巴菲特有句名言：只有在退潮的時(shí)候，你才會(huì)知道誰(shuí)在裸泳。
　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在退潮，裸泳者紛紛現(xiàn)身了：三四五線(xiàn)城市固然不用說(shuō)，二線(xiàn)城市里杭州、成都、天津、濟(jì)南、太原也都扛不住了。到目前為止，46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有30個(gè)城市不同程度松綁。
　　1、廣州為何快“扛不住”了
　　那么一線(xiàn)城市里，誰(shuí)的壓力*5？種種跡象顯示，是廣州。據(jù)媒體報(bào)道，今年5月以來(lái)，廣州增城、從化兩個(gè)較為偏遠(yuǎn)的區(qū)已經(jīng)松綁限購(gòu)，本地戶(hù)口可買(mǎi)三套房，但房款須一次付清。外地戶(hù)口買(mǎi)首套房不需納稅、社保證明，也可一次付清買(mǎi)第二套房。隨后，還有過(guò)南沙希望放松限購(gòu)的傳聞。
　　8月5日下午，由廣州*5的中介代理行“合富輝煌”領(lǐng)頭的一場(chǎng)研討會(huì)上，有多位業(yè)內(nèi)人士向政府“開(kāi)炮”，呼吁應(yīng)該“[*{c}*]一線(xiàn)城市”，在樓市調(diào)控上去行政化、取消限購(gòu)，以換取樓市成交的恢復(fù)。據(jù)稱(chēng)，自從去年嚴(yán)格的“穗六條”將限購(gòu)門(mén)檻大幅度提高以來(lái)，廣州樓市成交持續(xù)走低，今年上半年一手房成交量創(chuàng)10年來(lái)最低位，甚至低于金融危機(jī)爆發(fā)的2008年。
　　廣州樓市為何成為四大“一線(xiàn)城市”里*8扛不住的？我在本欄目中曾經(jīng)分析過(guò)，這不是因?yàn)閺V州住宅供應(yīng)量太大（廣州供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海），而是因?yàn)閺V州的競(jìng)爭(zhēng)力在四大城市里是最弱的，最近13年來(lái)以資金角度觀察，廣州的增長(zhǎng)幅度，只有北、上、深的一半左右。此外，廣州對(duì)外來(lái)人口的吸引力，對(duì)外來(lái)投資性購(gòu)房的吸引力，也都是四大城市里最弱的。
　　整體而言，廣州的樓市并不危險(xiǎn)。有問(wèn)題的地方，一是比較偏遠(yuǎn)的增城、從化，情況類(lèi)似三線(xiàn)城市；二是南沙新區(qū)，這里類(lèi)似天津的濱海新區(qū)，因?yàn)榘l(fā)展太快，新房庫(kù)存偏大。但從開(kāi)發(fā)商和政府角度看，能取消限購(gòu)當(dāng)然*4。開(kāi)發(fā)商可以迅速回籠資金，甚至可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)；而政府則可以輕松完成保增長(zhǎng)的目標(biāo)。廣州近些年被天津、深圳追得氣喘吁吁，地方債占地方財(cái)政收入的比例，高居7大城市（GDP過(guò)萬(wàn)億的）第二位。汽車(chē)已經(jīng)限購(gòu)，很難回頭，如果房子限購(gòu)再不能松綁，那啟動(dòng)內(nèi)需就非常難。
　　所以，保增長(zhǎng)，保GDP第三的頭銜，其實(shí)才是廣州*5的壓力。
　　2、一線(xiàn)城市取消限購(gòu)，樓市將加速崩潰
　　也許有人會(huì)問(wèn)，為什么“一線(xiàn)城市”就不能取消限購(gòu)？這種用行政手段管理市場(chǎng)的措施，難道不應(yīng)該消失嗎？
　　我的回答是，應(yīng)該是應(yīng)該，但目前不可行。如果一線(xiàn)城市全面取消限購(gòu)，樓市將迅速崩潰，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將不可收拾。為什么這么說(shuō)？這是因?yàn)槟壳爸挥幸痪€(xiàn)城市的樓市，還有足夠的剛需和投資性需求支撐。目前的成交縮量，是因?yàn)橛匈I(mǎi)房愿望的人，在等待一個(gè)好的價(jià)位。而多數(shù)二線(xiàn)城市，以及三四線(xiàn)城市就不同，那里供應(yīng)量太大，潛在需求不足。取消不取消限購(gòu)，影響不大。
　　如果北、上、廣、深全面取消限購(gòu)，樓市將出現(xiàn)三階段的變化。*9階段：成交增加，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，并在本地需求推動(dòng)下輕微上漲。第二階段：鑒于目前貨幣政策事實(shí)上已經(jīng)是“適度寬松”，所以全國(guó)的投資性購(gòu)房需求會(huì)迅速向一線(xiàn)城市集中，一線(xiàn)城市樓市開(kāi)始出現(xiàn)大幅上漲。在一線(xiàn)城市核心地區(qū)，如果沒(méi)有任何行政干預(yù)，房?jī)r(jià)有一兩年內(nèi)翻倍的可能。但這就像放禮花一樣，在短暫的璀璨之后，市場(chǎng)將迅速轉(zhuǎn)冷。第三階段：全國(guó)樓市將在一線(xiàn)城市帶領(lǐng)下，全面崩潰，走勢(shì)類(lèi)似1997年的香港，無(wú)比慘烈。而且，樓市崩潰將引發(fā)金融風(fēng)暴，并帶來(lái)劇烈的社會(huì)動(dòng)蕩。
　　其實(shí)政府深諳其中道理。他們的考量是，通過(guò)限購(gòu)控制一線(xiàn)城市樓市，讓它慢慢漲。即便短期內(nèi)會(huì)下跌，或者成交量不足，通過(guò)信貸政策的微調(diào)，可以不讓它崩潰。這樣，一線(xiàn)城市樓市潛在的“上升動(dòng)能”，不會(huì)一下子釋放完成，可以慢慢地向前走。有一線(xiàn)城市為榜樣，全國(guó)主要城市的樓市問(wèn)題就不大。一大批核心城市樓市問(wèn)題不大，全國(guó)樓市就沒(méi)有整體性的風(fēng)險(xiǎn)。至于泡沫，可以通過(guò)“樓價(jià)不漲，等一等通脹，等一等居民收入增長(zhǎng)”的方式，逐步化解。
　　在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)這頭疲憊的老牛，還可以通過(guò)慢走的方式，繼續(xù)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉一陣子的車(chē)，為改革和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式贏得時(shí)間。因此，控制好一線(xiàn)城市的樓市，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。
　　其實(shí)，要讓我說(shuō)句實(shí)話(huà)，廣州放松不放松限購(gòu)關(guān)系不大。只要守住北、上、深，就足以控制樓市。而在北京、上海和深圳三個(gè)城市里，對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度最低是深圳；能真正帶來(lái)全國(guó)性影響的，是北京和上海。

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