郁亮在中期在業(yè)績會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代，市場調(diào)控與行政調(diào)控應(yīng)各司其職，目前取消限購等政策寬松信號僅是對原有政策的修正，市場不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)亦不可能通過政策來回暖。下半年不會(huì)也不應(yīng)該出現(xiàn)量價(jià)齊升局面。
　　針對近期多城松綁限購，郁亮這樣說道：“我們當(dāng)然希望用市場化手段能解決的問題*4不要用行政手段解決。限購會(huì)誤傷正常需求，限購要解決的問題是不是用別的方法可以解決？這些都是很值得政策制定者思考的問題。相信市場調(diào)整會(huì)有市場的辦法。”
　　下半年堅(jiān)持積極銷售合理定價(jià) 海外融資比例力爭提至20%
　　中期數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年萬科營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)同比略微下降，其中營業(yè)收入是萬科自2010年以來的首次下降。但截止期末，萬科已售未結(jié)金額達(dá)2028億元，較年初增長24.9%，將在未來體現(xiàn)為營業(yè)收入。在上半年慘淡的大市場環(huán)境下，萬科的業(yè)績顯得分外搶眼。
　　對此，郁亮表示：“萬科每次在市場不好的時(shí)候反而表現(xiàn)得更好，很重要的一點(diǎn)是我們堅(jiān)持主流定位和積極銷售，這使公司在波動(dòng)的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)。”譚華杰在業(yè)績會(huì)上表示，下半年萬科堅(jiān)持積極銷售策略。事實(shí)上，今年上半年萬科是所有房企當(dāng)中較早降價(jià)走量的企業(yè)，那是否意味著今年下半年萬科還是在降價(jià)去庫存策略上會(huì)采取比較積極的態(tài)度。對此，郁亮回應(yīng)稱，積極銷售不是只是降價(jià)這一招，合理定價(jià)策略當(dāng)然很重要，但還包括包括積極挖掘客戶來源。
　　6月25日，萬科H股在香港聯(lián)交所成功上市交易，股票代碼“2202”，股票簡稱“萬科企業(yè)”，B轉(zhuǎn)H方案取得圓滿成功。其后的股價(jià)走勢，充分體現(xiàn)了國際資本市場對萬科的認(rèn)可。截至8月15日，萬科H股收盤價(jià)為16.16港幣，較B股最后交易日收盤價(jià)12.41港幣上漲約30.2%。H股較A股溢價(jià)約36%。
　　在郁亮看來，B股轉(zhuǎn)H股的成功是天時(shí)地利人和的結(jié)果。“盡管再次啟動(dòng)時(shí)，市場窗口并不存在，但我們經(jīng)過種種努力，達(dá)到了預(yù)想中的理想，不能說超出預(yù)期，但我們對此很滿意。并且，H股讓外界重新認(rèn)識了萬科A股。”同時(shí)他還透露，萬科上半年海外融資占整體資金來源的比重為17%，萬科將致力于加大海外融資力度，爭取今年將這一比例提高到20%。
　　事業(yè)合伙人無具體安排及時(shí)間表 將持續(xù)擇機(jī)增持
　　而在談及萬科對于事業(yè)合伙人未來的大體安排及合伙人會(huì)花多少錢買股份時(shí)，郁亮坦言萬科對于事業(yè)合伙人購買公司股票的時(shí)間與數(shù)量不做具體安排表，最重要的是由事業(yè)合伙人能為公司創(chuàng)造多大價(jià)值所決定，另外則由市場行情決定。盡管不會(huì)給自己定目標(biāo)，但會(huì)及時(shí)對外界通報(bào)，不過就目前而言，他認(rèn)為合伙人僅持有2.06%還是低了，未來還將持續(xù)擇機(jī)增持萬科股票。
　　值得注意的是，報(bào)告還顯示上半年萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式對萬科的財(cái)務(wù)影響開始體現(xiàn)。郁亮介紹說：“這種投資性收益并不是一般意義上的買賣股票收益，并非短期收益，屬于經(jīng)常性收益。而在這種模式下，未來我們還會(huì)不斷提高比例，不斷走向成熟，投資收益也會(huì)越來越多。”
　　不過，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在大的變局面前，發(fā)展商不能只為提高售價(jià)和毛利水平，不能依靠舊的盈利模式，“不要一味往提高售價(jià)和毛利水平方向去發(fā)展，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)像制造業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)營管理，我們能學(xué)習(xí)的空間極大。”郁亮希望與同行一起共同探討，聯(lián)手做改變，適應(yīng)白銀時(shí)代。
