踢爆中國房價(jià)難跌7原因——郎咸平，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評論是10月14日新鮮出爐的哦。
　　很多人提起溫州炒房團(tuán)、山西煤老板就非常惱火，認(rèn)為就是因?yàn)檫@些人的存在，房價(jià)才會(huì)這么高，才搞得大家買不起房！中國制造業(yè)現(xiàn)在的平均毛利潤只有5%，如果再去掉一些其他費(fèi)用，中國的制造業(yè)基本是不掙錢的。
　　一、沒搞清炒房資金的來源
　　相比較來說，炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有的事情，很多以前做實(shí)業(yè)的人，現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同，都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下，做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高。
　　不過從另一方面看，中國過去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老板有可乘之機(jī)，比如2008年的時(shí)候，為了刺激房地產(chǎn)，央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率，幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。
　　二、信貸調(diào)控沒有觸及到房地產(chǎn)
　　在房價(jià)飈升、民眾抱怨的情況下，中共當(dāng)局又密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但是，透過對這些調(diào)控政策的分析，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情，那就是即使到現(xiàn)在，中國的一些信貸調(diào)控還是沒有觸及到房地產(chǎn)。原因很簡單：*9，對于地方當(dāng)局來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下，中國的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房價(jià)下跌，因?yàn)閷τ诮鹑跈C(jī)構(gòu)來說房價(jià)下跌是*5的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)自然不會(huì)自取滅亡。
　　而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了，中國不能只看稅率，因?yàn)檫@只是表面上的，根本沒辦法反映真實(shí)的狀況。中國應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。
　　打個(gè)比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅?？墒牵退銓@兩個(gè)寡頭征收200%的稅也沒用，因?yàn)闊o論當(dāng)局征多少稅，它們都能夠透過價(jià)格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以，它們能保證自己的利潤率不會(huì)因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣，對于炒房者來說，也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，而且還不擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，至于炒房的利潤究竟有多高，大家心里已經(jīng)相當(dāng)明白了。
　　三、只注意短期房價(jià)下跌的表面現(xiàn)象
　　經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之后，2012年3月，統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2月份整體房價(jià)仍呈上升態(tài)勢，但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房價(jià)環(huán)比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象，房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了公眾三方面的警醒。
　　*9，2月份和1月份相比房價(jià)好像不漲了，可能還有點(diǎn)微跌，然而這只是表面現(xiàn)象，看起來非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對于房價(jià)，如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話，肯定也是下跌的了，但是三環(huán)之內(nèi)沒有怎么跌，所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來了。
　　第二，中小型開發(fā)商被大量淘汰，而一些大型開發(fā)商卻是越來越壯大，這是公眾不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個(gè)銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35%。之所以大型開發(fā)商越調(diào)控利潤越高，是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源，因此市場震蕩的結(jié)果，等于是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。
　　去年在地產(chǎn)行業(yè)的有規(guī)模以上收購兼并高達(dá)124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調(diào)控后市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。
