今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)悄無聲息地發(fā)生著變化。銷售快速下滑，房價(jià)似乎出現(xiàn)松動(dòng)，媒體罕有地談?wù)撝仁卸皇钦{(diào)控，地方政府則焦慮不安又無可奈何。敏感的人不難看出，大環(huán)境要變了，玩兒法恐怕也要變了。
　　那么，到底是什么要變呢？老生常談的行業(yè)整合從未發(fā)生，即便是當(dāng)了N年老大的萬科，自8年前并購南都地產(chǎn)后，也再?zèng)]有進(jìn)行過像樣的并購。各地的中小開發(fā)商有破產(chǎn)的，甚至有跑路的，就是沒有賣身并購的。而8年前的另一場(chǎng)著名的并購——香港路勁收購陷入困境的順馳，事后被證明完全是一場(chǎng)災(zāi)難，無論對(duì)單偉豹還是孫宏斌都是如此。
　　事實(shí)證明，行業(yè)整合與強(qiáng)者恒強(qiáng)只是媒體的囈語，在真實(shí)的市場(chǎng)上從未發(fā)生過。那么以后會(huì)發(fā)生嗎？還是不會(huì)。這個(gè)行業(yè)的盈利模式?jīng)Q定了它既不會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)，更不可能有什么行業(yè)整合。只有當(dāng)盈利模式被徹底顛覆和改變后，整合才有可能——也只是有可能而已。
　　一、賭徒模式是怎樣煉成的
　　應(yīng)該把住宅市場(chǎng)的盈利模式稱為賭徒模式。大概從10年前開始，樓市就變成了賭場(chǎng)；到2008年四萬億推出后，樓市干脆成了全民瘋狂追捧的超級(jí)賭場(chǎng)。可以毫不夸張地說，在這些年的樓市里，只有賭徒才能生存。地方政府要以賭徒精神天價(jià)補(bǔ)償收地，開發(fā)商要以賭徒精神天價(jià)拍地，房奴們則以大無畏的賭徒精神天價(jià)買房——如你所知，沒買的后來都追悔莫及。不做賭徒，你就無法搭上這列飛馳的火車。那么，這種瘋狂的模式是如何形成的？
　　先從“招拍掛”說起。在“招拍掛”推行之前，所謂城鎮(zhèn)土地國有制實(shí)質(zhì)是“條塊”所有制，即實(shí)際掌控土地資源的是各級(jí)政府，尤其是基層政府的下屬部門和國有企業(yè)。在“招拍掛”推行之后，土地資源的控制權(quán)逐步轉(zhuǎn)移到縣區(qū)級(jí)地方政府手里，尤其是可用于商業(yè)開發(fā)的土地資源，幾乎被其完全壟斷。
　　在這些地方政府們壟斷了土地供應(yīng)，且采取極易情緒化的拍賣銷售方式后，全力追求土地收益*5化，便成為各級(jí)政府的不二選擇。對(duì)市政當(dāng)局來說，土地開發(fā)實(shí)際上是一門大生意，而開發(fā)商就成為市政府最親密的合作伙伴。通過炒高房價(jià)，進(jìn)而炒高地價(jià)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地就變成了市政府的印鈔機(jī)。說得更直白一點(diǎn)，此時(shí)的政府已經(jīng)不僅僅是政府，它同時(shí)也是一家以賣地皮為生的投機(jī)商。
　　土地開發(fā)的盈利模式可以概括如下：征地、拆遷——土地整理與七通一平——城市規(guī)劃調(diào)整、開發(fā)條件設(shè)定——“招拍掛”公開出讓，獲取土地溢價(jià)——繼續(xù)征地、拆遷、土地整理……這就是所謂的土地財(cái)政，更適合稱之為“炒地財(cái)政”，它與賭徒模式是互為表里，完全一體的。
