近日和友人度假，攸克君總被問起“240天購房時機論”（《瞧準(zhǔn)購房窗口期：未來240天，房價調(diào)整的6個階段》）的內(nèi)容，友人提問的形式多種多樣，但歸根結(jié)底其實問題只有一個——240天是一個寬泛的時間區(qū)間，但適合買房的那個具體時間在哪？
　　攸克君十分理解諸位的想法，但是，說出一個絕提時點，其實和算命沒什么兩樣。所以，在這個問題上，攸克君向來堅持“方法論”的原則，即通過一個方法，判斷一個結(jié)論。說到方法論，今天我們就來說說“地王”吧——是的，攸克君謹(jǐn)慎地認(rèn)為，通過地王項目的各種行為，可以大體歸結(jié)出一個相對合理的入市時點。
　　先來看看地王項目的現(xiàn)狀。在這方面，北京無疑最為典型——全國矚目且具有極高行業(yè)關(guān)注度的地王，實際上只有兩個，一個是萬柳地王，一個是農(nóng)展館地王。雖然她們前后有一段時間差距，但現(xiàn)在確實共同的狀態(tài)，等——盡管市場上多次傳言兩者相對具體的開盤時點，不過，前者至今未開盤銷售，后者則已經(jīng)明確推遲了開盤日期。
　　地王們在等什么？她們在等什么，才疏學(xué)淺的攸克君恰恰謹(jǐn)慎的認(rèn)為是一個隱性的市場走勢和動向的標(biāo)桿，這是被歷史經(jīng)驗所證明過的。總結(jié)歸納，大致可以分為如下幾方面：
　　*9、地王們在等一個“相對的市場底部”。這就是說，在當(dāng)前情況下，地王項目不開賣，市場的底部就還沒有到來。反之，如果地王項目開賣，那么市場可能真的已經(jīng)接近底部了。
　　以北京為例，地王項目由于其身份的特殊性，對于預(yù)期十分敏感。對于地王項目而言，寧可從一個低價開始開盤銷售，逐漸走高，最終登頂，也不愿意以高價開盤，其間出現(xiàn)波動，價格下調(diào)，然后再努力沖高，尤其在當(dāng)前的市場情況下，地王項目一旦波動，再想沖高幾乎就沒有可能。
　　所以，開發(fā)商說什么不值得相信，但開發(fā)商做什么還是有極大的參考價值的。相比普通項目，地王項目的蓄客周期往往更長，通過蓄客，開發(fā)商掌握的客戶預(yù)期、購買力變化等方面的信息，還是相對準(zhǔn)確的?；谶@些做出的行動決定，自然具有極大的參考價值。
　　第二、地王們在等“相對的二手房交易活躍期”。也就是說，地王項目如果不開盤，那么說明二手房市場的流動性，還沒有達到“理想釋放”的情況，市場還會繼續(xù)冷清一段時間。反之，市場的繁榮即將到來。
　　如今的土地價格決定了地王項目絕對不是剛需，其客戶基本是瞄準(zhǔn)三次改善、四次改善以及投資和資產(chǎn)保值類的客戶。這些客戶都不是*9次買房，三改、四改都需要賣掉舊房子，來買新房子；投資型和資產(chǎn)保值性的客戶，也重視自身資產(chǎn)配置的情況，所以，也存在賣舊買新的情況。
　　所以，這些客戶能夠在多久的時間內(nèi)，以什么樣的價格賣掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費能力買下地王項目的重要因素。由于當(dāng)下特大型城市限購政策、禁貸政策基本沒有松動，要獲取購買資格，支付購房款，賣掉已有的一套或者幾套住房，是一個重要選項。如果他們賣得快一點，價格高一點，那么地王項目的消費能力，就要強一點。
　　以北京為例，北京二手住房7月成交量盡管環(huán)比上漲超過16%，創(chuàng)4個月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢是否持續(xù)，地王項目才能決定其是否有具體的“行動”。
　　第三，地王們在等“相對更高的融資成本”。融資成本不是越低越好么？這一點可能比較費解，且聽攸克君詳細(xì)言說。
　　千萬不要認(rèn)為地王的等待就是被套牢。在等待開盤的時間里，利用其高企的土地成交價格，地王們往往可以獲得一個較高的估值，然后以此為抵押物，獲取銀行信貸，后來，銀行信貸閘門收緊，就開始轉(zhuǎn)向抵押給信托等影子銀行。
　　無論是銀行信貸還是信托公司，抵押物的評估，都有折價。在這一輪市場行情下，一般是抵押物的5折左右放款或者融資。打個比方說，開發(fā)商花了100億買下的土地，融資方評估價格就是50億元，進而提供這部分融資。
　　這個抵押物的折扣，實際上就是資金面的價格指標(biāo)。地王項目向來受到貨幣流動性的重要影響。如果這個折讓的比例提高，比如變成了6折、7折，這表明資金面的流動性開始變得充裕，而這也往往意味著地王項目的目標(biāo)客戶們的資金也開始變得充裕。這個時候，開發(fā)商更愿意直接賣房給客戶，而不是選擇手續(xù)費更高、成本更高的信托融資。
　　當(dāng)前，融資抵押折讓的比例仍然穩(wěn)定在5~6折，所以，可以預(yù)見短期內(nèi)資金市場中的流動性，還沒有放水的可能，而這或許可以解釋地王項目仍在等待的原因。
　　還是那句話，開發(fā)商說的話可以不信，但開發(fā)商的行為絕對具有參考價值。地王項目的命運或許與大部分購房者沒有直接關(guān)系，但卻是一個切實的隱性信號，如果哪天你看到了地王項目開始行動了，想買房的你，也就該有所考慮了。

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