正當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長的瓶頸，彩生活橫空出世。
　　日前，彩生活（01778.HK）交出了其上市后的首份成績單：2014年上半年，收入同比增長49%至1.63億元人民幣，毛利率同比增長12.1個(gè)百分點(diǎn)至66.1%，歸屬股東凈利同比增長超過2倍達(dá)6200萬元人民幣。
　　在半年業(yè)績會(huì)上，彩生活主席潘軍擲出豪言：“我們必定能成為全球*5的社區(qū)服務(wù)商。”
　　今年6月，彩生活以68倍靜態(tài)市盈率登陸港股，市值之高甚至超過母公司花樣年（截至8月20日收盤，彩生活的市值為65億港元，而花樣年市值為52億港元）。“物業(yè)管理搖身一變成了高大上行業(yè)！”一位排名前列的物業(yè)公司老總驚呼。
　　更可怕的是，彩生活核心業(yè)務(wù)物業(yè)管理板塊貢獻(xiàn)了接近100%的毛利率，直接將其總體毛利率拉升到66.1%，不僅遠(yuǎn)超其他物業(yè)公司，更達(dá)到房企利潤之王中海地產(chǎn)（33.6%）近兩倍，令素來被冠以“暴利”標(biāo)簽的房地產(chǎn)行業(yè)亦相形見絀。
　　從資本市場融得數(shù)億港元后，彩生活正在飛速跑馬圈地。截至今年6月30日，其簽約管理面積接近1.8億平方米，項(xiàng)目超過1000個(gè)。
　　另外，電商以前所未有的氣勢橫掃傳統(tǒng)行業(yè)之時(shí)，物管公司憑借天然的屏障，讓“最后一公里”充滿了想象空間：輕資產(chǎn)、云服務(wù)、社區(qū)增值，成為房地產(chǎn)業(yè)和資本市場共同的熱詞。作為內(nèi)地物管*9股的彩生活，更是站在了風(fēng)口浪尖。
　　這樣一個(gè)神話，是怎樣煉成的呢？
　　高毛利
　　從彩生活正式提供的兩份招股書看，最惹人注目的是其超高的毛利率，2011年～2013年，其毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%。
　　在彩生活上市之前，住宅物業(yè)管理被認(rèn)為是一項(xiàng)“不賺錢”的生意。中國指數(shù)研究院的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，全國百強(qiáng)物業(yè)管理公司2011年和2012年的平均純利水平只有7.4%和8%。
　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)一位副會(huì)長介紹，國內(nèi)物業(yè)公司的經(jīng)營情況素來存在轉(zhuǎn)型的難題：附屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的這類物業(yè)管理公司，希望憑借性價(jià)比較高的物業(yè)來吸引購房者，由老業(yè)主介紹新客戶，目標(biāo)導(dǎo)向是賣房子。實(shí)際經(jīng)營很難盈利，主要憑借開發(fā)商的品牌支持費(fèi)、顧問咨詢費(fèi)來維持。
　　作為房地產(chǎn)物業(yè)的*9品牌，萬科物業(yè)也難逃入不敷出的命運(yùn)。萬科物業(yè)CEO朱保全說，“如果僅僅是從物業(yè)服務(wù)自身的盈利成績來看，萬科物業(yè)也是虧損的”。
　　“公司這兩年整體實(shí)現(xiàn)了盈利，主要是靠萬科地產(chǎn)公司給予的物管費(fèi)價(jià)差補(bǔ)貼和品牌支持費(fèi)，以及其他一些多元化經(jīng)營。”一位萬科物業(yè)人士介紹。
　　“另一類市場化的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的平均毛利率大概在5%～8%之間。”上述物管協(xié)會(huì)副會(huì)長說，就連長城、綠城這類知名公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，僅僅只是微利。
　　與同行形成強(qiáng)烈對比的是，在彩生活主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理板塊中，其以酬金制計(jì)算的物業(yè)業(yè)務(wù)過去三年的毛利率分別為100%、100%、98.2%。按照包干制計(jì)算的物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率分別為4.1%、20.7%和35.2%。
　　彩生活為什么會(huì)有如此高的利潤？
　　酬金制
　　財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，彩生活高毛利的秘密，來自于其收入計(jì)算方式——酬金制。
　　據(jù)了解，物業(yè)管理里面有兩種收費(fèi)模式，一種是包干制，一種是酬金制。包干制，是指物業(yè)管理的所有盈利和虧損都由物業(yè)公司承擔(dān)，業(yè)主不再負(fù)責(zé)。而在酬金制模式下，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面，是提取一個(gè)固定比例的酬金，小區(qū)的盈余和虧損由業(yè)主來承擔(dān)。