　　“炒地財(cái)政”在過去的幾年廣為人知，并被普遍接受為游戲規(guī)則的核心部分。當(dāng)時(shí)的中央政府對(duì)此也持默許甚至支持的態(tài)度。不過，中央的默許并非因?yàn)榉侄愔茖?dǎo)致地方政府財(cái)力不足，進(jìn)而被迫去炒地皮賺錢，這個(gè)流行的說法純屬把政治當(dāng)兒戲。真正的原因是，當(dāng)時(shí)的中國急需展開大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而各地皆缺乏相應(yīng)的融資機(jī)制，于是剛剛火起來的住宅市場(chǎng)就被賦予了為城建融資的重任。而住宅市場(chǎng)也不負(fù)眾望，的確為城市建設(shè)融到了天文數(shù)字的資金。只要四處走走看看，伴隨著樓市的火爆，各大城市幾乎是一哄而上的地鐵、機(jī)場(chǎng)、高速路和綠化帶就知道炒地財(cái)政的威力有多大了。
　　廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁博士是一位學(xué)者型官員，很早就敏銳地認(rèn)識(shí)到炒地財(cái)政本質(zhì)上是一種融資機(jī)制，并專門發(fā)文為炒地財(cái)政辯護(hù)。筆者雖不同意他的觀點(diǎn)，但認(rèn)可他的眼光。
　　有了為城建融資的光榮任務(wù)，每當(dāng)房價(jià)滯脹，地皮炒不動(dòng)的時(shí)候，不僅開發(fā)商和市政府們急，中央政府也急，因?yàn)椴怀吹鼐蜎]錢搞建設(shè)。2008年底推出的四萬億政策將房地產(chǎn)作為扶持重點(diǎn)，又是利率打折，又是降低首付，又是敞開按揭，其來有自矣。部分人喜聞樂道的綁架論，也是這么來的。
　　二、你坐莊，我操盤
　　在“招拍掛”成為土地出讓的主流模式后，開發(fā)商與地方政府的合作模式自然就水到渠成了。這一模式的核心概括來說，就是政府坐莊，開發(fā)商操盤，以房價(jià)地價(jià)*5化為目標(biāo)，輔以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益分享的原則。這種官商合作的模式前無古人，不好明說，基本上是心照不宣地存在著。此外，按現(xiàn)行政府分權(quán)體制，土地開發(fā)權(quán)主要在區(qū)縣級(jí)政府手里，因此，上述官商合作的“官”，主要指的是區(qū)縣級(jí)政府。
　　雙方的分工也很清晰。首先，2009年的拆遷新政不再允許開發(fā)商代拆，政府必須沖在拆遷*9線，親自負(fù)責(zé)拆遷征地、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一級(jí)開發(fā)事務(wù)。政府在拆出土地后，接下來就是修改城市規(guī)劃，必要時(shí)改變土地屬性。規(guī)劃權(quán)屬于政府，這一步自然毫無難度。有難度的是下一步，即如何吸引開發(fā)商的投資注意力。
　　為了吸引開發(fā)商，規(guī)劃上自然要?jiǎng)右环X筋。很多城市在規(guī)劃建設(shè)新城后，往往將市委市政府直接搬入新城，意在起示范作用，以激勵(lì)開發(fā)商投資拿地。如果這還不夠，那就再給稅收和規(guī)劃上的優(yōu)惠條件，例如增加容積率等?？傊磺袨榱宋_發(fā)商。
　　在開發(fā)商拿地進(jìn)來后，（縣區(qū)級(jí)）地方政府還需要和開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響有杠桿效應(yīng)，所以地價(jià)的波動(dòng)遠(yuǎn)高于房價(jià)。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期也長于房地產(chǎn)開發(fā)周期，因此政府實(shí)際上承擔(dān)了較多的風(fēng)險(xiǎn)。在房價(jià)炒高之后，地方政府通過地價(jià)款和稅收的確可以分得較大份額的收益。但政府既承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧公共利益，在房地產(chǎn)利益里拿大頭是合理的，開發(fā)商不應(yīng)抱怨。
