2014年6月，國(guó)開(kāi)行版住房銀行獲批。相比之下，此前住建部設(shè)想將公積金機(jī)制改革成住房銀行的消息開(kāi)始沉寂。不管怎樣，越來(lái)越多人認(rèn)為，公積金制度本身是有必要改革了。因?yàn)楝F(xiàn)有公積金制度正遠(yuǎn)離推動(dòng)居者有其屋的最初理想。我國(guó)現(xiàn)有公積金制度弊端顯現(xiàn)，進(jìn)入非良性運(yùn)營(yíng)循環(huán)下行通道，改革已勢(shì)在必行。
　　怎么改？有人建議放開(kāi)公積金投資領(lǐng)域限制，允許投資資本市場(chǎng)，以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫(yī)腳，而且是采用高風(fēng)險(xiǎn)的化療。如果公積金被允許投資資本市場(chǎng)，在賺了跟我無(wú)關(guān)、虧了就沒(méi)有了的預(yù)期下，或引致整個(gè)制度破產(chǎn)。
　　另外一個(gè)設(shè)想是，有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行，但基于多重考量，后來(lái)選國(guó)開(kāi)行組建住房銀行，這事就不了了之。我認(rèn)為這個(gè)設(shè)想具有一定建設(shè)性，只是按政策性住房銀行模式去組建并不可行。首先，全新組建一套專業(yè)班子的運(yùn)作成本太高。其次，除了強(qiáng)制繳納的公積金，如何吸引人們來(lái)存儲(chǔ)？再者，以公積金為資本的政策性住房銀行投資領(lǐng)域會(huì)同樣嚴(yán)格受限，因此投資增效依然困難。
　　任何改革都應(yīng)在盯死本質(zhì)目的的前提下，靈活創(chuàng)新形式。
　　至于公積金的本質(zhì)，我認(rèn)為有三個(gè)：其一，每個(gè)人都有購(gòu)房/租房需求，公積金制度其實(shí)就是為這種需求提前儲(chǔ)蓄；其二，公積金制度實(shí)際上是暫無(wú)購(gòu)房需求的人借錢給即將買房的人，具有互助性質(zhì)；其三，公積金貸款利率顯著低于商貸利率，大大降低按揭壓力。
　　公積金改革就應(yīng)緊緊圍繞上述三個(gè)本質(zhì)目的，進(jìn)行靈活的形式創(chuàng)新。改革所要達(dá)到的目的包括：*9，讓繳納的人愿意將錢留下來(lái)，并讓不相關(guān)的人/機(jī)構(gòu)愿意將錢存進(jìn)來(lái)；第二，公積金可交首付、也可自由支取，不買房可免繳；第三，運(yùn)營(yíng)無(wú)成本化。
　　具體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行（以下簡(jiǎn)稱“銀行”），其核心運(yùn)營(yíng)形式：1）資金來(lái)源分強(qiáng)制繳納和自愿存款兩部分。強(qiáng)制繳納部分，公司端強(qiáng)制繳納，個(gè)人端買房的人強(qiáng)制繳納，不買房或即使買房也不打算公積金貸款的人，可免繳。自愿存款部分，是指?jìng)€(gè)人和機(jī)構(gòu)可自愿存錢。2）“銀行”本身不盈利。僅充當(dāng)眾籌和貸款中介平臺(tái)，所有收益全部返回給存“銀行”的人/機(jī)構(gòu)。3）財(cái)政補(bǔ)貼讓“銀行”運(yùn)營(yíng)無(wú)成本化。4）專款專用，主要發(fā)展兩類業(yè)務(wù)：一是公積金貸款業(yè)務(wù)；二是公租房運(yùn)營(yíng)。
　　該模式有諸多好處：國(guó)家層面，推動(dòng)了更多人居者有其屋。代價(jià)是要用財(cái)政補(bǔ)貼“銀行”運(yùn)營(yíng)，但由于業(yè)務(wù)板塊簡(jiǎn)單，不需要配備很多人員和很大場(chǎng)地，只需在原有規(guī)模上小幅擴(kuò)張即可，財(cái)政支出很小。個(gè)人層面，存款的人資金回報(bào)可觀，收益率會(huì)遠(yuǎn)高于銀行存款利率，由于穩(wěn)定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，客觀激勵(lì)了個(gè)人不提取公積金，同時(shí)吸引個(gè)人/機(jī)構(gòu)將錢存進(jìn)來(lái)；有公積金貸款需求的人，公積金可抵首付，降低了購(gòu)房門檻，由于能貸到足夠資金，按揭顯著降低。
　　當(dāng)然，上述模式仍有一些問(wèn)題需要被解決：
　　1）如果公積金存款不足或過(guò)剩怎么辦？這可通過(guò)對(duì)強(qiáng)制繳納和自愿存款實(shí)行差別化利率予以解決。自愿存款部分存款利率可雙向調(diào)整：余額不足時(shí)，適當(dāng)調(diào)高；過(guò)剩時(shí)，適度下調(diào)。公積金貸款方面，也應(yīng)按“貢獻(xiàn)額度”和“非貢獻(xiàn)額度”實(shí)行差別利率。“貢獻(xiàn)額度”按存入“銀行”的錢乘以存續(xù)時(shí)間計(jì)算。這將激勵(lì)更多人將錢留在或存入“銀行”，也提高了收益率。
　　2）如何有效控制風(fēng)險(xiǎn)？由于人員有限，公積金住房銀行不可能去做翔實(shí)的盡職調(diào)查。所以公積金住房銀行*4與商業(yè)銀行一同提供組合貸，讓商業(yè)銀行去做盡職調(diào)查。另外還需國(guó)家立法規(guī)定，如果個(gè)人按揭違約，公積金住房銀行較商業(yè)銀行具有優(yōu)先清償權(quán)。
　　3）如果只有租房需求怎么辦？個(gè)人認(rèn)為，繳納公積金或存公積金住房銀行超過(guò)一定貢獻(xiàn)的人，不管其收入如何，只要其在工作所在城市沒(méi)有住房，公積金住房銀行承包的公租房可優(yōu)先提供給他們，以回報(bào)他們，也可激勵(lì)更多人將錢存進(jìn)來(lái)。
　　4）有了國(guó)開(kāi)行版住房銀行后，還有公積金版住房銀行存在的必要嗎？?jī)深愖》裤y行其實(shí)是互補(bǔ)的：前者是專注開(kāi)發(fā)端的住房銀行，旨在推動(dòng)保障房建設(shè)；后者是專注需求端的住房銀行，旨在降低購(gòu)房門檻和成本。只有兩類住房銀行同時(shí)發(fā)力，才能構(gòu)建出完整的住房銀行體系。

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