地產(chǎn)基金（由于國內(nèi)尚未推出REITS，這里說的概念均特指私募地產(chǎn)基金）在當(dāng)前已非新鮮詞匯，整個地產(chǎn)行業(yè)涌動著地產(chǎn)基金熱潮，或者已經(jīng)發(fā)起地產(chǎn)基金，或者正在醞釀中，尤其行業(yè)前列的公司做地產(chǎn)基金已是必須的選擇。
　　對于中小開發(fā)商，正常的地產(chǎn)融資渠道幾乎已經(jīng)關(guān)閉，唯有私募基金看似一線希望，毋庸置疑這是地產(chǎn)基金熱的重要前提。
　　歷史告訴我們，逼上梁山的并非都是好漢，被迫擠入地產(chǎn)基金這個行當(dāng)?shù)囊膊⒎嵌际敲靼兹?，比如說，恐怕并沒有多少人真正明白地產(chǎn)基金要做的是什么。
　　地產(chǎn)基金做的事情一般情況是這樣：特定范圍的投資人經(jīng)由某種信用機(jī)制，將資金委托專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)，投向特定類型的地產(chǎn)項(xiàng)目，在約定的期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資收益，完成資金從項(xiàng)目的退出后按照約定的分配機(jī)制向投資人進(jìn)行分配。
　　既然稱作基金，實(shí)質(zhì)就是一項(xiàng)金融活動，關(guān)注的就是現(xiàn)金流的流向、安全性與使用效率。地產(chǎn)基金的特殊性就是與地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作結(jié)合，可以通過項(xiàng)目權(quán)益的出售來實(shí)現(xiàn)退出，比傳統(tǒng)PE多了一重確定性，卻也因?yàn)樾枰槿氲禺a(chǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)而多了一層地產(chǎn)專業(yè)的特殊能力要求。
　　地產(chǎn)運(yùn)作是一項(xiàng)極其復(fù)雜的活動，如同房價從來沒有人能預(yù)測準(zhǔn)確一樣，同樣一個項(xiàng)目通過不同操作團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，或者在不同的時點(diǎn)進(jìn)行運(yùn)作，導(dǎo)致的結(jié)果都會是巨大的差異，更何況地產(chǎn)是一個比任何行業(yè)都容易受到政策干預(yù)的行業(yè)，這就意味著一個地產(chǎn)項(xiàng)目是不可能有一個精確的投資模型來告訴投資人必然的結(jié)果，加之地產(chǎn)行業(yè)總被刻意妖魔化，其誠信度在大眾心中是要打個折扣，這就決定了地產(chǎn)基金信用基礎(chǔ)的構(gòu)建極為艱難。
　　目前大多數(shù)的地產(chǎn)基金尚處于草創(chuàng)階段，多未形成很好的經(jīng)營業(yè)績，這就決定大多數(shù)的地產(chǎn)基金還無法直接面向非專業(yè)的普通投資人，現(xiàn)實(shí)的LP構(gòu)成往往要么是對地產(chǎn)非常熟悉的私營業(yè)主，要么是專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，如私人銀行、信托、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)等。
　　這些LP在選擇GP的時候也非常挑剔，要么是有多年合作基礎(chǔ)的操盤團(tuán)隊(duì)，要么是具有很好股東背景且具備規(guī)范運(yùn)作的機(jī)制的品牌地產(chǎn)商。
　　基于以上原因，目前做地產(chǎn)基金的主要有兩類人，一類是金融機(jī)構(gòu)做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，一類則是地產(chǎn)行業(yè)做投融資的。
　　前者的強(qiáng)項(xiàng)在于善于把握投資人需求，有較好的渠道募集資金；后者的強(qiáng)項(xiàng)則在于對于地產(chǎn)項(xiàng)目有深刻的了解，更清楚風(fēng)險(xiǎn)所在，也更清楚可能產(chǎn)生何種收益。
　　反過來則是各自的弱項(xiàng)，這一度是雙方爭論不休的論題。事實(shí)證明地產(chǎn)基金之所以能夠取得較高的投資回報(bào)在于其有能力把握較高的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，需要同時把握金融風(fēng)險(xiǎn)和地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，理想的地產(chǎn)基金管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成應(yīng)該有來自這兩個層面的骨干，另外需配以法律為主的風(fēng)險(xiǎn)控制人員。
　　我想2010年之所以被大家稱作“地產(chǎn)基金元年”并不是因?yàn)槭窃谶@一年中國的地產(chǎn)基金才誕生，而是在一年地產(chǎn)公司才真正開始重視地產(chǎn)基金，并開始有大量的地產(chǎn)公司真正開始介入地產(chǎn)基金。
