穩(wěn)定住房消費(fèi)與“刺激”無關(guān)——宣宇，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評論是11月3日新鮮出爐的哦。
　　10月29日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效等議題。會議要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，其中提出要“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。”這是自3月政府工作報(bào)告后中央政府關(guān)于樓市的*7表述，可以說，“穩(wěn)住”二字，讓刺激樓市的市場預(yù)期基本落空了。
　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從5月開始70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比回落個(gè)數(shù)開始大幅增加（由4月的8個(gè)劇增到5月的35個(gè)），整體平均房價(jià)環(huán)比回落已持續(xù)5個(gè)月，帶動同比價(jià)格大范圍回落并開始負(fù)增長（9月房價(jià)同比下降的城市劇增39個(gè)至58個(gè)城市）。這表明房價(jià)實(shí)質(zhì)上已在松動。
　　房價(jià)環(huán)比整體持續(xù)回落并導(dǎo)致同比價(jià)格負(fù)增長的情形在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過。當(dāng)時(shí)許多地方政府或明或暗放松調(diào)控，甚至搞“政策松綁”，但隨即被一一叫停，中央政府明確傳遞出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。但這次對各地放開限購限貸，中央政府采取了默許態(tài)度。這被市場普遍解讀為“刺激”樓市“保增長”。尤其進(jìn)入三季度以來，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，樓市調(diào)控放松呼聲越來越高。
　　雖然購買住房支出在統(tǒng)計(jì)上屬于投資，但對于居民來說，實(shí)際上是住房消費(fèi)的最主要部分，并由此帶動相關(guān)消費(fèi)（裝修和家具家電業(yè)）。前三季度住宅銷售面積下降10.3%，持續(xù)18個(gè)月回落（持續(xù)8個(gè)月負(fù)增長，持續(xù)3個(gè)月降幅擴(kuò)大，比去年同期大幅回落超34個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年回落近28個(gè)百分點(diǎn)）；住宅銷售額下降10.8%（比去年同期大幅回落超45個(gè)百分點(diǎn)）。房屋庫存壓力持續(xù)增加，去化時(shí)間不斷延長。我認(rèn)為，在房價(jià)調(diào)整相對充分的城市（有序有度）放松限購限貸，滿足居民改善性住房需求，是“針對不同城市情況分類調(diào)控”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的本質(zhì)內(nèi)涵，與樓市“刺激”無關(guān)，樓市行政性調(diào)控適時(shí)退出本身就是調(diào)控框架的一部分。
　　2010年4月頒布的“新國十條”明確指出，在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。”可見，限購限貸的“期限”特征是行政性調(diào)控手段的一個(gè)基本內(nèi)涵。目前已執(zhí)行4年多的樓市調(diào)控政策漸漸改變了人們預(yù)期，尤其大量保障性住房建設(shè)極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場的市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，政府逐漸夯實(shí)了住房市場政策托底功能。這一輪房價(jià)絕對回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場基礎(chǔ)，局部行政性調(diào)控手段逐漸讓位于市場調(diào)節(jié)機(jī)制的條件逐漸成熟。
　　經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，過去支撐高房價(jià)和房價(jià)過快上漲的基礎(chǔ)已然發(fā)生改變。本質(zhì)上說，房價(jià)過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐。“三期疊加”使經(jīng)濟(jì)面臨長期下行壓力，經(jīng)濟(jì)潛在產(chǎn)出（購買力）將無法承受高房價(jià)及房價(jià)過快上漲壓力，將導(dǎo)致房價(jià)失去盤踞高位的勢能和快速攀升的動能，同時(shí)泡沫危險(xiǎn)也將顯著改變?nèi)藗兊姆績r(jià)預(yù)期。其次，政府在中低收入群體住房保障方面的作為將顯著改善樓市投資投機(jī)氛圍，因?yàn)樽夥空叽蠖嗍侵械褪杖胝呷后w，當(dāng)熱點(diǎn)城市保障性公租房能覆蓋外來人口時(shí)，房價(jià)的合理回歸便可指日可待。
　　支持樓市刺激觀點(diǎn)的一個(gè)重要論據(jù)是，房價(jià)過度調(diào)整將影響中國金融系統(tǒng)性穩(wěn)定。但筆者的看法正好相反。一方面，中國房價(jià)也難以“過度”調(diào)整，畢竟中國還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的加速進(jìn)程中，長期看，房地產(chǎn)業(yè)還是很有前景的行業(yè)（這與能否有暴利不同）；另一方面，房價(jià)調(diào)整也不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。作為中國樓市風(fēng)險(xiǎn)的指向標(biāo)，溫州是*4的例證。9月份溫州商品住宅價(jià)格同比回落僅4.8%，而比調(diào)控當(dāng)年的2010年也只回落21.2%。溫州不僅沒有發(fā)生局部系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，反而一定風(fēng)險(xiǎn)暴露有助于釋放系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并警醒樓市投資投機(jī)。
　　當(dāng)前“穩(wěn)增長”抓手很多，不需也不會通過刺激樓市來穩(wěn)增長。三季度已提前完成全年就業(yè)目標(biāo)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促改革”空間進(jìn)一步提升，政府因此更有能力關(guān)注結(jié)構(gòu)調(diào)整等長期問題，即使必要的投資項(xiàng)目也盡量與“還欠賬”、“補(bǔ)短板”、“惠民生”相結(jié)合，通過刺激樓市穩(wěn)增長的可能性基本排除。
　?。ㄗ髡呦当本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、宏觀經(jīng)濟(jì)研究員）
　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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