　　另一方面，一旦市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商陷入困境，地方政府也必須出手相救。因?yàn)橹挥邪逊孔痈邇r(jià)賣給房奴，整個(gè)炒作過程才算最終完成。更重要的是，開發(fā)商必須回款才有錢繼續(xù)買地，整套循環(huán)才能繼續(xù)下去。因此，地方政府也必須確保開發(fā)商有利可圖。當(dāng)開發(fā)商真的陷入困境無力開發(fā)時(shí)，地方政府通常會(huì)允許開發(fā)商退地，開發(fā)商只損失10%的保證金，主要資金安全無虞。如果開發(fā)商覺得原有開發(fā)條件無利可圖，地方政府也會(huì)為其修改規(guī)劃，增加容積率。這些活動(dòng)貌似違規(guī)，但在“你坐莊，我操盤”的合作模式下，實(shí)際上是不可或缺的。
　　三、為什么賭徒模式不可持續(xù)
　　那么，為什么這個(gè)模式不可能像某些人幻想的那樣，繼續(xù)玩兒20年呢？答案在于人類貪婪無度的本性，而與城鎮(zhèn)化進(jìn)程或剛需無關(guān)。
　　中央政府的如意算盤是，房價(jià)要慢慢漲，*4緊隨人均收入的增長，這樣樓市就會(huì)一直很健康，炒地財(cái)政就可持續(xù)，城建事業(yè)就可以一路順風(fēng)順?biāo)剡M(jìn)行下去。所以房產(chǎn)調(diào)控和“招拍掛”制度是齊頭并進(jìn)，一起推行的，時(shí)間也都是在2004年前后。房地產(chǎn)調(diào)控本來就是炒地財(cái)政的配套政策。住建部不是說了嘛，中央從來沒說過要房價(jià)下跌，只是想讓房價(jià)慢點(diǎn)漲。所謂“越調(diào)越漲的怪圈”只是媒體自以為是的臆測(cè)，決策者的目的是邊調(diào)邊漲，只是他們大大低估了人性貪婪與非理性的力量。
　　事實(shí)證明，慢漲是不可能的，因?yàn)樗环先诵浴Ｈ诵缘呢澙窙Q定了，一旦人們看到賺錢機(jī)會(huì)，而且還是中央政府背書的賺錢機(jī)會(huì)，他們就不可能滿足于慢慢賺，而是恨不得一口吞下整個(gè)地球。當(dāng)時(shí)的中央決策者敢于拿自己的信譽(yù)為樓市背書，顯然是高估了自己的市場(chǎng)控制力。
　　資產(chǎn)市場(chǎng)中，人性就是目標(biāo)價(jià)多少，就要一把炒到位。假定平均每年漲15%，那么5年剛好翻一倍。但哪個(gè)開發(fā)商或炒房團(tuán)會(huì)老老實(shí)實(shí)地滿足每年漲15％呢？現(xiàn)實(shí)中，房價(jià)往往會(huì)在一年中直接翻倍，然后再用剩下的時(shí)間慢慢消化。
　　換言之，在賭徒模式下，人性的瘋狂與非理性一定會(huì)在極短的時(shí)間內(nèi)將地價(jià)和房價(jià)拱上頂峰。這對(duì)炒房團(tuán)和開發(fā)商當(dāng)然非常有利，他們可以在高位出貨后再慢慢伺機(jī)建倉。對(duì)地方政府則不同。地價(jià)炒高雖是好事，但之后的拆遷補(bǔ)償成本必然要漲得更高，而且拆遷難度也會(huì)不斷加大，在一夜暴富的刺激下，拆遷戶的心態(tài)也會(huì)陷入極度非理性的狀態(tài)。這樣一來，地方政府就掉入了自己挖的陷阱里：地價(jià)炒得越高，城市建設(shè)的難度越大，因?yàn)橐愠墙ǎ疬w是繞不過去的坎兒！
　　這就是賭徒模式不可持續(xù)的根源，也是2003年后中央政府不斷進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)控的根本原因。政府需要慢牛，而市場(chǎng)偏偏是一頭瘋牛，張力在所難免。拆遷戶都想一夜暴富，炒房團(tuán)也想賺快錢，開發(fā)商又總是琢磨著一漲到頂，只有政府不行，必須做長遠(yuǎn)打算。由此，政府對(duì)炒房熱是又愛又恨，不炒則城建模式無以為繼，要放開炒也同樣無以為繼。不炒政府要救市，炒起來政府又打壓，各種矛盾，各種糾結(jié)俱在于此。
　　四、中央政府率先退出
　　在賭徒模式持續(xù)10年后，事情終于開始起變化。2013年上任的新一屆政府對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)彎。對(duì)該年再次發(fā)飆的樓市瘋牛，罕見地既無表態(tài)，更無任何調(diào)控政策出臺(tái)。這是怎么回事？