　　第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達(dá)3.15萬億元，創(chuàng)歷史的新高。對此，地方當(dāng)局也挺高興，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙?。因此調(diào)控的最終結(jié)果，可以說是皆大歡喜。
　　根據(jù)當(dāng)局的統(tǒng)計(jì)，在房價(jià)里面，12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)，另外還有土地成本，加在一起占到了房價(jià)的70%左右。房價(jià)如果要降到合理的價(jià)位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70%是稅費(fèi)和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10%最起碼的構(gòu)建成本，這個(gè)也降不了。另外，開發(fā)商有20%的利潤，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10%的利潤來保障它的支出。也就是說，房價(jià)再怎么降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。
　　四、保障房沒給老百姓一個(gè)預(yù)期
　　在房地產(chǎn)的調(diào)控中有一個(gè)重要的手段就是保障房，現(xiàn)在全中國都在搞保障房“大躍進(jìn)″，地方當(dāng)局似乎覺得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。
　　中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號(hào)制度而是用排隊(duì)制度。因?yàn)槿绻瞥龅臈l件不是老百姓能接受的一個(gè)公共意見，就不能取得應(yīng)有的效果。
　　五、沒弄清房產(chǎn)稅的本質(zhì)
　　另一個(gè)政策就是房產(chǎn)稅，它被很多人看作是打壓房價(jià)的最后”殺手鐧″，可悲的是就連中國的很多學(xué)者都沒有搞清楚房產(chǎn)稅的本質(zhì)究竟是什么？世界銀行有一個(gè)報(bào)告《城市房產(chǎn)稅的改革指導(dǎo)原則與建議》，封面*9句話就講，房產(chǎn)稅必然要承受非常重要的政治代價(jià)。既然房產(chǎn)稅如此重要，用它來打壓房價(jià)是對是錯(cuò)？很多人不知道，美國推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房價(jià)，而是為了讓房價(jià)升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價(jià)值。
　　按照美國的做法，美國平均征收1.38%的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的28%給鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)局，22%給縣當(dāng)局，4%給州當(dāng)局，當(dāng)局用于修建花園、廣場、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個(gè)地區(qū)的教育水平，所以美國99%的老百姓念的都是公立的學(xué)校。他們的錢是這么花的，而且所有的支出有非常的清楚的賬本，老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢。
　　美國在這種透明的制度之下，征收房產(chǎn)稅老百姓是非常高興的，房產(chǎn)稅征收的結(jié)果，警察多了，環(huán)境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學(xué)。治安環(huán)境、教育環(huán)境都搞好了，房價(jià)自然增值，而每增值100美元，當(dāng)局拿走1.38美元，剩下的歸于老百姓，所以美國征收房產(chǎn)稅的結(jié)果，是使這個(gè)地區(qū)的房價(jià)大幅增值。對于美國的老百姓而言的話，每一年繳1.38%的房產(chǎn)稅，就可以享受到這么多的福利，而這些福利是他們個(gè)人做不到的，必須透過當(dāng)局的公權(quán)力行為讓所有社區(qū)的人都同時(shí)繳這么多錢，然后才能達(dá)到這種所謂的環(huán)境改善的目的。所以美國征收房產(chǎn)稅是為了藏富于民，為了讓房價(jià)升值。
　　在美國，由居民公選舉出最誠實(shí)敬業(yè)的人做評估師，來為房產(chǎn)做估值。一般是兩個(gè)不相識(shí)的人上門共同評估房產(chǎn)，測量房屋的面積、登記房屋的數(shù)量，包括有多少個(gè)浴室、車庫等等，登記完之后，兩個(gè)人分別做評估，然后上網(wǎng)公開，居民能查到所有資料。如果認(rèn)為過高的話，可以找評估師來理論，評估師會(huì)詳細(xì)的介紹評估方法，如果還不滿意，可以各向州評估委員會(huì)上訴。
　　相比之下，這樣的方式對中國來說有一個(gè)難點(diǎn)，就是如何來評估地產(chǎn)？評估不了又如何收稅呢？收了稅之后又如何用這筆錢呢？如果不搞清楚，到最后就會(huì)成為一筆煳涂賬。因?yàn)橹袊€沒有建立相應(yīng)的評估機(jī)制，所以目前沒有征收房產(chǎn)稅的條件。
　　房產(chǎn)稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之后分一部分給當(dāng)局，房產(chǎn)稅是沒有創(chuàng)造收入的情況下從老百姓口袋里挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業(yè)該繳稅、房屋交易稅該繳，因?yàn)槔习傩召嶅X了。如果個(gè)人不是把房產(chǎn)出租而是自己住的話，繳了房產(chǎn)稅的結(jié)果，就是沒賺錢也要繳稅了。
