又一個(gè)超級周末。繼近一個(gè)月前，華潤置地北京大區(qū)三盤開盤日20億元釋放了一個(gè)昂貴的心理信號后，這個(gè)周末，華潤在密云的[*{5}*]項(xiàng)目橡樹灣開盤當(dāng)日，去化九成，銷售8億元。除此之外，還有12個(gè)樓盤在這個(gè)超級周末開盤，其中，龍湖賣了400套，京投銀泰賣了24億元。
　　在一個(gè)城區(qū)人口只有18萬的密云賣出了8億元，并不容易，對于華潤置地而言，在北京市場許久沒有如此暢快淋漓過了。如何做到了這一點(diǎn)？
　　最近，一勺君參加了一個(gè)地產(chǎn)局。話題照樣是離不開當(dāng)下市場和各家戰(zhàn)略。其中，華潤置地副總裁兼北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生拋出了一個(gè)地產(chǎn)界的“麻將理論”，他說那是華潤在北京，同時(shí)也是在全國一盤棋中遵循的戰(zhàn)略打法。一勺君很感興趣，就追問了幾句，總算搞清楚了地產(chǎn)“胡豪七”和“小P胡”的區(qū)別。
　　搓麻黨都知道“胡豪七”和“小P胡”是什么意思，但一勺君還是跟粉絲們交代一下。“胡豪七”是憋足豪華版“小七對”才胡牌，技術(shù)難度高，還要手氣好，但一旦胡了進(jìn)賬可觀。“小P胡”就簡單多了，是能胡就胡，成本低，難度系數(shù)低，追求當(dāng)下，避免點(diǎn)炮。套在地產(chǎn)界，那精雕細(xì)琢的綠城和星河灣是打不折不扣的“胡豪七”的，快跑的萬科和恒大打的是“小P胡”，這樣就好理解多了。
　　一個(gè)月，北京進(jìn)賬這么大，是華潤在天津、鄭州、石家莊、唐山、秦皇島這樣的城市做項(xiàng)目沒法比的，在不同城市到底應(yīng)該怎么打“胡豪七”和“小P胡”？現(xiàn)在，一勺君來復(fù)盤華潤置地的“麻將理論”究竟是怎么落地的。
　　一、北京高價(jià)值區(qū)：堅(jiān)決打“胡豪七”，慢周轉(zhuǎn)，養(yǎng)精蓄銳，力求一炮打響，追長遠(yuǎn)利益
　　上個(gè)月，華潤萬橡府、潤西山、公元九里三個(gè)高端項(xiàng)目同日拿下了20億銷售額，其中的華潤萬橡府就賣了15.9億。這三個(gè)項(xiàng)目分別在北京海淀區(qū)、門頭溝區(qū)和大興區(qū)，都屬于高價(jià)值地段。
　　華潤在北京沉淀多年，像萬橡府從拿地至今，有節(jié)奏推進(jìn)近十年，當(dāng)時(shí)是北京*9塊招拍掛出來的地王項(xiàng)目，如今看，步步化解，升值巨大。華潤在北京城區(qū)的項(xiàng)目大多走這一路線，放長線，釣大魚。
　　蔣智生說，在北京拿地難，但是拿后收益較高，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也大。所以我們在北京走‘胡豪七’路線，抓好牌太難了，抓了好牌就不能隨便打出去。
　　但“胡豪七”是需要資本的。這樣的慢節(jié)奏使得項(xiàng)目資金占壓大，集團(tuán)也輸血不少。2005年，華潤在北京清河花25.65億奪下地塊，母公司華潤集團(tuán)幫付了一半的土地金。他們的意圖明顯，在各家爭搶的土地場拼下戰(zhàn)果，然后打磨多年，養(yǎng)精蓄銳，力求項(xiàng)目推出市場時(shí)一炮打響，收益步步兌現(xiàn)。
　　一勺君曾聽過其他開發(fā)商說，在北京賣房子沒有賠錢的。言下之意你只要在這里拿到地，不管怎么做，都有市場和需求，從這個(gè)層面看你做的都是賺錢生意。但華潤顯然想要的更多，他們在北京投放了許多“*9次”，比如五彩城和橡樹灣，它們在推廣至全國時(shí)*8落地北京，正是瞄準(zhǔn)了“胡豪七”的正面放大效應(yīng)。
　　二、二三線城市：必須“小P胡”，盯住眼前，快跑得勝，搶市場先機(jī)
　　跳出北京，華潤在天津、石家莊、鄭州、秦皇島、唐山這樣的二三線城市就是另一幅面孔。
　　比如秦皇島，華潤2011年11月底拿了一塊地，半年后開盤，18個(gè)月現(xiàn)金流就已回正。又如唐山，他們2010年10月底拿地，到2011年5月開盤，現(xiàn)金回流快，連續(xù)三年每年賣8億。
　　一勺君聽下來，在這些城市就得打‘小P胡’，因?yàn)槭袌鋈萘烤瓦@么大，只能靠快周轉(zhuǎn)，要高效率。
　　這幾年，類似恒大、碧桂園這樣專注在非一線城市的開發(fā)商也不少，由于庫存巨大，這一類房企在這些城市的銷售增速已經(jīng)下滑。“小P胡”理論的一個(gè)基礎(chǔ)判斷是，市場容量小，同行過于擁擠，因此，必須小步快跑，盡可能搶在同行面前，把客戶淘出來，落袋為安。
　　在“小P胡”理論中，安全性是*9位的。它至少有兩個(gè)好處，小額兌現(xiàn)利益，同時(shí)，胡牌的同時(shí)也避免了點(diǎn)炮的命運(yùn)。在打麻將中，最令人沮喪的事情就是，手握好牌，胡牌在即，卻不期然當(dāng)了別人的炮灰。
　　三、北京密云：特殊的“小P胡”，在一線城市按三線城市打法
　　在“麻將理論”之下，上面兩個(gè)城市類型基本折射出了華潤置地這些年的戰(zhàn)略打法，但是一勺君還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的意外，不得不把北京密云單提出來。
　　在密云，針對北京的“胡豪七”策略變樣了，華潤在這里打的是“小P胡”。8月這個(gè)周末一開盤，五個(gè)小時(shí)內(nèi)，從到場的1000組客戶里，收獲了8億元的認(rèn)購額。
　　麻將理論在這里失靈了？
　　按一勺君的理解，密云雖然在一線城市，但華潤卻是按三線城市操盤方式推進(jìn)，這里的城區(qū)人口只有18萬，在一個(gè)18萬人口的相對小市場里與諸多同行鏖戰(zhàn)，來自市場端的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很大，為了安全，跑得快、追求合適利潤是客觀要求。
　　一勺君還了解到，密云橡樹灣客戶積累有80%都是地緣型客戶，這大大區(qū)別于北京城區(qū)賣房的客戶邏輯。因此，一勺君覺得，這大概就是“胡豪七”到密云就變成“小P胡”的最根本原因。
　　但不管是哪一種“麻將理論”，只要接地氣，讓項(xiàng)目找得到客戶，內(nèi)部投資回報(bào)率合適，就是好理論。華潤的兩種打法背后，都是充分了解區(qū)域市場特征后的戰(zhàn)略性選擇，絕非機(jī)會主義動作。說來簡單，打起來也不容易。一勺君覺得，在樓市前景依然不明朗的今天，“小P胡”需要速度，“胡豪七”需要耐力，理論照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，才是硬姿勢。

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