　　有人認(rèn)為，這說明新領(lǐng)導(dǎo)也希望房價(jià)快快漲，好通過賣地解地方債的燃眉之急，這是顛倒了因果。地方上之所以債臺(tái)高筑，恰恰是熱衷于炒房的結(jié)果。如果繼續(xù)鼓勵(lì)炒房，債臺(tái)只會(huì)筑得更高，而不是相反。地方政府等不及炒地賺錢搞城建，于是反過來，先借錢把城建搞起來，再賣地還錢。如果這一模式證明有效，他們只會(huì)更大規(guī)模的借錢和建設(shè)，而絕無可能還錢罷手，這也是人性。
　　在這個(gè)賭徒模式里，（縣區(qū)級(jí)）地方政府就是那個(gè)*5的賭徒。舉借天文數(shù)字的債務(wù)，鋪攤子搞建設(shè)，本質(zhì)上就是以政府信用為抵押的豪賭。不到山窮水盡決不罷手，兜里有一個(gè)子兒也要押下去，這是賭徒的本性。
　　現(xiàn)在，中央政府不得不悄悄退出了這場(chǎng)游戲。通過對(duì)瘋牛的不表態(tài)、不調(diào)控，中央政府向地方政府傳達(dá)了明確的信息：我不玩兒了，你好自為之。而隨著中央政府的退出，銀行的態(tài)度也開始出現(xiàn)微妙變化。過去敞開供應(yīng)的按揭，現(xiàn)在一邊漲價(jià)，一邊拉長審批時(shí)間，甚至干脆拒貸，以致央行副行長劉士余不得不親自出面做工作，要求銀行在按揭發(fā)放上講政治顧大局。發(fā)生這種過去完全不可思議的事情，是非常明確的信號(hào)：繼中央退出后，銀行也不想玩兒了。
　　現(xiàn)在的樓市，就只剩下地方政府和開發(fā)商這兩大玩家了。而這兩家口袋里都沒什么錢，還都背著巨額債務(wù)。開發(fā)商期待地方政府救市，可地方政府拿什么救市呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)可是10萬億的體量，救市是要真金白銀的。地方政府*10可打的政策牌只有取消限購，但這是極其冒險(xiǎn)的一著險(xiǎn)棋。資產(chǎn)市場(chǎng)全靠預(yù)期，如果取消限購能炒起一波還好，若市場(chǎng)仍然不溫不火，那將向大家傳達(dá)一個(gè)什么樣的預(yù)期呢？
　　今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)悄無聲息地發(fā)生著變化。銷售快速下滑，房價(jià)似乎出現(xiàn)松動(dòng)，媒體罕有地談?wù)撝仁卸皇钦{(diào)控，地方政府則焦慮不安又無可奈何。敏感的人不難看出，大環(huán)境要變了，玩兒法恐怕也要變了。
　　那么，到底是什么要變呢？老生常談的行業(yè)整合從未發(fā)生，即便是當(dāng)了N年老大的萬科，自8年前并購南都地產(chǎn)后，也再?zèng)]有進(jìn)行過像樣的并購。各地的中小開發(fā)商有破產(chǎn)的，甚至有跑路的，就是沒有賣身并購的。而8年前的另一場(chǎng)著名的并購——香港路勁收購陷入困境的順馳，事后被證明完全是一場(chǎng)災(zāi)難，無論對(duì)單偉豹還是孫宏斌都是如此。
　　事實(shí)證明，行業(yè)整合與強(qiáng)者恒強(qiáng)只是媒體的囈語，在真實(shí)的市場(chǎng)上從未發(fā)生過。那么以后會(huì)發(fā)生嗎？還是不會(huì)。這個(gè)行業(yè)的盈利模式?jīng)Q定了它既不會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)，更不可能有什么行業(yè)整合。只有當(dāng)盈利模式被徹底顛覆和改變后，整合才有可能——也只是有可能而已。
　　一、賭徒模式是怎樣煉成的
