過度救市只會(huì)加劇市場(chǎng)恐慌預(yù)期——易憲容

　　可以說(shuō)，從今年5月份開始，政府救樓市之政策出臺(tái)一波又一波，出臺(tái)的救樓市政策一次又一次超出市場(chǎng)預(yù)期。先是各地方政府紛紛地放松各種限購(gòu)限貸政策。在這些地方政府的救市政策中，不僅面面具全，而且救市政策之力度，一個(gè)比一個(gè)大，甚至于知不可而為之（即許多本來(lái)不在地方政府職權(quán)范圍政策，也一并出臺(tái)，如果放松銀行按揭貸款）。后有，央行的房貸新政，遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，即放棄以往一直堅(jiān)持的原則（遏制住房買賣的投機(jī)投資），采取對(duì)住房消費(fèi)全面泛化的方式，實(shí)際上是鼓勵(lì)住房投機(jī)投資者利用信貸優(yōu)惠政策涌入市場(chǎng)。接著是住房公積金信貸政策全面放開及低無(wú)可低的住房交易稅也將減免等?？梢哉f(shuō)，政府推出救樓市政策如此頻繁與過度、如此違反常理，已經(jīng)到了無(wú)可復(fù)加的地步。

　　同時(shí)，可以看到，在政府推出這些過度救樓市的政策之后，反映最快的應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)一些住房中介機(jī)構(gòu)。這些人及機(jī)構(gòu)對(duì)政府過度救樓市的反映是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“驚天大逆轉(zhuǎn)”，或2008年131號(hào)文件出臺(tái)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)大繁榮又會(huì)重演。甚至于有些房地產(chǎn)開發(fā)商開始對(duì)樓盤的價(jià)格漲價(jià)，以此來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。更有甚者，有人借此機(jī)會(huì)制造輿論，就什么住房按揭貸款的證券化將有10萬(wàn)億資金涌入住房市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將隨按揭貸款證券化更是會(huì)上漲等。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)利益者試圖來(lái)左右市場(chǎng)預(yù)期的企圖十分明顯。因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)利益者十分清楚，在當(dāng)前及房貸新政后的中國(guó)這個(gè)以住房投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及價(jià)格完全是由預(yù)期來(lái)決定。如果能夠左右當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)之預(yù)期，也就能夠左右未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　不過，無(wú)論是救樓市政策的制定者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，不知想過沒有，這種過度的救市政策及過度左右預(yù)期方式，會(huì)不會(huì)物極必反，反而會(huì)造成住房投機(jī)投資者的恐慌預(yù)期呢？因?yàn)椋芎?jiǎn)單，市場(chǎng)決不可低估中國(guó)住房投資者智商。這些投資者個(gè)個(gè)都十分精明。他們一定會(huì)想，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，如果中國(guó)的住房市場(chǎng)不是嚴(yán)重過剩，政府為何會(huì)一改常態(tài)，要千方百計(jì)地出臺(tái)各種刺激政策讓住房的投資投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房呢？因?yàn)椋诋?dāng)前高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者是沒有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)的，有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)只能是住房的投機(jī)投資者。如果住房的投機(jī)投資者利用各種優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)然可以讓嚴(yán)重過剩的住房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力暫且減弱，但投資者購(gòu)買這些住房之后，是否能夠脫手又是相當(dāng)不確定的。如果不能夠脫手，或讓下一波的住房投資者來(lái)接手，而把購(gòu)買的住房套到自己手上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)不是要這一波的住房投資者來(lái)承擔(dān)嗎？如果這樣，就如2007年上海綜合指數(shù)6124點(diǎn)泡沫破滅之后，所以的股票投資都被套，這一套已經(jīng)有7-8年了，哪一個(gè)投資者可以解套？

　　事實(shí)上，當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)，由于早幾年的房地產(chǎn)暴利，自然會(huì)吸引各種各樣的資源涌入住房市場(chǎng)，*5量生產(chǎn)住房。這不僅把全國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格全面推高，也會(huì)造成全國(guó)住房市場(chǎng)的供應(yīng)嚴(yán)重過剩。可以說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的供應(yīng)過剩問題，并不在于出現(xiàn)了50個(gè)死城，而在于當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)過剩的供應(yīng)量，如果沒有好的政策（比如農(nóng)民的土地制度放開及全國(guó)戶口制度取消，但要推出這些政策目前還沒有看到跡象）全面吸引農(nóng)民進(jìn)入城市，要想靠城鎮(zhèn)居民消化這些過剩的住房供應(yīng)量肯定是猴年馬月的事情。這就是為何政府著急要過度救樓市的原因所在。

　　可以說(shuō)，一旦住房投資者意識(shí)到各地的住房市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，住房投資沒有價(jià)值，那么住房投資者會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)嗎？反之會(huì)退出市場(chǎng)，落袋為安。而讓極少有支付能力的住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，想消化這過剩的住房供應(yīng)同樣不知哪一年的事情。從溫州、鄂爾多斯等城市的情況可以看到，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整了幾年。在這過程中，這些城市不僅房?jī)r(jià)持續(xù)暴跌，而且住房銷售也全面下降，但是這些城市住房市場(chǎng)并沒有復(fù)蘇，要想復(fù)蘇同樣是猴年馬月的事情。而這種情況已經(jīng)開始向全國(guó)許多城市蔓延。最近政府頻繁出臺(tái)過度地救樓市政策就在于如此來(lái)阻止這種情況蔓延。但國(guó)內(nèi)住房投資者一定會(huì)明確，人算不如天算，溫州及鄂爾多斯等城市的住房市場(chǎng)，政府救市都回天乏力，難道其他城市的救市會(huì)有效果？如果投資者在這種情況下進(jìn)入，不是風(fēng)險(xiǎn)更高嗎？對(duì)此，國(guó)內(nèi)住房投資者豈能不產(chǎn)生恐慌預(yù)期？

　　可能有人會(huì)說(shuō)，以往政府救樓市，一次又一次都成功了。這次也不會(huì)例外。但住房投資者一定更為明白，任何投資都是面對(duì)未來(lái)的，以往的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)然是投資者參考，但它無(wú)法用來(lái)判斷未來(lái)的不確定性。而政府過度的救市及房地產(chǎn)開發(fā)商過度左右樓市預(yù)期，更是為增加中國(guó)住房市場(chǎng)的不確定性，投資者豈能對(duì)此掉以輕心？

　　總之，最近政府的過度救樓市及中國(guó)住房市場(chǎng)所面對(duì)的激烈的利益博弈，正在強(qiáng)化國(guó)內(nèi)住房投資者的恐慌預(yù)期，而不是讓當(dāng)前的住房市場(chǎng)預(yù)期回轉(zhuǎn)。如果這種現(xiàn)象出現(xiàn)，那么政府的過度救樓市的政策可能會(huì)物極必反，就如前幾個(gè)月地方政府迫不急待出臺(tái)各種救市政策一樣。對(duì)此，市場(chǎng)得密切關(guān)注。

 

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