2014年年初的地王就像煙霧彈，使各方對(duì)迅速變冷的土地市場(chǎng)感到突然和不知所措。半年之前，土地市場(chǎng)還延續(xù)去年火熱的成交態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻出。
　　這是因?yàn)椋衲暌患径群芏喾科笠环矫嫦鄬?duì)資金雄厚，另一方面他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期還相對(duì)樂(lè)觀，所以往往有搶地的沖動(dòng)。但隨著整體市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望，土地市場(chǎng)也逐漸降溫。
　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示：
　　· 其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積29598萬(wàn)平方米，同比下降26%，其中住宅用地成交建筑面積22805萬(wàn)平方米，同比下降22%。
　　· 3月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比回落33.5%，同比大幅下降37%。
　　· 一季度經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積19215萬(wàn)平方米，同比減少13.8%。
　　· 步入二季度，土地市場(chǎng)表現(xiàn)愈發(fā)低迷，政府推地量也進(jìn)一步減少。
　　· 5月份經(jīng)營(yíng)性用地成交建面3704萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)月度最低值。
　　· 截至6月22日，6月份100個(gè)城市土地成交建筑面積僅2580萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全月成交會(huì)再創(chuàng)新低，土地市場(chǎng)降溫已成事實(shí)。
　　· 二季度經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積10383萬(wàn)平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度明顯擴(kuò)大。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年房企拿地?zé)崆橹饾u褪色，整體上表現(xiàn)萎靡。企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，拿地方略呈現(xiàn)出差異化走勢(shì)。
　　整體來(lái)看，規(guī)模性房企或有融資渠道的房企在拿地上相對(duì)激進(jìn)，而中小房企則處于“冬眠”狀態(tài)。
　　西南證券南川營(yíng)業(yè)部總助廖茂分析認(rèn)為，之所以上半年大房企表現(xiàn)突出，中小房企低迷，原因主要在于中小房企多數(shù)很“缺錢”。“銀行、信托等機(jī)構(gòu)都只做百?gòu)?qiáng)房企，導(dǎo)致中小房企開(kāi)始尋求綜合月息3%左右的小貸。”
　　廖茂表示，如果中小房企長(zhǎng)期依靠小貸存活，長(zhǎng)期下去就會(huì)被“拖死”，“3%的小貸，意味著借一億，一個(gè)月就是三百萬(wàn)的利息。如果政策面持續(xù)趨緊，房貸速度放開(kāi)很慢，那這些中小房企的現(xiàn)金流就會(huì)出問(wèn)題。”
　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，奪得TOP20地王地塊的企業(yè)主要分四類：
　　一是國(guó)企（央企），此類企業(yè)資金充裕，具備拿高總價(jià)地塊的實(shí)力，如方興、中海、中冶、首農(nóng)等。此外，地方城投類國(guó)企拿地也比較積極，如杭州金融城、廣州城實(shí)、佳質(zhì)資產(chǎn)管理（陸家嘴）。
　　二是激流勇進(jìn)的閩系房企，這類企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱，如泰禾、融信等。
　　三是金融險(xiǎn)資企業(yè)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，資金與專業(yè)結(jié)合，如兆華斯坦與前海國(guó)際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作，也有部分金融企業(yè)單獨(dú)拿地，如金利通投資。
　　四是20強(qiáng)企業(yè)，如恒大、龍湖、遠(yuǎn)洋、融綠等，這些企業(yè)資金充裕，從優(yōu)化區(qū)域布局和銷售結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，在一二線城市積極增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
　　上海易居研究院統(tǒng)計(jì)的拿地面積、拿地金額前五房企數(shù)據(jù)顯示，央企國(guó)企表現(xiàn)兇猛，其中綠地集團(tuán)表現(xiàn)尤為突出，在今年上半年拿地建筑面積達(dá)到881萬(wàn)平方米，動(dòng)用拿地資金197億元。其他進(jìn)入拿地總金額前五的企業(yè)依次分別是，方興地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、恒大地產(chǎn)、中國(guó)海外。
　　這些企業(yè)淡市逆襲的原因無(wú)非是比較好的營(yíng)銷策略、資金充裕拿地有成本優(yōu)勢(shì)。
　　從各個(gè)城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)看，盲目追漲的情緒明顯削弱，很多土地是以低價(jià)成交，過(guò)去高溢價(jià)帶來(lái)的高成本模式，在今年可能有所改變。
　　以綠地而言，在力爭(zhēng)上市前夕，其戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢(shì)比較明顯。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良親自逛上海房展會(huì)后，或許認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有預(yù)計(jì)的冷。所以在拿地上，雖然有所節(jié)制，但并未改變其戰(zhàn)略擴(kuò)張的方向。
　　城市組合套餐聯(lián)動(dòng)
　　在拿地的區(qū)域組合上，房企更注重不同梯級(jí)城市的平衡。盡管一線城市屬于兵家必爭(zhēng)之地，但價(jià)格高企的“面粉”，已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商狐疑如何才能賣出更貴的“面包”。
　　克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，從各級(jí)城市成交價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，今年上半年城市分化愈發(fā)顯著。一線城市的土地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)地價(jià)高企，平均樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)元，北京和深圳地區(qū)樓面地價(jià)分別高達(dá)11973元和13842元/平方米。
　　黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮透露，目前不少在北京的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在觀望，并且有房企表示9月前不參與拿地。
　　而二三四線城市的平均樓面地價(jià)雖然也有不同程度的增長(zhǎng)，但是增幅明顯不及一線城市。
　　以綠地為例，盡管在北京、上海等一線城市繼續(xù)拿地，但拿地?cái)?shù)量上占比較小。反倒是在南京、寧波、杭州等二線城市較為頻繁，甚至在三線城市呼和浩特有大手筆拿地入賬。
　　對(duì)于綠地拿地策略，有分析認(rèn)為，與綠地借殼金豐投資上市有一定關(guān)聯(lián)，在市場(chǎng)陷入相對(duì)低迷之時(shí)，正是低價(jià)入手的好時(shí)機(jī)。
　　同時(shí)此類大房企拿地，出發(fā)點(diǎn)很明確，基本上都是想做城市的地標(biāo)。如綠地到蘭州新區(qū)拿地，意圖很明確，就是希望占據(jù)一個(gè)較好的地段。可以預(yù)計(jì)此類地塊開(kāi)發(fā)后，能夠獲得當(dāng)?shù)卣^好的政策支持。
　　克而瑞研究中心認(rèn)為，今年下半年，由于目前樓市處于調(diào)整期，且國(guó)家傾向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，整體市場(chǎng)觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動(dòng)銷售回暖，房企拿地積極性回升，但拿地勢(shì)必依然謹(jǐn)慎，高溢價(jià)地塊難現(xiàn)，整體溢價(jià)率將走低。同時(shí)，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場(chǎng)難復(fù)2013年的榮光。

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