　　應(yīng)該把住宅市場(chǎng)的盈利模式稱為賭徒模式。大概從10年前開始，樓市就變成了賭場(chǎng)；到2008年四萬億推出后，樓市干脆成了全民瘋狂追捧的超級(jí)賭場(chǎng)?？梢院敛豢鋸埖卣f，在這些年的樓市里，只有賭徒才能生存。地方政府要以賭徒精神天價(jià)補(bǔ)償收地，開發(fā)商要以賭徒精神天價(jià)拍地，房奴們則以大無畏的賭徒精神天價(jià)買房——如你所知，沒買的后來都追悔莫及。不做賭徒，你就無法搭上這列飛馳的火車。那么，這種瘋狂的模式是如何形成的？
　　先從“招拍掛”說起。在“招拍掛”推行之前，所謂城鎮(zhèn)土地國有制實(shí)質(zhì)是“條塊”所有制，即實(shí)際掌控土地資源的是各級(jí)政府，尤其是基層政府的下屬部門和國有企業(yè)。在“招拍掛”推行之后，土地資源的控制權(quán)逐步轉(zhuǎn)移到縣區(qū)級(jí)地方政府手里，尤其是可用于商業(yè)開發(fā)的土地資源，幾乎被其完全壟斷。
　　在這些地方政府們壟斷了土地供應(yīng)，且采取極易情緒化的拍賣銷售方式后，全力追求土地收益*5化，便成為各級(jí)政府的不二選擇。對(duì)市政當(dāng)局來說，土地開發(fā)實(shí)際上是一門大生意，而開發(fā)商就成為市政府最親密的合作伙伴。通過炒高房價(jià)，進(jìn)而炒高地價(jià)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地就變成了市政府的印鈔機(jī)。說得更直白一點(diǎn)，此時(shí)的政府已經(jīng)不僅僅是政府，它同時(shí)也是一家以賣地皮為生的投機(jī)商。
　　土地開發(fā)的盈利模式可以概括如下：征地、拆遷——土地整理與七通一平——城市規(guī)劃調(diào)整、開發(fā)條件設(shè)定——“招拍掛”公開出讓，獲取土地溢價(jià)——繼續(xù)征地、拆遷、土地整理……這就是所謂的土地財(cái)政，更適合稱之為“炒地財(cái)政”，它與賭徒模式是互為表里，完全一體的。
　　“炒地財(cái)政”在過去的幾年廣為人知，并被普遍接受為游戲規(guī)則的核心部分。當(dāng)時(shí)的中央政府對(duì)此也持默許甚至支持的態(tài)度。不過，中央的默許并非因?yàn)榉侄愔茖?dǎo)致地方政府財(cái)力不足，進(jìn)而被迫去炒地皮賺錢，這個(gè)流行的說法純屬把政治當(dāng)兒戲。真正的原因是，當(dāng)時(shí)的中國急需展開大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而各地皆缺乏相應(yīng)的融資機(jī)制，于是剛剛火起來的住宅市場(chǎng)就被賦予了為城建融資的重任。而住宅市場(chǎng)也不負(fù)眾望，的確為城市建設(shè)融到了天文數(shù)字的資金。只要四處走走看看，伴隨著樓市的火爆，各大城市幾乎是一哄而上的地鐵、機(jī)場(chǎng)、高速路和綠化帶就知道炒地財(cái)政的威力有多大了。
　　廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁博士是一位學(xué)者型官員，很早就敏銳地認(rèn)識(shí)到炒地財(cái)政本質(zhì)上是一種融資機(jī)制，并專門發(fā)文為炒地財(cái)政辯護(hù)。筆者雖不同意他的觀點(diǎn)，但認(rèn)可他的眼光。
　　有了為城建融資的光榮任務(wù)，每當(dāng)房價(jià)滯脹，地皮炒不動(dòng)的時(shí)候，不僅開發(fā)商和市政府們急，中央政府也急，因?yàn)椴怀吹鼐蜎]錢搞建設(shè)。2008年底推出的四萬億政策將房地產(chǎn)作為扶持重點(diǎn)，又是利率打折，又是降低首付，又是敞開按揭，其來有自矣。部分人喜聞樂道的綁架論，也是這么來的。
　　二、你坐莊，我操盤
　　在“招拍掛”成為土地出讓的主流模式后，開發(fā)商與地方政府的合作模式自然就水到渠成了。這一模式的核心概括來說，就是政府坐莊，開發(fā)商操盤，以房價(jià)地價(jià)*5化為目標(biāo)，輔以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益分享的原則。這種官商合作的模式前無古人，不好明說，基本上是心照不宣地存在著。此外，按現(xiàn)行政府分權(quán)體制，土地開發(fā)權(quán)主要在區(qū)縣級(jí)政府手里，因此，上述官商合作的“官”，主要指的是區(qū)縣級(jí)政府。