　　按照彩生活全球發(fā)售資料，目前按照酬金制收費(fèi)的社區(qū)，占到彩生活管理住宅社區(qū)面積的近7成（申請上市版本中都在99%以上）。其具體的收入模式是，先收取物業(yè)管理費(fèi)的10%，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費(fèi)則用作物業(yè)管理運(yùn)營資金。如果運(yùn)營資金不足，物管公司會(huì)補(bǔ)足，隨后向業(yè)主收款。
　　在這種經(jīng)營模式下，彩生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，“不產(chǎn)生任何直接銷售和服務(wù)成本”。由此出現(xiàn)了三年毛利幾乎都達(dá)到100%的水平，其中2013年的98.2%還是因?yàn)槭召彾a(chǎn)生了無形資產(chǎn)的攤銷形成。
　　但根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，目前中國物管公司絕大多數(shù)采用的是包干制。
　　“酬金制就是，物業(yè)公司收上來2塊錢，用掉3塊錢，你又找業(yè)主多要1塊錢。這個(gè)難度非常大，原先2塊錢你都不見得收得上來，還伸手，你說難不難？”一家歷史超過十年的全國性物業(yè)公司副總經(jīng)理說。
　　深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長陳藹貧認(rèn)為，“酬金制的方式實(shí)際上在市場經(jīng)濟(jì)比較成熟的地區(qū)才比較合適，比如香港，他們在繳納物業(yè)費(fèi)上是嚴(yán)格按照合同來的，但是在內(nèi)地，這種模式很難推行。很多所謂的酬金制，最后都會(huì)變通為包干制。”
　　一家大型上市房企副總說，由于業(yè)主失聯(lián)、房屋質(zhì)量、維修糾紛、管理水平偏低等諸多問題，中國物業(yè)行業(yè)平均的收取率一般在80%以下，極少數(shù)口碑服務(wù)上乘的企業(yè)可能達(dá)到90%以上。
　　一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，酬金制和包干制的區(qū)別主要在于向業(yè)主的收費(fèi)方式不同。在一個(gè)理想模型下，按照將物業(yè)費(fèi)10%的比例作為公司收入，如果將酬金制轉(zhuǎn)換成包干制，它的毛利率接近10%。在物業(yè)費(fèi)并不能全額收取的情況下，實(shí)際毛利率將低于這個(gè)數(shù)。
　　另外，一位四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)計(jì)師認(rèn)為，彩生活的包干制和酬金制的管理面積比小于1:170，而折合收入比卻約為1:18，毛利潤比約為1:5，這個(gè)比例顯示出反常。
　　應(yīng)收款
　　按照花樣年的酬金制，各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理處被定義成了一個(gè)非常特殊的角色：它代表小區(qū)住戶收取管理費(fèi)和支付管理成本，但其“財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不構(gòu)成物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表的一部分”，且未經(jīng)會(huì)計(jì)師審計(jì)。
　　換言之，按照彩生活的思路，公司旗下物業(yè)管理處實(shí)收的物業(yè)費(fèi)，并不直接關(guān)聯(lián)該公司業(yè)績表現(xiàn)。這就說明了為什么彩生活收取的物業(yè)費(fèi)，未在其財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。
　　有關(guān)其物業(yè)費(fèi)的體量，只能從財(cái)報(bào)中的應(yīng)收賬款中窺見一斑。按照彩生活招股書，2011年～2013年，其物業(yè)費(fèi)的應(yīng)收賬款分別為1790萬元、4050萬元和9471萬元。“這里的應(yīng)收賬款，是指物管處支付管理成本和物業(yè)公司收入后，超出已收取物業(yè)費(fèi)的部分。” 前述四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士說。
　　隨著彩生活業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其應(yīng)收賬款的增速超過了物業(yè)管理收入。據(jù)該公司披露，2011年～2013年以酬金制計(jì)算的物業(yè)管理板塊的收入分別為2853萬元、3497萬元和6494萬元，年增速分別為22%和85%，而應(yīng)收賬款的平均增速超過120%。
