一些上世紀(jì)90年代就成立的國有房企。
　　盡管近一段時(shí)間中央連續(xù)出臺(tái)樓市新政，但正如全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)所認(rèn)為的那樣：“不能認(rèn)為政府是在救房地產(chǎn)，沒有能力、品質(zhì)差、糊弄人的房企，該淘汰就要淘汰”。
　　待售房企股權(quán)達(dá)129億元
　　在北京、上海產(chǎn)權(quán)交易所，4月份以來新掛牌轉(zhuǎn)讓房企股權(quán)超過109億元，顯示一些房企生存壓力并未因市場回暖而緩解。
　　截至目前，北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌轉(zhuǎn)讓的房企項(xiàng)目有21宗，掛牌價(jià)共計(jì)57億元，分布于武漢、惠州、汕頭、洛陽、天津、邯鄲、沈陽、成都、濰坊、昆山、蘇州等二三四線城市。
　　其中，武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以16.07億元標(biāo)價(jià)出售67.08%股權(quán)，是掛牌價(jià)格*6的房企。資料顯示，該公司是1994年成立的國有企業(yè)，2014年凈利潤為1.63億元，總資產(chǎn)40億元，總負(fù)債則高達(dá)33億元。需要注意的是，公司有15億元借款，受讓方須同意受讓這15億元債務(wù)。從中可以知道，正是高負(fù)債壓力使得武漢三江不得不通過“賣身”獲得喘息機(jī)會(huì)。
　　此外，還有海南湘源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4420萬元轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及736萬元債權(quán)，惠州市德賽房地產(chǎn)以2.32億元出售80%股權(quán)，汕頭市金洲花園開發(fā)有限公司以4.5億元出售100%股權(quán)，洛陽住總宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.25億元轉(zhuǎn)讓60%股權(quán)及2.71億元債權(quán)，陜西國電置業(yè)有限公司以9749.49萬元出售100%股權(quán)。100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功后，意味著這些房企完全退出房地產(chǎn)市場。
　　而在上海產(chǎn)權(quán)交易所，有16宗共計(jì)72億元房企股權(quán)在等待出售。其中，上海房企有6家，南京房企有6家，還有蚌埠、三亞等三四線城市房企。
　　上海葛洲壩陽明置業(yè)有限公司以13億元轉(zhuǎn)讓71%股權(quán)，南京6家公司都是全部出售股權(quán)，掛牌價(jià)共44億元，股東均為南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，這是中冶置業(yè)集團(tuán)下屬公司。自去年起，中冶置業(yè)就因資金緊張和業(yè)績虧損而頻頻出售旗下資產(chǎn)。
　　“房企拋售股權(quán)，一方面是一種無奈舉措，很多房企錯(cuò)過了黃金十年發(fā)展機(jī)遇期，導(dǎo)致目前市場擴(kuò)張乏力，賣股權(quán)是為了盤活存量資產(chǎn)。另一方面，這也是一種最務(wù)實(shí)的融資方式，通過到股權(quán)交易所上市加速資產(chǎn)變現(xiàn)，是目前最穩(wěn)妥的融資方式。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者分析指出。
　　撐不下去了
　　中小房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更能真實(shí)地反映其處境。
　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)滬深上市房企2015年一季報(bào)發(fā)現(xiàn)，132家上市房企中，一季度虧損房企數(shù)量達(dá)到40個(gè)，其中天津松江一季度主營收入7654萬元，虧損2.09億元，老牌國企中華企業(yè)一季度虧損1.89億元，嘉凱城虧損1.47億元。而在2014年年報(bào)中，虧損房企還只有14家。
　　上市房企還可以通過資本市場渠道融資，而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。
　　嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，地方中小房企很難獲得優(yōu)質(zhì)地塊，而地域差的地塊必然面臨去化困難的問題；同時(shí)，銀行普遍采用黑白名單制發(fā)放開發(fā)貸款，很多中小房企早就不能從銀行拿到資金，不得不求助民間高利貸等高成本融資，銷售跟不上，資金就會(huì)隨時(shí)面臨斷裂危機(jī)。出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多。
　　眾多中小房企因民間高利貸陷入困境。先是鄂爾多斯房企正醞釀破產(chǎn)重組，繼而邯鄲、張家口也有不少房企陷入高利貸漩渦，如張家口新基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、蔚縣萬盛房地產(chǎn)公司等都因此而導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，生死未卜。
　　“三類企業(yè)最容易退出房地產(chǎn)：一是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，容易在樓市下半場趕不上市場節(jié)奏而被淘汰；二是前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)以及因盲目多元化擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)主業(yè)受影響的企業(yè)；三是資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，近幾年內(nèi)會(huì)因資金鏈斷裂而退出房地產(chǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者分析指出。
　　這期間，房企收購、并購、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，大開發(fā)商借機(jī)提高行業(yè)集中度，中小房企主動(dòng)退出和尋求被并購，將成為未來幾年的“新常態(tài)”。（來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）

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