　　雙方的分工也很清晰。首先，2009年的拆遷新政不再允許開發(fā)商代拆，政府必須沖在拆遷*9線，親自負(fù)責(zé)拆遷征地、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一級(jí)開發(fā)事務(wù)。政府在拆出土地后，接下來就是修改城市規(guī)劃，必要時(shí)改變土地屬性。規(guī)劃權(quán)屬于政府，這一步自然毫無難度。有難度的是下一步，即如何吸引開發(fā)商的投資注意力。
　　為了吸引開發(fā)商，規(guī)劃上自然要?jiǎng)右环X筋。很多城市在規(guī)劃建設(shè)新城后，往往將市委市政府直接搬入新城，意在起示范作用，以激勵(lì)開發(fā)商投資拿地。如果這還不夠，那就再給稅收和規(guī)劃上的優(yōu)惠條件，例如增加容積率等。總之，一切為了吸引開發(fā)商。
　　在開發(fā)商拿地進(jìn)來后，（縣區(qū)級(jí)）地方政府還需要和開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響有杠桿效應(yīng)，所以地價(jià)的波動(dòng)遠(yuǎn)高于房價(jià)。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期也長于房地產(chǎn)開發(fā)周期，因此政府實(shí)際上承擔(dān)了較多的風(fēng)險(xiǎn)。在房價(jià)炒高之后，地方政府通過地價(jià)款和稅收的確可以分得較大份額的收益。但政府既承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧公共利益，在房地產(chǎn)利益里拿大頭是合理的，開發(fā)商不應(yīng)抱怨。
　　另一方面，一旦市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商陷入困境，地方政府也必須出手相救。因?yàn)橹挥邪逊孔痈邇r(jià)賣給房奴，整個(gè)炒作過程才算最終完成。更重要的是，開發(fā)商必須回款才有錢繼續(xù)買地，整套循環(huán)才能繼續(xù)下去。因此，地方政府也必須確保開發(fā)商有利可圖。當(dāng)開發(fā)商真的陷入困境無力開發(fā)時(shí)，地方政府通常會(huì)允許開發(fā)商退地，開發(fā)商只損失10%的保證金，主要資金安全無虞。如果開發(fā)商覺得原有開發(fā)條件無利可圖，地方政府也會(huì)為其修改規(guī)劃，增加容積率。這些活動(dòng)貌似違規(guī)，但在“你坐莊，我操盤”的合作模式下，實(shí)際上是不可或缺的。
　　三、為什么賭徒模式不可持續(xù)
　　那么，為什么這個(gè)模式不可能像某些人幻想的那樣，繼續(xù)玩兒20年呢？答案在于人類貪婪無度的本性，而與城鎮(zhèn)化進(jìn)程或剛需無關(guān)。
　　中央政府的如意算盤是，房價(jià)要慢慢漲，*4緊隨人均收入的增長，這樣樓市就會(huì)一直很健康，炒地財(cái)政就可持續(xù)，城建事業(yè)就可以一路順風(fēng)順?biāo)剡M(jìn)行下去。所以房產(chǎn)調(diào)控和“招拍掛”制度是齊頭并進(jìn)，一起推行的，時(shí)間也都是在2004年前后。房地產(chǎn)調(diào)控本來就是炒地財(cái)政的配套政策。住建部不是說了嘛，中央從來沒說過要房價(jià)下跌，只是想讓房價(jià)慢點(diǎn)漲。所謂“越調(diào)越漲的怪圈”只是媒體自以為是的臆測(cè)，決策者的目的是邊調(diào)邊漲，只是他們大大低估了人性貪婪與非理性的力量。