　　在應(yīng)收賬款的收繳率方面，我們注意到，上市前彩生活的兩份招股書出現(xiàn)了較大差異：2014年5月2日公布的申請上市版本中，截至2014年2月28日已經(jīng)償清的過去三年的總體應(yīng)收款項(xiàng)，占到2011年～2013年總體應(yīng)收賬款的75%、75%和9%。而到了2014年6月17日的全球發(fā)售版本時(shí)，截至2014年4月30日已結(jié)清的應(yīng)收款比例驟然提升到93%、86%和43%。
　　彩生活表示，一些賬齡超過一年的應(yīng)收款項(xiàng)，多是因?yàn)槁?lián)系不上業(yè)主。但從合約與法律條款上，都有權(quán)向業(yè)主收取欠款的費(fèi)用。
　　“一般2～3年賬期的物業(yè)費(fèi)收上來的可能性非常小，針對這些賬目，我們甚至鼓勵(lì)員工自行收取，誰能收上來，就作為獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)給員工。”前述物業(yè)管理公司副總說，“理論上你可以去打官司，但是你首先得一家一家地告，更大的問題是，很多地方法院不一定受理。”
　　對此，彩生活在招股說明書的風(fēng)險(xiǎn)一欄下亦有說明：盡管我們一開始推行一連串措施以提高物管費(fèi)的收取率，概無保障可維持或改善物管費(fèi)的收回率，隨著發(fā)展面積的增加，代表業(yè)主應(yīng)收賬款及減值虧損大幅增加可能對公司的財(cái)務(wù)狀況造成重大不利影響。
　　現(xiàn)金流
　　一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，如果酬金制下的物業(yè)費(fèi)收取情況得不到改善，公司經(jīng)營現(xiàn)金流會(huì)受到嚴(yán)重的影響，除了減值虧損會(huì)逐步影響到利潤，還會(huì)影響到小區(qū)持續(xù)經(jīng)營的質(zhì)量，從而進(jìn)一步影響物業(yè)費(fèi)收繳率。
　　按照彩生活的招股書，2011年~2013年的應(yīng)付款項(xiàng)，分別高出同期應(yīng)收款項(xiàng)的1550萬元、3690萬元和980萬元。
　　另外，2011年~2013年物業(yè)管理應(yīng)付款項(xiàng)中，分別有98.4%、98.3%和95.5%的賬期均在1個(gè)月以內(nèi)，同期物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款中，賬齡超過1年的分別占當(dāng)年結(jié)余的23.9%、14.9%和11.7%。
　　前述會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士稱，由于上市融資在很大程度上改善了彩生活的現(xiàn)金流，并且隨著物業(yè)管理規(guī)模的迅速膨脹，新收物業(yè)費(fèi)會(huì)在一定程度上能繼續(xù)維持物業(yè)運(yùn)營。
　　彩生活旗下上海某小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理高強(qiáng)告訴本報(bào)，彩生活接盤該物業(yè)一年，對財(cái)務(wù)紀(jì)律要求比較嚴(yán)格，減少人員編制。“由于小區(qū)較老，最近涉及公共部分維修，而維修基金所剩無幾，物管處向公司匯報(bào)申請墊付，但公司表示應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)來承擔(dān)這部分費(fèi)用。而以前該小區(qū)類似情況，都是物業(yè)公司來先行墊付。”
　　在另一個(gè)彩生活旗下、位于上海市中心的社區(qū)，多位業(yè)主向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，彩生活進(jìn)來后，管理效果確實(shí)較原來得到提高，但物業(yè)費(fèi)有了相應(yīng)的提高，多層住宅由原來的0.9元/平方米，提高到1.25元/平方米左右，“這個(gè)價(jià)格業(yè)主委員會(huì)漲價(jià)也沒有跟我們商量，說提就提了。”在該小區(qū)居住多年的王淑娣說。
　　前述房企副總說，與附屬于開發(fā)商的物業(yè)管理公司相比，市場化的物業(yè)公司更加注重合同期內(nèi)的經(jīng)營效率，比如在合同期內(nèi)會(huì)較多動(dòng)用維修基金，而一般小區(qū)會(huì)更慎重，寧可自己貼錢。
　　據(jù)披露，2011年彩生活有6個(gè)小區(qū)終止了其物業(yè)管理服務(wù)，2012年是9個(gè)，2013年達(dá)到22個(gè)，占到其管理的小區(qū)總數(shù)的5%以上，而其大部分管理的小區(qū)將在2014年和2015年到期。（文章來源：樂居）

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