　　未來大力推廣全民經(jīng)紀(jì)人策略 建立獨(dú)立平臺(tái)
　　去年以來萬科就曾多次前往小米、騰訊等企業(yè)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，今日，郁亮稱其上上周剛?cè)トA為交流學(xué)習(xí)完畢。他認(rèn)為通過學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維更加認(rèn)識到互聯(lián)網(wǎng)思維的重要性和長期性。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代要牢牢抓住自己的客戶，堅(jiān)持體驗(yàn)互聯(lián)網(wǎng)營銷。
　　此外，他還透露，全民經(jīng)紀(jì)人的營銷方式會(huì)在萬科全面推廣，在以買方市場為主導(dǎo)的時(shí)代，要爭取更多的客戶資源，建立自己的全民經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，但也不排除其他合作方式，仍會(huì)和電商保持友好合作。“之所以要建立自己的獨(dú)立平臺(tái)，僅僅是不想把自己的命運(yùn)交給別人，被別人掐著脖子走。”
　　樓市不能指望通過政策回暖 短期內(nèi)無法量價(jià)齊升
　　進(jìn)入下半年以來，市場回暖跡象初現(xiàn)，而在政策方面，除北上廣深外，大部分二、三線城市都取消了限購政策。對此，郁亮表示：“限購多多少少會(huì)誤傷一些合理需求。是否還有其他手段取代，需要各地?fù)?dān)責(zé)的部門去思考和落實(shí)，相信市場調(diào)整會(huì)有市場的辦法。”在他看來，近段時(shí)間的寬松是對過去宏觀調(diào)控政策的修正。政策目標(biāo)的出發(fā)點(diǎn)是解決住房問題，每一屆政府所用的手段不同，過去行政調(diào)控的效果不太好，現(xiàn)在各地取消限購，是在政府開始建立市場化的房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的環(huán)境下進(jìn)行的。
　　值得注意的是，向來不愿對房地產(chǎn)政策作預(yù)期和評論的郁亮還指出，過去房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，經(jīng)常是被用來服務(wù)一些短期目標(biāo)，從而使得行業(yè)調(diào)整不完整、不徹底。市場的調(diào)整是有一個(gè)完整周期的，如果調(diào)整不到位會(huì)帶來更加混亂的局面。因此，希望政策能夠保持穩(wěn)定，尤其是對剛性住房需求的按揭貸款，無論銀根寬松或收緊，都希望政策能夠堅(jiān)持長期的支持，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。
　　不過，盡管政策層面現(xiàn)寬松跡象，但在郁亮看來并不能指望通過政策回暖。“目前市場問題是過去長期積累的庫存問題，去庫存需要一定的時(shí)間，因此我認(rèn)為政策回暖不會(huì)造成強(qiáng)力的反彈，下半年不會(huì)也不應(yīng)該初現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。”
　　附：發(fā)布會(huì)提問環(huán)節(jié)實(shí)錄
　　1、記者：事業(yè)合伙人會(huì)花多少錢買股份？有無時(shí)間表？
　　郁亮：沒有目標(biāo)，沒有時(shí)間表，我們會(huì)及時(shí)通報(bào)，現(xiàn)在2%的數(shù)據(jù)還是低了點(diǎn)，我們會(huì)繼續(xù)努力，讓比重繼續(xù)提高。有錢的時(shí)候，市場低迷會(huì)買多一點(diǎn)，市場好的時(shí)候就不會(huì)那么激進(jìn)。
　　2、記者：萬科的資金來源比例構(gòu)成是怎樣？
　　郁亮：萬科的融資渠道最主要賣房子，回款是最重要的。海外融資占17%，包括境外人民幣，未來會(huì)努力提高這部分占比，也將繼續(xù)尋找新的融資渠道，減少對銀行信托的依賴。信貸政策放松，萬科上半年買地少，開發(fā)貸需求不大，但萬科買家需要，所以希望按揭需求得到滿足。
　　3、記者：今年6、7月份，市場發(fā)出了救市的信號，政策有所放松，對市場來說，這是合適的嗎？現(xiàn)在的貨幣政策也有所放松，麻煩分析下市場的預(yù)期。
　　郁亮：政策寬松信號不過是對過去政策的修正，不會(huì)造成強(qiáng)烈反彈，剛需房按揭經(jīng)常調(diào)整是不利的，應(yīng)該保持政策的長期穩(wěn)定，建立穩(wěn)定的長效機(jī)制。二套房是否都是不合理呢？事實(shí)上很多二套是正常需求。所以我們希望政策能保持穩(wěn)定。白銀時(shí)代到來，量價(jià)齊升局面不會(huì)再同時(shí)出現(xiàn)，市場調(diào)整留給市場會(huì)更合適。
