上市七年之后，遠洋地產終于在資本市場拋出了*9筆美元債融資。成功發(fā)行雙年期共計12億美元的高級票據，本次發(fā)行是整個房地產行業(yè)歷史上*5規(guī)模的美元債首次發(fā)行，獲得的認購訂單也是2014年迄今為止中國地產行業(yè)美元債發(fā)行的*5規(guī)模。不僅如此，惠譽、穆迪、標普三大國際權威評級機構一致給出了投資級的評級結果。
　　對于近年來養(yǎng)精蓄銳中的遠洋地產來說，這可能是一個微妙的時刻。
　　股權結構的最終落定、商業(yè)地產初顯成效、區(qū)域布局趨于穩(wěn)定，就連土地市場上也一掃陰霾，連擲54億斬獲北京三幅地塊，補倉土地逾60萬平方米，在拿地上恪守標準趨于穩(wěn)健。要知道，深受地王之困的遠洋地產2012年與2013年在全國的拿地金額加起來不過50億元。遠洋內部人士稱，今年公司還將在其他城市出手拿地，整體預算約為150億元。
　　該如何判定這150億元的分量？
　　2009年前后瘋狂搶收地王、攻城略地的是遠洋，2013年幾乎在土地市場銷聲匿跡的也是遠洋。150億元是這家房企2010年高峰時期拿地金額的1/2，同時也是過去三年拿地的總和（如圖）。站在后者的角度上講，150億元足以宣告遠洋在土地市場的回歸。
　　至于為何上市長達七年后才選擇做評級和首次發(fā)行美元債，遠洋相關人士稱，這是因為在經歷了戰(zhàn)略規(guī)劃和股權架構調整等動作之后，公司已經進入了相對成熟的發(fā)展階段，“現在來說，才能向評級機構講述一個更完整、更穩(wěn)定的企業(yè)故事”。
　　事實上，在這個時間節(jié)點上有如此大筆融資進賬，對于遠洋來說意義不僅在金錢。“現在可以用一個更加積極的眼光來看待遠洋，做出這些動作，說明它已經度過了之前的盤整期。”輝立證券地產分析師陳耕說。
　　遠洋地產在2011年下半年樓市的急劇休克中頗為醒目。“股權結構模糊不清，幾輪樓市調整的節(jié)奏踩的不太準。公司要消化它還需要一些時間。”陳耕說。很長一段時間，包括陳耕在內的地產分析師都替遠洋捏著一把冷汗。
　　面對市場的變化與銷售的壓力，遠洋地產總裁李明的決定是削減北京等熱門區(qū)域的土地規(guī)模。2010年拿下大望京地王后，遠洋三年未在大本營北京拿地。根據遠洋地產年報，2013年遠洋在北京的土地儲備為184.8萬平方米，面積比例僅占遠洋土地總儲備的9%。
　　即便在市場熱火朝天的2013年，遠洋也強忍住了拿地的那只手。李明曾表示：“北京市場動輒1.7、1.8萬的地價，還要配建保障性住房，還要被限價。我覺得這個交付出來以后，可能會背上一個長久的包袱。”2013年全年遠洋在全國僅購入4宗土地，總價款10.79億元，土地支出對銷售額的比重降至3%。然而，正是由于暫緩拿地，遠洋得到了短期的休整。
　　苦練內功的這幾年，遠洋完成了股權結構的落定、業(yè)務結構的調整、內部管控的提升以及融資方案的落實，這些都成為遠洋地產突然發(fā)力背后的注腳。
　　去年四季度，遠洋地產對兩個大股東中國人壽以及南豐集團進行了定向增發(fā)，金額是8億美金。增發(fā)后，中國人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。增發(fā)后，遠洋地產財務情況得到顯著改善，打開了進一步融資的空間。
　　在商業(yè)地產方面，遠洋過去幾年投入大量人力物力，從去年開始，商業(yè)地產逐漸進入收獲階段。截至2013年底，遠洋地產持有經營物業(yè)可經營總面積約85萬平方米，同比增長47%，收入同比升31%，收入超過8億元。公司計劃每年新增商業(yè)項目面積約25-30萬平方米，而這些新增項目的土地都已拿完，建筑款需要占用的自有資金并不會太多。
　　業(yè)內人士分析，根據運作商業(yè)地產的經驗，商業(yè)地產可以反哺住宅產業(yè)。商業(yè)地產經營之后可以進行價值重估，獲得銀行貸款，很多時候從銀行貸回來的款項比項目投入的比例還要大。“評級機構也好，債券投資人也好，都非?？粗爻钟形飿I(yè)的租金回報水平對利息的附加倍數。這也成為此次發(fā)債成功的一大原因。”遠洋內部人士說。
　　遠洋本次融資主要將用來做債務結構調整。據了解，遠洋去年底的內債外債比例大概是8:2，公司希望通過幾年的調整，慢慢將這一比例平衡到6:4，也將力爭將短期負債從目前比重的1/3降到1/4以下。
　　2014年初，遠洋高調“殺回”北京，在1月9日至16日短短8天斥資54億元奪下北京三幅地塊。陳耕認為，遠洋回歸北京，能夠保證旗下幾個項目財務的安全，最起碼按計劃可以完成銷售去化。在冷峻的市場環(huán)境下，回歸一線是一個穩(wěn)妥的方式。
　　在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，遠洋是一家非常有特色的房企，在非住宅業(yè)務領域的開發(fā)和運營模式已經得到市場認可。“現在，遠洋地產的大股東既然是中國人壽，就應該和中國人壽好好研討一套中國未來的房地產金融模式，這才是重要課題。如果在這個方面有突破的話，遠洋地產應該可以再上一個臺階。”丁祖昱說。
　　而大股東的支持也能從這次融資中顯現出來，此次中國人壽通過其子公司認購了3億美金10年期債券，占到了總融資額的25%。

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