2015年無疑是營改增的攻堅之年，財政部、國家稅務總局紛紛表態(tài)，力爭年內將營改增剩下的行業(yè)全部納入稅改范圍，這其中包括被業(yè)界稱為難度*5的房地產、建筑和金融保險三大行業(yè)。
　　
　　地產與建筑業(yè)很可能今年5月到7月間，把各自5%、3%的營業(yè)稅改為11%增值稅。業(yè)界普遍預期房地產、建筑業(yè)增值稅稅率為11%，這對于處于低景氣周期的行業(yè)來說，壓力不小。那么對于房企而言“營改增”會帶來哪些挑戰(zhàn)？又該如何應對呢？
　　
　　房地產營改增將至，房企是減負還是加壓？
　　
　　目前房地產企業(yè)以及其上下游企業(yè)之間現行的營業(yè)稅率在3%-5%之間，營改增之后，房房地產企業(yè)將適用17%或11%的增值稅稅率，高頓研究院專家認為如果實施17%的稅率，這將明顯提高企業(yè)稅收負擔，房地產行業(yè)也將成為改革中稅率*6的行業(yè)，房企稅負“不減反增”，而如果實施11%的稅率，也僅僅與之前水平持平而已。
　　
　　由于“營改增”還在試點過程中，增值稅鏈條沒有形成，繼而會出現增值稅抵扣困難的問題。按稅務總局的想法，房地產營改增之后，土地出讓金、市政配套費與拆遷補償費不予許抵扣，這三大費項在房地產開發(fā)過程中的成本占比很大，如果這部分不準抵扣，根據11%的稅率，確實成本不低，一方面會增加建造成本，另一方面，地價款政府不開增值稅發(fā)票，土地沒有進項票抵扣不了，轉嫁給開發(fā)商，這稅負將非常高。
　　
　　“營改增”另一個挑戰(zhàn)是，如果房企的成本增加，必將影響到房企的現金流。根據相關機構對139家房地產企業(yè)的統(tǒng)計發(fā)現，2007年-2013年房企稅額高達6429.7億元，同期凈利潤僅為6265.4億元。這說明房房地產企業(yè)每賺1元錢，政府就要收取1.02元的稅款。而如果“營改增”稅率過高令企業(yè)稅負增加，房企業(yè)也面臨更加嚴峻的財務壓力。
　　
　　房地產營改增今年推行，房價是否會上漲？
　　
　　建筑業(yè)是房地產開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)，而建筑業(yè)實行營改增必將對房企產生重大影響。如果建筑業(yè)稅負增加，將直接造成房地產企業(yè)成本的增加，這也將最終轉嫁到房價上。
　　
　　那么建筑業(yè)實行“營改增”會不會增加企業(yè)稅負呢？高頓研究院表示，目前建筑業(yè)營業(yè)稅是3%，調整后增值稅稅率為11%，這將導致一下幾方面的成本增加：1、材料成本；2、人工成本。
　　
　　由于建筑材料來源方式多，增值稅的抵扣難度也較大。很多材料進項稅額無法正常抵扣，使建筑業(yè)實際稅負加大。另外，根據之前財稅的規(guī)定，建筑業(yè)購買主要原材料時，可選擇按照6%計算繳納增值稅。營改增之后，施工企業(yè)購入建材后增加了5%稅負成本，這無異于將增加建筑業(yè)稅負，擠占利潤空間。
　　
　　再次，建筑工程人工費占工程總造價的20～30%，而勞務用工主要來源于成建制的勞務公司及零散的農民工，原來是按3%支付營業(yè)稅 ，營改增之后，就沒有進項稅額可抵扣，增加人工成本。這些成本的增加也必然被攤銷在商品當中隨之轉嫁給房地產開發(fā)商，最終由消費者買單。
　　
　　按照當前的稅制，涉及房地產行業(yè)的主要有11個稅種，而各種收費有幾十項，涉及房屋開發(fā)建設、銷售、出租、保有、轉讓等一系列環(huán)節(jié)，這11種稅種包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種。假設營改增之后，購買土地、建材等的增值稅可以自銷售房產的銷售項稅中抵扣，使房企能夠處理好抵扣事宜，開發(fā)商的成本也未必會上升。
　　
　　房地產企業(yè)面對營改增時，需要事前做好哪些應對工作?
　　
　　1、加強專業(yè)培訓和政策宣傳。由于增值稅納稅和管理價位復雜，所以要保障會計核算的質量，就必須要進行專門培訓，提高財務人員的專業(yè)能力和稅務籌劃能力。此外，企業(yè)其他部門相關人員也要做好培訓工作，尤其是采購部門，必須積極應對時企業(yè)平穩(wěn)度過改稅階段。
　　
　　2、加強企業(yè)財務管理和會計核算。對于擁有眾多項目的大型房地產公司而言，可集中采購，盡量避免材料供應商或材料來源散雜的問題，*5限度的取得可抵扣的增值稅發(fā)票。嚴格會計核算程序，及時進行稅額的認證、抵扣，做到“項目竣工驗收‘會計核算結束。”
　　
　　3、針對營改增后帶來資金短缺問題，房企可進行以下3方面的調整：*9，縮短開發(fā)周期，降低資金占用和財務費用；第二，提高產品質量，加強企業(yè)在市場中的競爭力；第三，建立企業(yè)合作，以多種形式開發(fā)項目合作，強化管理，優(yōu)化結構。
　　
　　高頓研究院建議，房企要積極面對營改增帶來的影響，提前做好籌劃工作，制定符合自身情況的過渡政策，避免造成不良后果。
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