土地增值稅何去何從——房地產(chǎn)稅來了

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　　從2013年末央視曝出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“欠稅門”事件之后，土地增值稅引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。事實(shí)上，央視也只是將存在多年的一個(gè)“老問題”，重新翻出來而已。土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本*6、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。

　　土地增值稅的征收在1994年首次出臺(tái)。該稅種的開征，源于1992年及1993年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場“持續(xù)高溫”，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重。國家財(cái)政收入受到影響，為扭轉(zhuǎn)這一局面，出臺(tái)了一系列財(cái)政調(diào)控措施，其中，開征土地增值稅就是措施之一。由國務(wù)院于1993年12月31日頒布，1994年1月1日正式施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，主要原因在于：抑制炒買炒賣地皮、樓花等牟取暴利的行為；防止國家土地增值收益流失。

　　然而，土地增值稅自開征以來，其固有的缺陷便不斷暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

　　土地增值稅的征收存在重復(fù)課稅的情況，我國的所得稅明確規(guī)定了對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得課稅，此處所指的財(cái)產(chǎn)也包括了用土地、地上建筑物及附著物。因此，在這一環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅使不動(dòng)產(chǎn)的購買者或使用者，承擔(dān)了雙重的稅負(fù)。

　　從土地增值額的來源來看，主要包含以下四個(gè)方面：一是土地使用者對土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會(huì)的發(fā)展與土地的稀缺性的矛盾所導(dǎo)致的土地供不應(yīng)求，從而帶來土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎(chǔ)設(shè)施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。后三種屬于資本所得，應(yīng)是土地增值稅的課稅對象，而*9種則是土地使用者投資開發(fā)增值所得，土地增值稅的立法本意抑制資本所得牟取暴利的行為，而對真正的投資開發(fā)行為進(jìn)行鼓勵(lì)，從土地增值稅加計(jì)扣除的規(guī)定就可以看出來，因此，把投資開發(fā)增值所得同樣作為課稅對象有違公平原則。

　　土地增值稅應(yīng)納稅額等于增值額乘以適用稅率減去法定扣除項(xiàng)目乘以速算系數(shù)。“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目在條例實(shí)施細(xì)則中總共分為六大類，眾多小類。取得土地使用權(quán)所支付的金額等可以從土地管理部門直接獲得數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用等難以具體核實(shí)；同時(shí)還有一些項(xiàng)目（前期工程費(fèi)用等）開發(fā)商不愿提供確切的數(shù)據(jù)，同時(shí)審核也很麻煩，這不僅可以解釋土地增值稅征收過程中，嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象，同時(shí)也部分解釋了地方政府對土地增值稅缺乏執(zhí)行的積極性。土地增值稅采用四級超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%。這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求而言，不僅沒有能夠維持房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，反而是抑制土地的正常流轉(zhuǎn)，阻礙了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定正常的發(fā)展；而對于以投機(jī)為目的的房地產(chǎn)交易而言，并沒有起到理想的抑制作用。

　　土地增值稅的有效征收不僅取決于科學(xué)、合理的稅制設(shè)計(jì)，而且依賴于規(guī)范、嚴(yán)格的征收管理。目前我國土地增值稅的征收管理工作存在很多的不足。首先，地方政府缺乏積極性。政府執(zhí)行缺乏積極性的一部分原因可歸結(jié)于當(dāng)前的中央對地方政府官員的政績考核制度。我國把政府官員能否推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作為首要考核標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國大部分城市的經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)綁定為利益共同體。其次，預(yù)征率過低，清算滯后。我國目前的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征加清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷售階段，按月或季度以申報(bào)收入預(yù)征土地增值稅；在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。目前全國各地均是按照銷售收入的百分比進(jìn)行預(yù)征，各地預(yù)征率不一樣，導(dǎo)致各地稅務(wù)局各行其是。實(shí)踐中，各地預(yù)征率普遍偏低，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工少則兩三年，長的甚至超過十年，征稅變成了“長征”。

　　2004年實(shí)行“招拍掛”后，通過各種關(guān)系低價(jià)、協(xié)議拿地已非普遍現(xiàn)象，類似脫離市場規(guī)則的交易，導(dǎo)致土地增值額的降低。此外，2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率總體趨降，暴利項(xiàng)目越來越少，個(gè)別時(shí)段還曾出現(xiàn)虧錢賣樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產(chǎn)市場形態(tài)及項(xiàng)目利潤率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。

　　毫無疑問，土地增值稅已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種。2010～2013年全國土地增值稅入庫金額分別為：719.4億元、1276.7億元、2062.5 億元、2718.8億元和3294.0億元，每年保持20%以上的增長速度。而房產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的稅種，2010年為894.06億元，2011年為1102億元，2012年為1372億元，2013年為1540億元，其增速遠(yuǎn)低于同期土地增值稅。房地產(chǎn)稅改革的方向是降低交易環(huán)節(jié)而增加保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。這也就是說，土地增值稅成為優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。

　　本文所強(qiáng)調(diào)的“廢除土地增值稅”，并非想當(dāng)然的廢除一項(xiàng)稅種或一部法律文件，而是在稅制上進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，合并減免。中共十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“按照統(tǒng)一稅制、公平稅負(fù)、促進(jìn)公平競爭的原則，加強(qiáng)對稅收優(yōu)惠特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范管理；加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”該項(xiàng)規(guī)定，足以表明中央決定在“十二五”期間將對房地產(chǎn)稅制改革的決心。近日，國家財(cái)政部長樓繼偉在《求是》上發(fā)文指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。因此，根據(jù)現(xiàn)階段改革的需要，結(jié)合現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)征納情況，出于增加地方稅收收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，可以考慮將土地開發(fā)、房產(chǎn)交易以及房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合并，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。其中，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)有土地出讓金、耕地占用稅、土地增值稅，而土地出讓金在預(yù)算管理之外，需要盡快將其納入預(yù)算管理，改“費(fèi)”為“稅”，將土地出讓金轉(zhuǎn)化為合理的稅收收入與土地增值稅和耕地占用稅合并征收。
　　來源：財(cái)新網(wǎng)

 

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