高頓網(wǎng)校小編希望您閱讀此條10月16日的業(yè)界評(píng)論的文章：中國(guó)樓市將上演驚天逆轉(zhuǎn)？——鄧浩志　　核心提示
　　在舉國(guó)歡慶祖國(guó)母親65周年華誕的前一天下午，當(dāng)開發(fā)商們還在為國(guó)慶節(jié)點(diǎn)忙得不可開交之時(shí)，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手研制的“房貸新政”（《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》）突然“空降”，共計(jì)四條內(nèi)容，業(yè)內(nèi)將其簡(jiǎn)稱為“央四條”，其重點(diǎn)內(nèi)容是放松個(gè)人房貸，對(duì)擁有一套房并已結(jié)清貸款再購(gòu)第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策，“非限購(gòu)”城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。
　　這可讓眾多開發(fā)商驚呼“幸福來得太突然了”。在利好消息的刺激下，各大樓盤成了黃金周的旅游景點(diǎn)，不少市民趕場(chǎng)看樓去了，樓盤人氣爆棚！因此，限貸松綁后，樓市的變化成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　關(guān)注新政
　　10問“央四條”后樓市
　　01問
　　誰是新政*5受益者？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：“央四條”的*5焦點(diǎn)，莫過于是對(duì)于“首套房”的認(rèn)定，實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。因此，新政*5的受益者當(dāng)屬首次購(gòu)買第二套房的家庭，所謂首次改善性需求。與此相關(guān)，那些主打改善性需求的樓盤，也跟著沾光。
　　記者調(diào)查：房貸新政火了順德樓市，國(guó)慶7天假期，各大樓盤人氣“爆燈”，其中最明顯的變化是拖家?guī)Э诘目捶靠投嗔?。招商公園1872、宏鼎海山一號(hào)、敏捷畔海御峰、順德綠地中心、嘉信帝苑、天悅等多個(gè)主打改善型戶型的樓盤客訪量明顯增多，其中在售的項(xiàng)目則錄得不俗的成交。
　　專家分析：方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，“央四條”出臺(tái)，意味著二套房貸款政策已經(jīng)解禁，理論上會(huì)讓眾多有改善住房需求的購(gòu)房人將回歸市場(chǎng)，而相對(duì)應(yīng)的這類中高端項(xiàng)目去化速度會(huì)有所提升，但上升幅度有限。因?yàn)殂y行的貸款總額度不變，結(jié)果會(huì)是符合條件的人多了，放款額度卻不足，所以未來完全有可能出現(xiàn)銀行接納貸款申請(qǐng)，而審批緩慢，或者批了放款很慢，甚至沒法放款，情況類似去年年底，這一切將成阻礙購(gòu)房者入市的一大關(guān)卡。
　　02問
　　7折優(yōu)惠可成真？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：去年下半年起，“利率優(yōu)惠”成為了讓人迷戀的傳說，而“限貸”隨之成為制約樓市成交的關(guān)鍵因素。房貸新政中提到“房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”無疑成為“強(qiáng)心針”。但是通知只寫了“下限”，并非要求各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行，那么“7折優(yōu)惠”是否成真？
　　記者調(diào)查：10月8日，記者以購(gòu)房者的身份咨詢了農(nóng)行、工行、建行、中行、農(nóng)商行，他們的口徑基本一致：央行只是表明“下限七折”，銀行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)來調(diào)整，現(xiàn)時(shí)暫未接到通知，如今的房貸利率和之前相差不大。有兩位銀行職員表示：“7折的可能性太低了。”
　　專家分析：合富輝煌市場(chǎng)部經(jīng)理廖德源認(rèn)為，去年上半年利率優(yōu)惠只是8.5折，7折只是參考標(biāo)準(zhǔn)，難以實(shí)施的。銀行要平衡房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)，貸款量大，利率折扣會(huì)高，相反會(huì)低。中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有大幅度下滑，估計(jì)中央不會(huì)出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的舉措，房貸總量不會(huì)大增長(zhǎng)，所以銀行短時(shí)間內(nèi)會(huì)保持現(xiàn)有的利率水平。
　　03問
　　成交反彈？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：今年國(guó)慶樓市明顯比去年熱鬧很多，純新盤開放、新貨上市，開發(fā)商舉行各類新穎的活動(dòng)，市場(chǎng)熱度升溫。再加上，房貸松綁的消息，更為樓市添了一把火，那么實(shí)際成交是否也因此上漲？
　　記者調(diào)查：根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)，今年10月1日至7日的順德成交了239套；去年同期，順德共成交了約168套住宅，今年成交量大漲42%。而10月8日則錄得122套，對(duì)比7月、8月日均成交60~80套，10月8日顯示了國(guó)慶后市的爆發(fā)力。