　　事實(shí)證明，慢漲是不可能的，因?yàn)樗环先诵?。人性的貪婪決定了，一旦人們看到賺錢機(jī)會(huì)，而且還是中央政府背書的賺錢機(jī)會(huì)，他們就不可能滿足于慢慢賺，而是恨不得一口吞下整個(gè)地球。當(dāng)時(shí)的中央決策者敢于拿自己的信譽(yù)為樓市背書，顯然是高估了自己的市場(chǎng)控制力。
　　資產(chǎn)市場(chǎng)中，人性就是目標(biāo)價(jià)多少，就要一把炒到位。假定平均每年漲15%，那么5年剛好翻一倍。但哪個(gè)開發(fā)商或炒房團(tuán)會(huì)老老實(shí)實(shí)地滿足每年漲15％呢？現(xiàn)實(shí)中，房價(jià)往往會(huì)在一年中直接翻倍，然后再用剩下的時(shí)間慢慢消化。
　　換言之，在賭徒模式下，人性的瘋狂與非理性一定會(huì)在極短的時(shí)間內(nèi)將地價(jià)和房價(jià)拱上頂峰。這對(duì)炒房團(tuán)和開發(fā)商當(dāng)然非常有利，他們可以在高位出貨后再慢慢伺機(jī)建倉。對(duì)地方政府則不同。地價(jià)炒高雖是好事，但之后的拆遷補(bǔ)償成本必然要漲得更高，而且拆遷難度也會(huì)不斷加大，在一夜暴富的刺激下，拆遷戶的心態(tài)也會(huì)陷入極度非理性的狀態(tài)。這樣一來，地方政府就掉入了自己挖的陷阱里：地價(jià)炒得越高，城市建設(shè)的難度越大，因?yàn)橐愠墙?，拆遷是繞不過去的坎兒！
　　這就是賭徒模式不可持續(xù)的根源，也是2003年后中央政府不斷進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)控的根本原因。政府需要慢牛，而市場(chǎng)偏偏是一頭瘋牛，張力在所難免。拆遷戶都想一夜暴富，炒房團(tuán)也想賺快錢，開發(fā)商又總是琢磨著一漲到頂，只有政府不行，必須做長遠(yuǎn)打算。由此，政府對(duì)炒房熱是又愛又恨，不炒則城建模式無以為繼，要放開炒也同樣無以為繼。不炒政府要救市，炒起來政府又打壓，各種矛盾，各種糾結(jié)俱在于此。
　　四、中央政府率先退出
　　在賭徒模式持續(xù)10年后，事情終于開始起變化。2013年上任的新一屆政府對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)彎。對(duì)該年再次發(fā)飆的樓市瘋牛，罕見地既無表態(tài)，更無任何調(diào)控政策出臺(tái)。這是怎么回事？
　　有人認(rèn)為，這說明新領(lǐng)導(dǎo)也希望房價(jià)快快漲，好通過賣地解地方債的燃眉之急，這是顛倒了因果。地方上之所以債臺(tái)高筑，恰恰是熱衷于炒房的結(jié)果。如果繼續(xù)鼓勵(lì)炒房，債臺(tái)只會(huì)筑得更高，而不是相反。地方政府等不及炒地賺錢搞城建，于是反過來，先借錢把城建搞起來，再賣地還錢。如果這一模式證明有效，他們只會(huì)更大規(guī)模的借錢和建設(shè)，而絕無可能還錢罷手，這也是人性。
　　在這個(gè)賭徒模式里，（縣區(qū)級(jí)）地方政府就是那個(gè)*5的賭徒。舉借天文數(shù)字的債務(wù)，鋪攤子搞建設(shè)，本質(zhì)上就是以政府信用為抵押的豪賭。不到山窮水盡決不罷手，兜里有一個(gè)子兒也要押下去，這是賭徒的本性。
　　現(xiàn)在，中央政府不得不悄悄退出了這場(chǎng)游戲。通過對(duì)瘋牛的不表態(tài)、不調(diào)控，中央政府向地方政府傳達(dá)了明確的信息：我不玩兒了，你好自為之。而隨著中央政府的退出，銀行的態(tài)度也開始出現(xiàn)微妙變化。過去敞開供應(yīng)的按揭，現(xiàn)在一邊漲價(jià)，一邊拉長審批時(shí)間，甚至干脆拒貸，以致央行副行長劉士余不得不親自出面做工作，要求銀行在按揭發(fā)放上講政治顧大局。發(fā)生這種過去完全不可思議的事情，是非常明確的信號(hào)：繼中央退出后，銀行也不想玩兒了。
