地方政府調(diào)整限購與刺激樓市的速度之快與力度之大，確實有些超乎我們之前的預(yù)期。如果“閩八條”屬實，救市力度已經(jīng)不亞于08年。而成都由財政給予銀行補貼，丁祖昱稱之為“全球的創(chuàng)舉”。一方面，這是在中央市場化調(diào)性下各地分類調(diào)控的安排；但同時，在中國這樣一個中央集權(quán)的體制下，地方政府的集體舉動一定是中央默許甚至授意的結(jié)果。新一屆高層對房地產(chǎn)的一年來的態(tài)度，從開始的避而不談，到馬上叫停地方政府調(diào)整限購，到提出分類調(diào)控，再到授予地方調(diào)整權(quán)，和住建部提出“千方百計去庫存”，其實反應(yīng)了中國宏觀經(jīng)濟管理思路的演變，對房地產(chǎn)市場的影響也耐人尋味。
　　中央宏觀經(jīng)濟思路的改變在7月29日的政治局經(jīng)濟工作會議上有明顯體現(xiàn)。過去“克強經(jīng)濟學(xué)”的要義是“調(diào)結(jié)構(gòu)、去杠桿、不刺激”，但本次會議再次強調(diào)了穩(wěn)增長的目標，事實上伴隨著大規(guī)模基建投資計劃和定向貨幣寬松的實施，克強經(jīng)濟學(xué)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，調(diào)結(jié)構(gòu)的優(yōu)先級被置后，優(yōu)先的是穩(wěn)增長和促改革。這背后有著復(fù)雜的國際國內(nèi)政治經(jīng)濟背景。簡而言之，就是反腐打老虎之后，必須用經(jīng)濟增長來保持穩(wěn)定；要推動改革，必須要有經(jīng)濟增長帶來的窗口期；人民幣國際化的推進，也需要國內(nèi)經(jīng)濟增長的支撐。
　　正是這種宏觀經(jīng)濟思路決定了中央目前對房地產(chǎn)至少是托底和放松的態(tài)度，而地方政府立馬心領(lǐng)神會，隨即出臺各種救市舉措。整體來說，正在實施的和未來將會實施的救市手段會主要體現(xiàn)在四個方面：1）取消或放松限購，估計接下來除北上廣深外其他城市均會快速完成；2）放松限貸，主要落子在首套房上，包括下調(diào)首套首付比例、調(diào)整公積金貸款政策、窗口指導(dǎo)銀行提升首套房優(yōu)惠利率幅度和提高首套房按揭貸款額度。3）加快棚戶區(qū)改造，并提高貨幣化補償比例；4）借戶籍制度改革政策，三四線城市放開落戶，增加需求。
　　中央當下對樓市的托底心態(tài)和地方政府的積極動作，決定了本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度不會太大。正如我之前微信《樓市企穩(wěn)的可能正在增大》中提到，中央政府的托市政策會引導(dǎo)市場預(yù)期與購房信心趨穩(wěn)。隨著中央托底意圖明朗化，并體現(xiàn)為地方政府的具體政策實施，市場信心筑底的窗口期正在到來。
　　另一方面，政府有形之手強力出擊，也不能完全壓倒市場這只無形的手。正如我始終強調(diào)的，中國樓市當下面臨一個“供應(yīng)持續(xù)增長，需求增速趨緩”結(jié)構(gòu)性矛盾，高庫存、高供應(yīng)和高價格“三高”的問題始終是懸在樓市頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍，和阻礙樓市進一步上升的桎梏，在城市庫存去化周期降到12個月之前，去庫存始終是市場和企業(yè)的首要任務(wù)。在此大背景下的市場企穩(wěn)，不是說市場回暖到可以量價齊升，而是信心和預(yù)期逐步企穩(wěn)，對應(yīng)的是之前客戶不斷加劇的殺跌觀望心態(tài)和持續(xù)下滑的交易量。而在去化周期達到合理區(qū)間范圍之前，購房信心會始終處于不穩(wěn)固的博弈狀態(tài)，企業(yè)營銷越積極、出貨速度越快，市場信心筑底回升的周期就越短。
　　市場趨穩(wěn)的特征之一，是城市的正常分化。城市分化的效果在各地取消限購的市場成交量中已經(jīng)得到反應(yīng)。在供求關(guān)系嚴重倒掛的城市如天津，限購對成交量無任何影響；而在相對較好的濟南，雖然刺激效果每周遞減但還算有些作用。隨著進一步的放松和信心的企穩(wěn)，我們相信供求關(guān)系合理的城市交易量會逐步復(fù)蘇甚至回暖，而在那些有需求支撐但供嚴重過于求的城市，降價空間趨于明朗，以價換量正常化。
　　從戰(zhàn)略的角度，企業(yè)應(yīng)該理性認識這個窗口期的機遇和風(fēng)險。中央政府從政經(jīng)全局角度出發(fā)放松房地產(chǎn)，推動去庫存，但并不會從根本上改變一些城市房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的格局，有形之手強力干預(yù)之下的去庫存，在某些城市只是延緩供求矛盾爆發(fā)的時間?；蛟S一兩個季度之后，市場會面臨拿地的窗口期，但企業(yè)在城市選擇和產(chǎn)品選型上必須更加理性科學(xué)。而著眼未來長期發(fā)展的房企，必不能錯過本次窗口期快速出貨，同時在一些不具有需求支撐的城市壯士斷腕割肉套現(xiàn)，儲備足量現(xiàn)金，為接下來的拿地窗口期做好準備。
　　而從營銷的角度，當下政策調(diào)整為企業(yè)提供了積極營銷、以價換量的絕佳戰(zhàn)機。在營銷策劃系列文章《營銷操盤手的謀略兵法》中我也提到，好的營銷必然需要借勢，要借政策利好的勢、借市場企穩(wěn)的勢。配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，營銷操盤手必須抓住戰(zhàn)機、果斷出擊，用有效率的渠道整合換來客戶來訪，用堅決的價格調(diào)整換來交易轉(zhuǎn)化。窗口期的市場，營銷更要以快為先，搶占跑道才能贏得先機。

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