房貸證券化改變不了樓市大格局——童大煥

　　房貸證券化改變不了樓市大格局——童大煥，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評(píng)論已經(jīng)在10月17日上午發(fā)布啦，敬請(qǐng)各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　MBS在中國(guó)是新鮮事物，它的意義恐怕不亞于當(dāng)年個(gè)人住房按揭貸款制度的出臺(tái)，相信會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展起到一個(gè)正面的激勵(lì)作用。面對(duì)這個(gè)新生事物，我們不能指望它迅速抬高房?jī)r(jià)，MBS推行即意味著房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)也是危言聳聽(tīng)。

　　童大煥—2014年10月12日星期日

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了房貸政策，并鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

　　MBS在中國(guó)是新鮮事物，它的意義恐怕不亞于當(dāng)年個(gè)人住房按揭貸款制度的出臺(tái)，相信會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展起到一個(gè)正面的激勵(lì)作用。2014年10月11日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，在美國(guó)，住房抵押貸款證券化在完成利率市場(chǎng)化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長(zhǎng)至2007年的9.3萬(wàn)億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進(jìn)了美國(guó)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在中國(guó)，到目前為止，個(gè)人房屋貸款的余額已達(dá)10萬(wàn)億元左右，這是MBS潛在的存量資產(chǎn)。

　　MBS的推行，對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，同時(shí)意味著潛在貸款額度的增加和房地產(chǎn)金融化，今后，玩房地產(chǎn)就是玩金融，二者的界限越來(lái)越模糊。有人指望著它推高房?jī)r(jià)，有人則以美國(guó)次貸危機(jī)為參照，提醒人們說(shuō)“房?jī)r(jià)懸了”。在我看來(lái)，中國(guó)大陸樓市的未來(lái)就是分化、分化再分化。有大小城市之間的大分化，也有城市內(nèi)部的小分化。到處都有投資機(jī)會(huì)同時(shí)到處也可能有陷阱。總的指導(dǎo)原則就是我一再?gòu)?qiáng)調(diào)的：信規(guī)律不要信規(guī)劃，信市場(chǎng)不要信市長(zhǎng)。而規(guī)律所向就是：人聚財(cái)聚人散財(cái)散。MBS不論怎么推行，都不改樓市自身的這個(gè)內(nèi)在邏輯和規(guī)律。

　　面對(duì)MBS這個(gè)新生事物，我們不能指望它迅速抬高房?jī)r(jià)，更不能指望它迅速普遍地抬高房?jī)r(jià)。“從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，MBS在房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演非常重要的角色，但是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有大量短久期高收益的產(chǎn)品，MBS動(dòng)輒10年以上的期限，和相對(duì)較低的收益率，如果沒(méi)有像（美國(guó)）兩房那樣的投資者，很難做大規(guī)模。從負(fù)債規(guī)模和負(fù)債端久期、風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)看，保險(xiǎn)類資金、銀行可能是比較合適的買家。”一位四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士表示。也就是說(shuō)，MBS能夠有效擴(kuò)大房貸資金來(lái)源，但未必能夠在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大房貸資金來(lái)源。所以，短期內(nèi)迅速刺激樓價(jià)飆升的愿望會(huì)落空。另外，面對(duì)有的地方面臨過(guò)剩甚至永久過(guò)剩、有的地方仍然供應(yīng)不足的樓市分化大格局，即使擁有海量的房貸資金，也不會(huì)普遍地促進(jìn)樓價(jià)上漲。決定樓價(jià)漲跌的最終價(jià)值規(guī)律仍然是內(nèi)在供求關(guān)系，貨幣資金量只是外因，雖然它是非常非常重要的外因。

　　MBS推行即意味著房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)也是危言聳聽(tīng)。的確，貸證券化使銀行擴(kuò)大了融資放貸規(guī)模，同時(shí)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融市場(chǎng)即MBS的證券持有人。但如前所述，一方面，這種“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中將是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程。另一方面，中國(guó)大陸的房貸和美國(guó)次級(jí)貸相比，*5的差別是前者有20%到30%的首付款，而后者是零首付；前者的利率相對(duì)穩(wěn)定，后者則有一個(gè)迅速提高利率的過(guò)程。所以，中國(guó)式房貸和美國(guó)次級(jí)貸的不同還是非常明顯的。過(guò)去幾年，為了配合根本不可能實(shí)現(xiàn)的打壓房?jī)r(jià)的行政訴求，一些金融官員頻頻發(fā)出銀行可以承受40%房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)之類的不負(fù)責(zé)任的信號(hào)，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者和評(píng)論人也紛紛預(yù)言房?jī)r(jià)要下跌30%、50%甚至80%，但其實(shí)，只要平均真實(shí)下跌10%，整個(gè)銀行體系就將無(wú)以承受。因此，正如我在《窮思維富思維》一書(shū)中所強(qiáng)調(diào)的，整體上，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不允許房?jī)r(jià)停下來(lái)等老百姓的收入上漲，而只有通過(guò)土地、金融、打破行政壟斷等市場(chǎng)化改革方式讓老百姓的收入追趕房?jī)r(jià)。未來(lái)，這個(gè)邏輯仍然頑強(qiáng)地存在著。盡管不能排除MBS在一定程度上是為了轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險(xiǎn)，但放任樓市崩盤(pán)而自保銀行安全的可能性在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都不存在。美國(guó)的金融市場(chǎng)化程度比我們高得多，但從1980年到2007年長(zhǎng)達(dá)27年時(shí)間里，住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也只從7.6%上升至64%。本次中國(guó)大陸MBS議程的提出，銀行缺錢(qián)的事實(shí)也的確存在。興業(yè)證券首席宏觀分析師王涵在10月8日的電話會(huì)議中提及，“為什么今年以來(lái)銀行對(duì)于按揭貸款比較謹(jǐn)慎？核心原因是商業(yè)銀行存款轉(zhuǎn)理財(cái)，使得負(fù)債端不穩(wěn)定性越來(lái)越高，資產(chǎn)端對(duì)于久期相對(duì)較高的按揭貸款配置意愿降低。這種久期錯(cuò)配的問(wèn)題只能由資產(chǎn)證券化解決，具體來(lái)說(shuō)是中國(guó)版的RMBS。”

　　最后，如果MBS成功包裝上市，我還是堅(jiān)持多年來(lái)的一個(gè)觀點(diǎn)：貸款買房是中國(guó)普通老百姓抵御通脹的惟一工具。前提當(dāng)然是學(xué)好本領(lǐng)、擦亮眼睛，在樓市分化的時(shí)候購(gòu)買真正有價(jià)值的房子。其它諸如黃金、股票還有新生的MBS都不要去投。一定要記住信息不對(duì)稱在民主選舉、金融產(chǎn)品等一切政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域都普遍存在這個(gè)基本事實(shí)。散戶根本看不懂金融玩家們的金融技巧，“連荷蘭銀行這種技術(shù)實(shí)力雄厚的世界大型銀行都被高盛（美國(guó)大型銀行）一家伙騙了幾十億。”（李劍芒）賺自己能賺的錢(qián)，永遠(yuǎn)是投資的不二法門(mén)。相比之下，房子是普通老百姓最能眼見(jiàn)為實(shí)的東西，而且是普天之下地球之內(nèi)普通老百姓惟一可以通過(guò)自己的市場(chǎng)力量占據(jù)市場(chǎng)壟斷地位的產(chǎn)品——哪怕你只有一套房！這一點(diǎn)我將在今后專文論述。

 

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