　　專家分析：鄧浩志表示，國(guó)慶黃金周看房的人明顯多了許多，買房的人多了少許；大量樓盤以房?jī)r(jià)即將反彈促客下定，但不打折的仍難成交，中心城區(qū)始終最受關(guān)注，應(yīng)該會(huì)*8復(fù)蘇。未來成交量或會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)，但是上升幅度有限。
　　04問
　　漲價(jià)卷土重來？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：有報(bào)道指，房貸新政帶動(dòng)購(gòu)房者入市意愿上升，多家房企醞釀漲價(jià)。樓盤銷售員的語(yǔ)氣也變得強(qiáng)硬：“再不買就等著漲價(jià)吧。”順德的情況如何？
　　記者調(diào)查：記者采訪了萬科繽紛四季、保利中環(huán)廣場(chǎng)、天悅等項(xiàng)目，均表示國(guó)慶后將會(huì)收回優(yōu)惠，有樓盤銷售人員明確表示漲價(jià)，幅度200元/平方米~500元/平方米。
　　專家分析：廖德源認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格沒有明顯的上漲。現(xiàn)時(shí)開發(fā)商處于資金回籠階段，下半年多以特價(jià)房來促銷。估計(jì)年底或明年，庫(kù)存消化到一定程度，樓盤會(huì)調(diào)整價(jià)格，但是上漲幅度會(huì)慢慢上升。
　　05問
　　現(xiàn)在是“抄底”好時(shí)機(jī)？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：限購(gòu)、限貸都放松了，房?jī)r(jià)暫時(shí)未見大幅度上漲。那么，現(xiàn)在還是不是買房的好時(shí)機(jī)？
　　記者調(diào)查：記者了解到，部分項(xiàng)目的售價(jià)比一期開盤時(shí)要低。德勝新城某項(xiàng)目開盤之初售價(jià)為9000~10000元/平方米，現(xiàn)在卻推出7000~8000元/平方米的產(chǎn)品；陳村某項(xiàng)目原來售價(jià)9000元/平方米，現(xiàn)在下調(diào)為8000元/平方米。
　　專家分析：廖德源認(rèn)為，現(xiàn)在是“抄底”的好時(shí)機(jī)。每個(gè)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)庫(kù)存的不同來調(diào)整價(jià)格，部分項(xiàng)目已經(jīng)上漲300~500元/平方米。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，等房貸新政真正發(fā)威，開發(fā)商庫(kù)存有所減少，往后的房?jī)r(jià)必然會(huì)上揚(yáng)的，因此，有購(gòu)房需求的市民應(yīng)該抓住目前這個(gè)階段入市。
　　06問
　　MBS成救市利器？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：“央四條”提出，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等。這幾句話，可能會(huì)讓一些開發(fā)商和分析師興奮，認(rèn)為“央四條”對(duì)房地產(chǎn)的救市力度已達(dá)到2008年的水平。
　　記者調(diào)查：對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款，仍將實(shí)行名單制管理，不在名單上的中小開發(fā)商，要拿到開發(fā)貸，跟以前一樣困難。事實(shí)上，MBS概念已討論多時(shí)，若要全面推出尚需時(shí)日。
　　專家分析：鄧浩志認(rèn)為，MBS若能落地將為樓市帶來新的資金來源，提供強(qiáng)有力的信貸支持。但其實(shí)施的具體辦法、實(shí)施的時(shí)間還完全“沒影”，需要較長(zhǎng)的研究時(shí)間才能落地。因此，MBS只是指出了一個(gè)“前進(jìn)的方向”而已，對(duì)于當(dāng)下的樓市并無幫助，可別指望。
　　07問
　　地產(chǎn)股集體上揚(yáng)？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：地產(chǎn)股對(duì)樓市政策變動(dòng)尤為敏感。房貸新政出臺(tái)后，地產(chǎn)股走勢(shì)如何？
　　調(diào)查結(jié)果：10月8日，股市恢復(fù)交易，地產(chǎn)股飄紅。上證房地產(chǎn)指數(shù)一度大漲2.2%，創(chuàng)下7月24日以來*5漲幅。中證內(nèi)地地產(chǎn)主題指數(shù)漲1.83%，二三線地產(chǎn)股漲幅較大。房產(chǎn)龍頭股萬科漲逾2%。滬深300金融地產(chǎn)指數(shù)上漲0.5%。
　　專家分析：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸釋放了新的需求，有利于緩解當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下滑的局面，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。但就投資的角度說，地產(chǎn)行業(yè)的高成長(zhǎng)投資邏輯已然不存在，地產(chǎn)行業(yè)不可能像之前那樣高速增長(zhǎng)。
　　08問
　　購(gòu)房者心動(dòng)了？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：9月30日，“央四條”出臺(tái)。這一重磅消息一出，再次引起房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的熱烈討論。