　　地產(chǎn)公司做地產(chǎn)基金有其天然的優(yōu)勢，就是他們有豐富的項(xiàng)目資源而且有很好的歷史業(yè)績可以作為高投資收益率有力佐證，甚至有人認(rèn)為實(shí)際上上市的地產(chǎn)公司就可以理解為一種地產(chǎn)基金，最典型如萬科這種管理層控制的公司，不就是在做用專業(yè)的能力為投資人（只不過是股民）實(shí)現(xiàn)投資增值么？
　　然而地產(chǎn)公司做地產(chǎn)基金，再投入到自己控制的項(xiàng)目上，又天然產(chǎn)生一種委托代理關(guān)系的悖論，就是你既是資金需求方，又是資金管理人，你既要對自己的股東負(fù)責(zé)，又要對投資人負(fù)責(zé)，那么你到底有多少動力去實(shí)現(xiàn)投資人的利益*5化？會不會侵犯到股東的利益？
　　實(shí)際上大多數(shù)地產(chǎn)公司做地產(chǎn)基金總逃不開做融資的思路，往往都是在傳統(tǒng)融資路徑受阻的情況下才會考慮采用基金的方式，無論是自己去募，還是引進(jìn)其他地產(chǎn)基金，總會把這筆資金當(dāng)作燙手的熱錢，想盡辦法控制使用周期，想盡辦法控制使用成本，最終往往就變成了借債，這也是目前絕大多數(shù)的地產(chǎn)基金都容易做成債甚至高利貸的根本原因。
　　我以為做成這樣的地產(chǎn)基金其命運(yùn)是可悲的，可以想象一旦地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境放松，這樣的地產(chǎn)基金就不得不與信托甚至銀行貸款去競爭，其結(jié)果可想而知。
　　那么地產(chǎn)基金應(yīng)該怎么做才會有生命力？
　　答案當(dāng)然是做真正的股權(quán)投資基金！實(shí)際上很多人看到了地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控下面臨的困境，卻沒有發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入到又一輪專業(yè)分化階段。
　　首先，行業(yè)整合是毋庸置疑的趨勢，強(qiáng)者兼并弱者的行動已在加速。
　　其次，新的競爭模式已經(jīng)出現(xiàn)，那就是出現(xiàn)了以專業(yè)管理能力輸出實(shí)現(xiàn)品牌占有率的代建模式。
　　最后，行業(yè)的盈利模式正在發(fā)生改變，正在由單純的高杠桿的住宅開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)向多環(huán)節(jié)分利模式，其中最重要的利益轉(zhuǎn)移就發(fā)生在由銷售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入融資環(huán)節(jié)，資本運(yùn)作已經(jīng)成為行業(yè)競爭最主要的手段。
　　行業(yè)中已有先知看到這樣的趨勢，那就是中國的地產(chǎn)行業(yè)未來將出現(xiàn)一批專門做投資的投資商，而這樣投資就是以地產(chǎn)基金為重要表現(xiàn)的地產(chǎn)金融投資。
　　有人愿意把這種模式叫做“鐵獅門模式”，不管叫什么吧，實(shí)際上他們是發(fā)現(xiàn)了地產(chǎn)基金如果換個角度當(dāng)作一種產(chǎn)生利潤的業(yè)務(wù)模式來看，真的是一項(xiàng)利潤豐厚的投資，而同時以“四兩撥千斤”的絕妙手法實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)模式難以想象的規(guī)模擴(kuò)張，這豈是傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資可以達(dá)到的境界！
　　做真正的股權(quán)投資基金看上去是將一些短期利益與人分享，但你有沒有想過恰恰是因?yàn)槔昧送顿Y人的資金實(shí)現(xiàn)了將蛋糕做大的目的，你自己手里的那塊蛋糕并沒有因?yàn)榕c人分享而變小，而恰恰是變的更大！
　　如何做到這點(diǎn)？那就是一定要做成獨(dú)立的地產(chǎn)基金，將基金業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)完全隔斷。
　　這種隔斷就是要從盈利模式上做徹底的切分，拋開資本性收入，一個是基于資產(chǎn)管理，通過投資增值取得管理費(fèi)及相應(yīng)超額收益收入為主要盈利模式，一個是基于項(xiàng)目管理，通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程成本管理、營銷策劃產(chǎn)生管理費(fèi)及附加值回報(bào)為主要盈利模式。這樣就可以形成相互獨(dú)立的操作板塊，讓專業(yè)的人在其專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮作用獲得激勵，這兩者之間再通過契約進(jìn)行市場化的合作就不會有問題，既可以向各自的投資人做清楚的交待，也可以提高各自市場競爭能力，更有利于一個公司市場地位的樹立。操作得當(dāng)，一個中小規(guī)模的地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)趕超就并非沒有可能。這恐怕是做地產(chǎn)基金的更有意義的地方！

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