　　限購這種行政手段多多少少會(huì)誤傷合理的需求，是否有其他手段取代？這需要很值得各地的當(dāng)權(quán)部門去思考跟落實(shí)，我相信市場會(huì)都能找到答案。
　　4、記者：今年萬科B轉(zhuǎn)H后，H股的成功，對于萬科來說，有沒有計(jì)劃利用這一成功的優(yōu)勢提升融資的競爭力。海外的業(yè)務(wù)有些什么樣的業(yè)績貢獻(xiàn)？
　　郁亮：B轉(zhuǎn)H的表現(xiàn)沒有超出預(yù)期，我們做過最壞準(zhǔn)備，首先自己買，然后鼓勵(lì)1300個(gè)股東買，結(jié)果就是預(yù)想中的理想。我們目前沒有H股融資計(jì)劃，但對我們境外資金融資有好處，我們會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大這種影響，期望境外融資的占比能從17%提高到20%以上。
　　我們今年在新加坡的項(xiàng)目開盤了，但是結(jié)果不太好，因?yàn)榕錾狭诵录悠滦抡?，今年我們在香港還全資買了一塊地，在荃灣。一畝半一個(gè)億，真的很貴。但是海外項(xiàng)目對我們有好處，國際化讓我們有了不少的甜頭，能夠帶來合作伙伴，我們可以整合資源，為我所用。
　　5、記者：萬科一直有提出學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)的思維，那么在互聯(lián)網(wǎng)方面學(xué)到了什么經(jīng)驗(yàn)，或有什么收獲？
　　郁亮：互聯(lián)網(wǎng)改變我們的方方面面，面對日新月異的可及發(fā)展，我們確實(shí)要去深入了解互聯(lián)網(wǎng)，學(xué)習(xí)它。但是，我們也要去考慮我們靠什么生存下去，照顧好客戶是我們最深刻的體會(huì)，任何時(shí)候不能取代把客戶照顧好這件事情，體驗(yàn)是互聯(lián)網(wǎng)取代不了的。
　　6、記者：萬科在西安推出萬科通，類似于全民經(jīng)紀(jì)人的營銷策略，對全民經(jīng)紀(jì)人是怎么看的？
　　郁亮：萬科接下來會(huì)全力推廣全民經(jīng)紀(jì)人概念，我們應(yīng)該有自己的系統(tǒng)跟平臺(tái)，當(dāng)然跟別的電商我們會(huì)合作，但是我們不想把自己的命運(yùn)完全交在別人手上。
　　7、記者：萬科是今年最早降價(jià)走量的企業(yè)，而下半年將繼續(xù)堅(jiān)持積極銷售的策略，是否還會(huì)繼續(xù)降價(jià)去庫存？
　　郁亮：積極銷售僅靠降價(jià)那就完了。它包括合理定價(jià)跟積極拓客，廣州一直以來是走量的發(fā)源地，萬科也是如此。作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，我們要永遠(yuǎn)維護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，所以我不會(huì)講冰山時(shí)代，而是白銀時(shí)代，提醒大家還是有機(jī)會(huì)可以去挖掘。
　　8、記者：萬科今年在廣州推出萬科云和萬科派兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來商業(yè)布局是怎樣呢？
　　郁亮：萬科的商業(yè)項(xiàng)目比例20%-25%，下半年還會(huì)有商業(yè)項(xiàng)目推出。有人說萬科沒有商業(yè)基因，這完全是錯(cuò)誤的，20年前萬科做的全部是商業(yè)。萬科正在吸納人才，向同盟學(xué)習(xí)，未來商業(yè)會(huì)成為跟住宅一樣的重點(diǎn)業(yè)務(wù)
　　9、記者：萬科在經(jīng)營規(guī)模上是數(shù)一數(shù)二，但是在盈利上還沒達(dá)到頂尖的水平，未來除了推出“輕資產(chǎn)，重經(jīng)營”這一模式之外，在提高盈利方面還有什么嘗試？
　　郁亮：關(guān)于萬科輕資產(chǎn)重經(jīng)營，要適應(yīng)白銀時(shí)代的要求，提高售價(jià)跟毛利水平都是不合適的，我們要像制造業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)營管理，我們空間極大，在大的變局前，我們不能依靠舊的贏利模式。
　　我們希望跟所有合作伙伴共同面對白銀時(shí)代，發(fā)揮各自作用，不改變是不行的。聯(lián)手做改變是*4的方式。再談推廣全民營銷，萬科不想在拓客上被第三方掐著自己的脖子。但是自己是做不完的，還是會(huì)合作。

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信，關(guān)注*7財(cái)經(jīng)資訊