易憲容談及央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響多大

　　2月28日，央行決定自2015年3月1日起對(duì)稱性降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款及存款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是央行繼2014年11月降息后半年內(nèi)第二次降息。這次央行降息同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。高頓網(wǎng)校小編希望您閱讀此條3月3日禮拜二的業(yè)界評(píng)論——易憲容談及央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響多大

　　對(duì)于降息的目的，央行解釋得很清楚，就是在當(dāng)前國(guó)際油價(jià)下跌、CPI處于歷史低位、PPI持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，這些因素為央行靈活使用利率工具提供了空間。央行的利率調(diào)整的重點(diǎn)就是要繼續(xù)發(fā)揮好基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)作用，進(jìn)一步鞏固社會(huì)融資成本下行的成果，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。也就是說，央行降息并不意味著中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入降準(zhǔn)降息的周期。央行的貨幣政策向中性回歸目標(biāo)并沒有改變。

　　可以說，這次央行降息，對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)影響與沖擊會(huì)不小，特別是股市及房地產(chǎn)市場(chǎng)可能首當(dāng)其沖。2014年11月的央行降息啟動(dòng)了中國(guó)A股這一輪的牛市，這次央行降息是否能夠達(dá)到這樣的效果，盡管不確定性很多，但是市場(chǎng)期望仍然很高。因?yàn)?，從這次央行降息，中國(guó)A股市場(chǎng)看到政府做多的傾向性。國(guó)內(nèi)投資者對(duì)此得密切關(guān)注。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其影響也不會(huì)小于股市。因?yàn)?，這次央行降息，一是要讓實(shí)際利率保持中性，否則在通貨膨脹率低的情況下，讓實(shí)際利率過高，實(shí)際上讓貨幣政策自動(dòng)緊縮。二是要加快金融市場(chǎng)利率市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，而存款利率上浮區(qū)間擴(kuò)大就是其主要方式。三是如何保證正在下行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。而當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)問題又是房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。所以說，這次央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響與沖擊會(huì)不小。

　　那么為何當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)*5的問題還是房地產(chǎn)市場(chǎng)問題呢？因?yàn)楫?dāng)前許多行業(yè)的產(chǎn)能過剩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力持續(xù)難以緩解，就在于房地產(chǎn)的投資與銷售持續(xù)全面的下降，就在于房地產(chǎn)的嚴(yán)重供給過剩及庫存難以消化，盡管2014年中央及地方政府在千方百計(jì)采取政策救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是其效果不是那樣理想。無論是央行的房貸新政還是央行11月的降息都是如此。尤其是近一個(gè)月來，這種情況更是惡化。無論是一二線城市，還是三四線城市住房銷售基本上處于冷凍狀態(tài)。再加上1月份有些城市住房的價(jià)格同比下降達(dá)5%以上，更是讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。因此，對(duì)于完全依賴銀行信貸拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，央行降息自然是雪里送炭。

　　因?yàn)椋湍壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，*5的問題就是在于如何消化庫存的問題，如何增加住房需求的問題，而對(duì)購買住房者來說，央行降息絕對(duì)起到重要的作用。這不僅在于直接降了購買住房者的還貸成本，還在于影響整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期。即市場(chǎng)會(huì)認(rèn)為央行的貨幣政策會(huì)進(jìn)一步寬松，從而可引誘更多的人進(jìn)入住房市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)銷售問題得以解決，住房需求又涌現(xiàn)，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又可能進(jìn)入繁榮周期。估計(jì)這是央行降息所要考慮的一個(gè)重要方面。

　　不過，從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，這次央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果如何是相當(dāng)不確定的。因?yàn)?，這次央行降息受到影響是房地產(chǎn)開發(fā)商及購買住房者。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，融資成本的降低，自然對(duì)它們大有益處，有利于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。但是，對(duì)于高利潤(rùn)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這樣些許的融資成本降低對(duì)他們意義不是太大?？梢钥吹?，早幾年，即使是現(xiàn)在也如此，只要住房能夠很快的銷售出去，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本高低并不是他們最為優(yōu)先考慮的因素，否則國(guó)內(nèi)的影子銀行會(huì)如此盛行，其利率都在15%以上了，房地產(chǎn)開發(fā)商都不在乎，這0.25%利率下降對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商只是毛毛雨。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠從銀行獲得低成本的資金更好。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但很少房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂出問題的，所以，總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商在流動(dòng)性上并不存在多少問題。

　　那么融資成本降低對(duì)購買住房者影響如何？這當(dāng)然是很重要的。一是房地產(chǎn)開發(fā)商的融資都是短期融資，成本高些影響不大，而購買住房者的貸款則是長(zhǎng)期貸款，其些許的利率變化對(duì)購買住房者還款成本影響不小。二是房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道是多元化的，但購買住房者的融資渠道是單一的，只能是向銀行進(jìn)行住房按揭貸款。不過，購買住房者又分為住房消費(fèi)者及住房投資者。按揭貸款利率對(duì)住房消費(fèi)者影響更大，但是住房投資者有影響，而是小很多。在一定的條件下，住房投資者對(duì)利率的變化，并不在于利率高低，而是在于市場(chǎng)預(yù)期如何。

　　所以，在國(guó)內(nèi)仍然是以住房投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)（因?yàn)樵谶^高的房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者是沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)的，即使是降低利率也如此），降息是否讓投資者重新進(jìn)入市場(chǎng)，就得看二個(gè)方面的條件。一是外在的投資環(huán)境如何，有沒有比進(jìn)入住房市場(chǎng)更好的投資渠道。就2014年的股市來看，馬年中國(guó)A股上漲60%，所以A股的投資渠道已經(jīng)好于住房市場(chǎng)，投資者是否在降息后是否會(huì)涌入這個(gè)市場(chǎng)是相當(dāng)不確定的。二是要看房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展。即投資者預(yù)期現(xiàn)在進(jìn)入住房市場(chǎng)之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)如早幾年那樣飚升。但是，就目前全國(guó)的情況來看，不僅住房嚴(yán)重過剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整在持續(xù)，房?jī)r(jià)開始在下跌，而且只要住房銷售稍微有點(diǎn)起色，立即會(huì)有大量的供給出來。所以，未來房?jī)r(jià)上漲的概率不高。在這種預(yù)期下，即使央行降息，住房投資者涌入市場(chǎng)概率同樣不會(huì)太高。央行降息對(duì)住房投資者作用不大。對(duì)于住房消費(fèi)者來說，不在于降息多少，而是能否降低讓他們進(jìn)入市場(chǎng)門檻，住房市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)全面下降。但是，這種情況是否出現(xiàn)同樣是不確定的。所以，多數(shù)住房消費(fèi)者是沒有能力進(jìn)入市場(chǎng)，降息同樣對(duì)他們意義不大。

　　從上述的分析可以看到，這次央行降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響，但不要估計(jì)太高，還得用時(shí)間來檢驗(yàn)。
　　來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

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