從這次房地產(chǎn)調(diào)整過程當中暴露出來的，我覺得需要房地產(chǎn)商、政府政策制定者們認真關(guān)注的一個問題，就是城市化當中的房地產(chǎn)需求問題。
　　這次出現(xiàn)一個重大的問題，就是三四線城市產(chǎn)能過剩，內(nèi)陸一些邊遠地區(qū)如果搞很多房地產(chǎn)的話，就會形成一個鬼城，因為那邊的人口還在凈流出，而且長遠來口也不會流入，所以這種地區(qū)就會出現(xiàn)比較大的問題。這與我們過去的一些政策相關(guān)，我們過去的政策一直叫做城鎮(zhèn)化，鼓勵發(fā)展城市，我們的房地產(chǎn)商也是因為這個政策，才盲目的在一些三四線城市做很多投資。
　　我個人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市發(fā)展，城市化的根本含義是取決于規(guī)模效應(yīng)，取決于它的具體效應(yīng)。而且世界各國的歷史也都說明，城市化首先是一個向大城市集中的過程，因為大城市有一個集聚效應(yīng)，效率更高，取得的收益更高，創(chuàng)造的需求、就業(yè)更多，因此城市才會發(fā)展。
　　現(xiàn)在我們國家正在形成這個趨勢，正在形成一些大城市群體，這是我們需要正視的客觀規(guī)律。有人老說小城市非常好，甚至還有人說農(nóng)村非常好，我就問你一個簡單問題，小城市好，為什么你不去??？為什么你要擠在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的東西。包括就業(yè)，為什么北漂？因為北京稀有一些機會。
　　我們可能知道哪些地方是人口流出的地區(qū)，但是人流到哪兒去，我們不一定知道。流到哪兒去不知道，但是一個基本的規(guī)律，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的早期階段，人會向大城市流。
　　小城市將來什么時候發(fā)展呢？*9批有錢的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工業(yè)化時代。我們要認識城市化的基本規(guī)律。另外一個也是關(guān)于城市化的，現(xiàn)在大家知道城市化的根本含義是人的城市化，是農(nóng)民市民化的過程。
　　但是這里面就提出一個問題，城市化原來不是農(nóng)民進城叫城市化，很多人最初進城的時候是窮人，因此城市化本身是一個窮人進城的過程，因此要想這些人有什么樣的需求，這些人沒錢，他有住房的需要，但是他沒有住房的需求，因為他沒有貨幣。
　　需求是有貨幣購買力的需要。但是他進城也需要有一個地方住。他首先會住城中村，那些比較便宜的，質(zhì)量比較低的房子，然后他會租一些城里原來的老的房子，然后再租好的房子，最初他還是租，他也買不起。然后他可能會買一套小戶型。在這個過程中，我們就需要思考城市化進程中的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
　　我聽說李嘉誠在香港推出了一種房子，15平米，有人嘲笑他那還不如監(jiān)牢大，監(jiān)牢都要17平方米。他們?yōu)槭裁磿瞥鲞@樣的房子？他針對的是有購買的需求，可能城市化進程中，就會有這種多元化的需求。而我們現(xiàn)在都集中在某一種地產(chǎn)商，從結(jié)構(gòu)上來講不符合城市化的規(guī)律，這也是這次調(diào)整過程當中暴露出來的問題。
　　前一階段因為魚龍混雜，因為過熱，很多問題被掩蓋了，現(xiàn)在水落石出之后，很多問題就體現(xiàn)出來了，需要我們及時總結(jié)、討論，使我們今后的房地產(chǎn)長遠來講有好的發(fā)展。

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