　　現(xiàn)在的樓市，就只剩下地方政府和開發(fā)商這兩大玩家了。而這兩家口袋里都沒什么錢，還都背著巨額債務(wù)。開發(fā)商期待地方政府救市，可地方政府拿什么救市呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)可是10萬億的體量，救市是要真金白銀的。地方政府*10可打的政策牌只有取消限購，但這是極其冒險(xiǎn)的一著險(xiǎn)棋。資產(chǎn)市場(chǎng)全靠預(yù)期，如果取消限購能炒起一波還好，若市場(chǎng)仍然不溫不火，那將向大家傳達(dá)一個(gè)什么樣的預(yù)期呢？
　　五、舊模式將去，新模式無期
　　遺憾的是，盡管中央退出游戲的態(tài)度已經(jīng)表露無遺，銀行也已把自己的態(tài)度寫在臉上，業(yè)內(nèi)卻仍對(duì)舊模式戀戀不舍。觀察開發(fā)商們的公開發(fā)言，不是繼續(xù)高唱城鎮(zhèn)化剛需的老調(diào)調(diào)，就是期待地方政府救市。更有意思的是一位剛剛賣掉公司宣布退出的開發(fā)商，一邊自詡為高智商賭徒，一邊抱怨政府“為什么不讓我們放開來炒”，全然忘了幾年前瀕臨破產(chǎn)時(shí)是誰出手救的他。
　　不管樂不樂意，舊模式肯定要終結(jié)了，因?yàn)椴豢苫蛉钡耐婕彝顺隽恕Ｋ娜币坏穆閷⑴剖菦]辦法打的，何況現(xiàn)在缺了兩個(gè)。讓人感到奇怪是，為什么居然沒有開發(fā)商意識(shí)到這一點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)賭徒模式，他們應(yīng)該是爛熟于心，深有體會(huì)才對(duì)呀。他們應(yīng)該*8感受到游戲規(guī)則的變化，并努力去適應(yīng)它。他們也許應(yīng)該想想，如果舊模式快沒得玩兒了，那么新模式將是什么？除非你也退出房地產(chǎn)行業(yè)，否則遲早要面對(duì)這個(gè)問題。
　　這樣的變化可能過于大，也來得過于突然。房地產(chǎn)開發(fā)是高度分散的行業(yè)，從不缺異類，更不缺愿意吃螃蟹的人。但面對(duì)這樣的變化，可能還需要時(shí)間來捋清思路。沒關(guān)系，中國這么大，還有騰挪的空間，中國市場(chǎng)會(huì)給大家時(shí)間的。
　　遺憾的是，盡管中央退出游戲的態(tài)度已經(jīng)表露無遺，銀行也已把自己的態(tài)度寫在臉上，業(yè)內(nèi)卻仍對(duì)舊模式戀戀不舍。觀察開發(fā)商們的公開發(fā)言，不是繼續(xù)高唱城鎮(zhèn)化剛需的老調(diào)調(diào)，就是期待地方政府救市。更有意思的是一位剛剛賣掉公司宣布退出的開發(fā)商，一邊自詡為高智商賭徒，一邊抱怨政府“為什么不讓我們放開來炒”，全然忘了幾年前瀕臨破產(chǎn)時(shí)是誰出手救的他。
　　不管樂不樂意，舊模式肯定要終結(jié)了，因?yàn)椴豢苫蛉钡耐婕彝顺隽恕Ｋ娜币坏穆閷⑴剖菦]辦法打的，何況現(xiàn)在缺了兩個(gè)。讓人感到奇怪是，為什么居然沒有開發(fā)商意識(shí)到這一點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)賭徒模式，他們應(yīng)該是爛熟于心，深有體會(huì)才對(duì)呀。他們應(yīng)該*8感受到游戲規(guī)則的變化，并努力去適應(yīng)它。他們也許應(yīng)該想想，如果舊模式快沒得玩兒了，那么新模式將是什么？除非你也退出房地產(chǎn)行業(yè)，否則遲早要面對(duì)這個(gè)問題。
　　這樣的變化可能過于大，也來得過于突然。房地產(chǎn)開發(fā)是高度分散的行業(yè)，從不缺異類，更不缺愿意吃螃蟹的人。但面對(duì)這樣的變化，可能還需要時(shí)間來捋清思路。沒關(guān)系，中國這么大，還有騰挪的空間，中國市場(chǎng)會(huì)給大家時(shí)間的。

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信，關(guān)注*7財(cái)經(jīng)資訊