　　記者調(diào)查：近日，記者就“房貸松綁，你會(huì)買房嗎？”展開調(diào)查。結(jié)果顯示，有38.46%的受訪者表示會(huì)買房，而有61.54%的人仍然不為所動(dòng)。
　　專家分析：易居營(yíng)銷集團(tuán)佛山公司市場(chǎng)部副經(jīng)理招錦杰分析，投資客在經(jīng)歷這幾年房地產(chǎn)調(diào)控之后基本被擠出市場(chǎng)，即使是限購(gòu)和限貸松綁之后，投資客依然會(huì)比較謹(jǐn)慎。對(duì)于首次置業(yè)和首改型客戶，“央四條”無疑是福音，但關(guān)鍵是看銀行的具體執(zhí)行。
　　09問
　　二手市場(chǎng)成交抬頭？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：去年，房貸收緊影響了二手房市場(chǎng)的成交和活躍度。最近有報(bào)道指，由于房貸新政出臺(tái)，觀望市民在國(guó)慶假期中提前啟動(dòng)了密集看房計(jì)劃。而順德二手房市場(chǎng)對(duì)政策的反映一向比較慢，那么這次又是怎樣的？
　　記者調(diào)查：記者在天之龍地產(chǎn)、倫教順福地產(chǎn)等順德主要的二手中介公司發(fā)現(xiàn)，順德二手房市場(chǎng)暫未有明顯的反應(yīng)。
　　專家分析：李超棠認(rèn)為，房貸利率影響著二手房成交。但目前二手房市場(chǎng)暫無動(dòng)靜。此外，房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)不高，估計(jì)不會(huì)有這種大幅度的利率優(yōu)惠。
　　10問
　　樓市會(huì)反轉(zhuǎn)？
　　關(guān)注焦點(diǎn)：此前“限購(gòu)”松綁，開發(fā)商經(jīng)過短暫的狂歡后，還是將“限貸”松綁視為最后的救命稻草。如今，“央四條”一出，開發(fā)商的愿望成真。但樓市會(huì)因此上演驚天大逆轉(zhuǎn)嗎？
　　記者調(diào)查：由于房貸新政剛出，銀行的貸款利率仍維持原狀，因此樓市量?jī)r(jià)也暫無明顯變化。目前只是各大樓盤客訪量明顯增多，開發(fā)商底氣更足，喊漲價(jià)的樓盤不在少數(shù)。
　　專家分析：鄧浩志認(rèn)為，樓市最糟糕的時(shí)刻過去了，市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，但樓市絕對(duì)不會(huì)就此全面逆轉(zhuǎn)。因?yàn)?，宏觀經(jīng)濟(jì)還沒穩(wěn)定，此次“央四條”本質(zhì)上還是要救經(jīng)濟(jì)，救地方政府，開發(fā)商只是再次搭上便車；另外一個(gè)重要的原因是2009年的暴漲是源于4萬億的救市資金，而目前實(shí)際性的信貸支持非常有限。所以，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)仍然是去庫(kù)存?，F(xiàn)在并非漲價(jià)的時(shí)機(jī)，一旦漲價(jià)只會(huì)嚇跑購(gòu)房者。
　　聚焦市場(chǎng)
　　各大樓盤成
　　“旅游景點(diǎn)”
　　國(guó)慶期間，順德不少樓盤舉行活動(dòng)、推出新貨，更有純新樓盤開放，在房貸新政的出臺(tái)下，大部分樓盤更是人氣“爆棚”，有些樓盤甚至一日就吸引了上萬人流。
　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，順德共有38個(gè)樓盤舉行活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)人氣幾乎成為今年年初至今之最，個(gè)別樓盤甚至使出了人流疏導(dǎo)措施。就如：保利·中央公園開放“水晶宮”主題銷售中心、奢華樣板間，同期舉行國(guó)防兵器展。開放首日（10月1日）早上9點(diǎn)半，銷售中心外就排起百米長(zhǎng)的隊(duì)伍，一天就吸引了三萬多人流參觀。當(dāng)日，萬科·金域?yàn)I江銷售中心開放，同時(shí)舉行世界級(jí)游艇展及啟幕海洋王國(guó)，銷售中心內(nèi)人頭攢動(dòng)。
　　同樣熱鬧的還有嘉信·嘉兆臺(tái)、公園1872、龍光·尚街、海駿達(dá)·康格斯等。嘉信·嘉兆臺(tái)舉辦了“大師傅奇人巔峰大決戰(zhàn)”活動(dòng)，吸引了眾多購(gòu)房者和市民前來圍觀，其中，“大型魔幻真人秀空中大逃脫”的魔術(shù)表演更是令在場(chǎng)的觀眾嘆為觀止。公園1872則舉辦夢(mèng)幻樂園城堡主題暖場(chǎng)活動(dòng)。龍光·尚街和海駿達(dá)·康格斯也邀請(qǐng)了明星坐鎮(zhèn)，前者舉辦了TVB影視明星楊怡見面會(huì)，后者邀請(qǐng)了現(xiàn)在熱播的電視劇《大藥房》主角鐘嘉欣，兩個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)都吸引了大批粉絲。
　　人氣旺了，成交也旺了。根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)，今年10月1日至7日的順德樓市成交了239套，比去年同期大漲42%。有些樓盤業(yè)績(jī)明顯上漲，如：天悅國(guó)慶期間成交了15套，相當(dāng)于該項(xiàng)目一個(gè)月的成交量。主要原因是該項(xiàng)目推出了直減35萬元的優(yōu)惠。記者了解到，在受訪的38個(gè)樓盤里有15個(gè)樓盤也如天悅推出特別優(yōu)惠，但不少樓盤表示國(guó)慶后將收回優(yōu)。

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