　　六、房地產(chǎn)調(diào)控的三不知
　　A、不知道降房價(jià)的手段是什么
　　中國的“限購令″就是取消了部分人的購房資格，這個(gè)下調(diào)房價(jià)的手段，可能會(huì)讓一些最應(yīng)該買房的人不準(zhǔn)買了，所以讓房價(jià)穩(wěn)定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房價(jià)一定會(huì)下跌。
　　問題是，房價(jià)當(dāng)中70%是稅費(fèi)和土地成本，10%是構(gòu)建成本，還有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房價(jià)再降也不能降到90%以下。這就是為什么，像北京，上海內(nèi)環(huán)或者是上海的中環(huán)之內(nèi)，北京的五環(huán)之內(nèi)，房價(jià)要跌也是陰跌，看不到大幅下挫，因?yàn)?0%的成本在那里。如果說房價(jià)只能跌10%，而90%是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠(yuǎn)買不起。如果房價(jià)90%是剛性成本的話，那么也很難達(dá)到所謂的收入水平。
　　B、老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房
　　中共當(dāng)局撥款給地方當(dāng)局大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因?yàn)橥恋囟疾灰X的，以目前8000億元的資金來看，足可以建1000萬套，這也是當(dāng)局所講的。目前已經(jīng)完在了400多萬套，再建1000多萬套，這也是當(dāng)局講的。
　　1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎？中國搜集了很多數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)保障房中的許多都是福利房、動(dòng)遷房，保障房在數(shù)量上仍難滿足普通老百姓的需求。
　　C、地方假裝不知不能依靠土地財(cái)政
　　現(xiàn)在中國的房產(chǎn)有12項(xiàng)稅，57項(xiàng)費(fèi)，還有土地出讓金，如果再加上房產(chǎn)稅，將使得地方當(dāng)局完全被土地財(cái)政套牢，而進(jìn)一步套牢的結(jié)果就是房價(jià)水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價(jià)，讓老百姓多多交易，致使房價(jià)根本下不來，而那些地方當(dāng)局肯定是假裝不知道的。
　　七、不減少稅費(fèi)怎么降房價(jià)
　　降房價(jià)真的那么難嗎？公眾天天批評地方當(dāng)局賣地的行為，賣地只是表面現(xiàn)象。似乎相關(guān)部門表面上看到了問題，于是說要改革稅制、重建財(cái)稅結(jié)構(gòu)，地方當(dāng)局下一步不是土地財(cái)政，可是最后的結(jié)果是告訴公眾，要全面開征房產(chǎn)稅，只是把土地財(cái)政變換了一個(gè)名字而已。如果全開征房產(chǎn)稅，結(jié)果就是讓地方當(dāng)局更進(jìn)一步地陷入了土地財(cái)政的窘境。
　　中共現(xiàn)階段涉及的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)57項(xiàng)，這還不算土地出讓金。計(jì)算下來的話，現(xiàn)在的房價(jià)里已經(jīng)包含30%~40%的稅費(fèi)了。地方當(dāng)局不管怎么講它拿30%的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70%的事。問題是這么做下去讓地方當(dāng)局陷入土地財(cái)政這種漩渦里面，下一步結(jié)果就是地方當(dāng)局希望房價(jià)越高，它的土地就賣的越好，然后有錢人又去買房，把房價(jià)再炒高，地方當(dāng)局非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性循環(huán)，房價(jià)根本不可能降低了。
　　房價(jià)降不下來，百姓永遠(yuǎn)買不起
　　房價(jià)降不下來，百姓永遠(yuǎn)買不起的同時(shí)，其中一項(xiàng)扭曲現(xiàn)象是：國際輿論紛紛關(guān)注的”鬼城″，意即空無一人的購物中心和開發(fā)項(xiàng)目，在中國可說比比皆是，像是河南省鄭州市鄭東新區(qū)、內(nèi)蒙古的鄂爾多斯等新市鎮(zhèn)，充滿著無人辦公與居住的大樓建筑，
　　這些樓房幾乎都已經(jīng)賣給這幾年收入逐漸豐的中產(chǎn)階級(jí)，他們卻很難順利脫手。這種充斥著“有人買、沒人住″的新興城市，中國每年還會(huì)持續(xù)增加12到24個(gè)。
　　這些空蕩蕩的社區(qū)，到處豎立肯德基、星巴克、施華洛世奇水晶、伯爵名表、瑞典時(shí)裝品牌H&M、西班牙服飾Zara等招牌，但招牌僅供參考，沒有實(shí)體店面、店員，因?yàn)橐膊粫?huì)有消費(fèi)者，這種花費(fèi)數(shù)十億人民幣建起來的超現(xiàn)實(shí)新市鎮(zhèn)，是中國特有的另類海市蜃樓。
　　《中國人的房地產(chǎn)》一書中指出，即便數(shù)以千萬計(jì)的農(nóng)村人口，很想盡快在城市定居、取得戶口、擁有房產(chǎn)，但他們買不起，房屋的需求與供給完全搭不上線。中國大部分民眾每天花不到12.5元人民幣，城市空屋價(jià)格卻高35萬人民幣左右。
　　中國房產(chǎn)大享王石在接受“CBS″訪問時(shí)曾說，以人均收入較高的上海市情況來看，普通居民需支付的房價(jià)，大約是年薪45倍以上，完全脫離民眾可負(fù)擔(dān)的價(jià)格范圍。除了買不起住房，民眾為了配合國家與地方政府”推進(jìn)城鎮(zhèn)化″的腳步，還必須讓出原來配給的房舍，如果不想當(dāng)無殼蝸牛，祖輩、父輩與年輕一輩三代省吃儉用存下的有限積蓄，都將被炒房者的無盡貪婪吞噬殆盡。

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